Оценка арестованного недвижимого имущества

1.4 Оценка арестованного недвижимого имущества

В настоящее время процедура оценки арестованного имущества должника, как и большинство иных процедур исполнительного производства, имеет комплексное правовое регулирование. Основными нормативными актами здесь выступают Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (ст. 52) и Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает основания оценки, определяет субъекта оценки и, в определенной степени, методику определения цены и порядок возмещения расходов по оценке арестованного имущества. К сожалению, данные процедуры не получили в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» развернутого регулирования, поэтому их применение требует творческого, аналитического подхода.

Вместе с тем согласно ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» этим Законом определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. То есть по отношению к нормам Федерального закона «Об исполнительном производстве» нормы Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» будут выступать как специальные, следовательно, положения ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве» могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки (имущества) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение (следует отметить, что при реализации арестованного имущества стороной в сделке выступает специализированная организация, с которой заключен соответствующий договор, и эта организация реализует арестованное имущество не в вынужденных (чрезвычайных) условиях, а в условиях нормального гражданского оборота, точно в таких же условиях находится и покупатель арестованного имущества.

2)  Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

3)  Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

4)  Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Говоря о случаях, когда оценка имущества производится по регулируемым ценам, законодатель имел в виду, что в случае, когда аресту подвергается имущество, цены на которое регулируются государством, стоимость этого имущества определяется равной стоимости, установленной соответствующими актами органов государственной власти.

Говоря об основаниях оценки арестованного имущества, отметим следующее. По общему правилу оценка имущества производится судебным приставом-исполнителем. И только в двух случаях судебный пристав-исполнитель может и должен поручить оценку специалисту – в случае, когда оценка имущества является для него затруднительной, и в случае, когда одна из сторон возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки.

Предполагается, что судебный пристав-исполнитель, не будучи ни бухгалтером, ни экономистом, ни тем более квалифицированным оценщиком, не должен брать на себя риск оценки сложных объектов (недвижимости, ценных бумаг, предприятий, промышленного оборудования), так как на их стоимость влияет масса факторов, учесть которые он не сможет.

Учитывая изложенное, на практике судебный пристав-исполнитель для определения рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества, на основании нормы статей 41, 52, 88 Федерального закона «Об исполнительном производстве», выносит постановление о назначении специалиста. В качестве специалиста выступают специализированные оценочные организации, имеющие соответствующую лицензию и заключившие договор с Управлением Минюста субъекта РФ. Причем срок исполнения устанавливается по общему правилу не более 10 дней. По результатам проведенной оценки судебному приставу-исполнителю предоставляется отчет. На основании отчетных данных выносится постановление об установлении рыночной стоимости арестованного имущества, копии которого направляются сторонам исполнительного производства.

Получив копию постановления (уведомления) об установлении рыночной стоимости, взыскатель или должник вправе, согласно норме ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в десятидневный срок обжаловать данные действия судебного пристава-исполнителя. Кроме того, стороны имеют возможность оспорить оценку путем оспаривания в исковом порядке отчета (заключения) оценщика, при этом сторона, оспаривающая оценку, должна добиваться от суда отсрочки исполнения или отложения исполнительных действий до рассмотрения ее иска. В противном случае реализация арестованного имущества будет произведена по цене, определенной в отчете (заключении) оценщика, поскольку никаких формальных препятствий к реализации арестованного имущества у судебного пристава-исполнителя не будет.

Таким образом, при оценке арестованного недвижимого имущества оценка, как правило, производится специалистом – оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о назначении специалиста.