Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки

1.2 Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки

В Российской Федерации в процессе проведения экономических реформ было введено деление имущества на движимое и недвижимое. Таким образом на сегодняшний день существуют следующие виды недвижимого имущества, представленные в таблице 1.1:

Таблица 1.1 – Виды недвижимого имущества

Договор ипотеки (залога недвижимости) является наиболее распространенным и востребованным во всей системе залоговых правоотношений. Это объясняется, прежде всего, особой привлекательностью и ценностью предмета залога которым является недвижимое имущество. Особая привлекательность и ценность недвижимого имущества объясняется, что недвижимость: во-первых, обладает гораздо меньшей «изнашиваемостью» чем другие предметы материального мира, во-вторых, оборот недвижимости подчинен специальным правилам, что в значительной степени затруднят возможности недобросовестного залогодателя распорядиться этим имуществом.

Статья 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества), одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Аналогичное определение залога даёт и ГК РФ (ст. 334 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Само по себе это определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители других отраслей науки (философии, экономики и других) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой), а также зданиями и сооружениями [14, с. 13]. При пристальном изучении можно сделать вывод, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса. В то же время Балабанов И.Т. допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок [14, с. 13]. В данном случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок.

Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость [20, с. 213]. Данное определение не отражает специфику недвижимого имущества, а названные признаки подходят для характеристики всех видов имущества - и движимого и недвижимого. «Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще» - отмечает по этому поводу Тужилова-Орданская Е.М. [27, с. 45].

Существуют также другие точки зрения, например, Иващенко С.Б. предлагает закрепить в Уголовном кодексе РФ (далее – УК РФ)определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости представляет абсурдный характер. Представляется ненужным идея выработки самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. Прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. Иващенко С.Б. сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом [26, с. 103]. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В главе 21 УК РФ речь идет о преступлениях против собственности, и, следовательно, объектом их является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.

При этом разработка понятия недвижимости в науке гражданского права не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто.

Кроме того, Иващенко С.Б. предлагает выработать новые критерии для отграничения недвижимого имущества от движимого. Считая, что «неразрывная связь с землей» и «невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками, он взамен сформулировал два других: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества (второй), которые должны быть непременно закреплены в законе.

В таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями его статуса с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом, перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью. Поэтому предложения по изменению понятия и признаков недвижимости, внесенные Иващенко С.Б., считаю несостоятельными.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения.

Однако некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Это заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: недвижимая вещь; недвижимое имущество; недвижимость.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Закона об ипотеки.

Нормы Федерального закона об ипотеке распространяются также на случаи залога недвижимого имущества, не завершенного строительством и возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Соблюдение указанных требований предусматривает, что в отношении предстоящего строительства должны пройти все установленные согласования и получены необходимые разрешения государственных органов. Если объект незавершенного строительства будет создаваться с нарушением требований законодательства, то такой объект не может являться объектом ипотеки. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 дан обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке. В частности, в п. 1 Обзора указано, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен, и, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр), залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Также необходимо учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Так, залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.

Итак, предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.