Разработка вексельной схемы привлечения финансовых средств

3.2 Разработка вексельной схемы привлечения финансовых средств

На основе данного реально существующего дома, можно применить следующие схемы дополнительного финансирования строительства жилья: вексельная схема. Суть вексельной схемы такова: покупателю продают не саму квартиру, а право на нее, выпуская вексель, по которому клиент и получает право на будущую жилплощадь. Застройщикам работать по этой схеме вполне удобно. Для закрепления обязательств застройщика параллельно с вексельной схемой заключается предварительный договор купли – продажи. Смысл его заключается в следующем: покупатель и продавец жилья подписывают между собой договор предварительной купли-продажи, согласно которому покупатель обязуется внести денежные средства, а продавец – предоставить ему жилое помещение согласно договору. Причем часть денег (или всю сумму) покупатель вносит заранее. Впоследствии между участниками сделки заключается полноценный договор купли-продажи на готовый объект недвижимости.

Вексель - это разновидность долгового обязательства, составленного в строго определенной форме и дающего бесспорное право требовать уплаты обозначенной в векселе суммы по истечении срока, на который он выписан.

Вексель - это формальный документ, и отсутствие любого из обязательных реквизитов делает его недействительным; это безусловное денежное обязательство, так как приказ его оплатить и принятие обязательств по оплате не могут быть ограничены никакими условиями; это абстрактное обязательство, так как не допускаются никакие ссылки на основание его выдачи. [13,118]

Предметом вексельного обязательства могут быть только деньги.

Отличия векселя от других долговых обязательств:

- может передаваться из рук в руки без передаточной надписи;

- ответственность по векселю для участвующих в его обороте лиц является солидарной, за исключением лиц, совершающих безоборотную надпись;

- при неоплате векселя в установленный срок необходимо совершение нотариального протеста;

- форма векселя точно установлена законом, и другие условия считаются ненаписанными;

- является абстрактным денежным документом и в силу этого не обеспечивается залогом, задатком, неустойкой и т.д.

Основой вексельной сделки является коммерческий кредит, предоставляемый предприятиями друг другу, минуя банк. Оформление такого кредита векселем имеет ряд преимуществ например, по сравнению с кредитным договором.

Во-первых, вексель мобилен. По кредитному договору организация, выдавшая заем, обычно не может требовать его возврата раньше обусловленного срока. Вексель же является ценной бумагой, и его в случае необходимости можно продать на фондовом рынке или заложить в банк.

Во-вторых, вексель - абстрактное долговое обязательство, не связанное с конкретными условиями сделки, поэтому с его помощью удобно производить взаиморасчет задолженностей между предприятиями.

В-третьих, существующими нормативными актами предприятиям предписывается переоформить просроченную кредиторскую задолженность в виде финансовых векселей. При этом основанием для бесспорного взыскания задолженности по поставкам товаров и оказанным услугам, а также обеспечением банковских ссуд на оплату товарно-материальных ценностей должны являться только платежные обязательства с фиксированными сроками платежа, в том числе оформленные товарными векселями.

Выпуск векселей планируется начать за 2 месяца до начала строительства, что даст время для реализации векселей и накопления необходимого объема капитала. Выпуск векселей и их последующую реализацию будем проводить в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определим затраты на выпуск векселей. В данном случае этой работой будут заниматься 3 сотрудника экономического отдела, их заработная плата при этом будет составлять 8000 рублей на каждого сотрудника (в сумме 24000 рублей). Рассматривая затраты на выпуск векселей будем исходить из расчета 300 рублей на каждый выпущенный вексель. Номинальная стоимость каждого векселя будет составлять 181793 рубля. Всего будет выпущено 100 векселя на общую сумму 18179300 рублей. Общие затраты на выпуск векселей составят 30000 рублей +24000 рублей заработная плата сотрудников занимающихся данной работой.

Государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией их проспекта в случае размещения эмиссионных ценных бумаг путем открытой подписки или путем закрытой подписки среди круга лиц, число которых превышает 500.

В случае, если государственная регистрация выпуска (дополнительного выпуска) эмиссионных ценных бумаг сопровождается регистрацией проспекта ценных бумаг, каждый этап процедуры эмиссии ценных бумаг сопровождается раскрытием информации. В нашем случае раскрытая информация будет содержать: организация осуществляющая выпуск векселей, номинальная стоимость векселя, сроки погашения векселя. Общая сумма затрат на выпуск векселей составит 54000 рублей.

В соответствии с ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.99 инвестициями выступают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в т.ч. затраты финансовых, трудовых, материальных ресурсов на:

- новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих предприятий;

- приобретение машин, оборудования, инструмента;

- проектно – изыскательские работы;

- другие затраты.

Источниками инвестиций могут выступать:

1. Собственные финансовые средства – прибыль, накопленные амортизационные отчисления, суммы выплачиваемы страховыми органами в виде возмещения за ущерб, иные активы (основные фонды, земля, промышленная собственность).

2. Привлеченные средства – средства от продажи акций, благотворительные и иные взносы, средства, выделяемые вышестоящими компаниями, акционерными обществами, промышленно – финансовыми группами на безвозмездной основе.

3. Ассигнования из федерального, регионального, местного бюджетов; фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.

4. Иностранные инвестиции – финансовое или иное участие в уставном капитале совместных предприятий, а также прямые вложения международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц.

5. Заемные средства – кредиты, предоставляемые государством на возвратной основе, кредиты иностранных инвесторов, облигационные займы, кредиты банков и других инвесторов (инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов), векселя и другие средства.

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая его соответствие целям и интересам участников проекта. Предлагается оценить следующие виды эффективности реальных инвестиций:

1. Эффективность проекта в целом.

2. Эффективность участия в проекте в целом.

Эффективность в проекте в целом оценивают для определения его потенциальной привлекательности для возможных участников и поиска источников финансирования.

Она включает в себя:

1. общественную (социально-экономическую эффективность);

2. коммерческую эффективность.

Эффективность участия в проекте определяют с целью проверки реализуемости и заинтересованности в нем участников.

Она включает:

1. Эффективность участия предприятия в проекте.

2. Эффективность инвестирования предприятия.

В основу оценок эффективности инвестиционного проекта положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

1. Рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода)- от проведения инвестиционных исследований до прекращения проекта.

2. Моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы за расчетный период.

3. Сопоставимость условий сравнения различных проектов.

4. Учет фактора времени.

5. Учет предстоящих затрат и поступлений.

6. Учет всех наиболее существенных последствий проекта.

7. Учет влияния инфляции и возможность использования различных валют.

Эффективность инвестиционного проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его завершения. Продолжительность расчетного периода принимается с учетом:

- продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации объекта;

- достижения заданных характеристик прибыли;

- требований инвесторов.

В нашем проекте необходимо оценить эффективность предложенных схем финансирования по строительству жилого 24-х квартирного 2-х подъездного 3-х этажного дома, исходя из следующих данных:

Норма дисконта установлена по согласованию с инвестором в размере Е=15%.

Расчетный период разбивается на шаги – отрезки. Время в расчетном периоде измеряется в годах и отсчитывается от фиксированного момента t₀=0, применяемого за базовый.

Эффективность данной схемы финансирования оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его завершения. Начало расчетного периода инвестиционного проекта по строительству жилого дома определяем как дату начала вложения средств в проектно-изыскательские работы, т.е 3-й квартал 2010 года. Расчетный период, в соответствии с продолжительностью строительства жилого дома – 1 год 2 месяца, принимается равным 2 годам. Срок погашения векселей так же составляет 2 года. На основе проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия можно сделать вывод, что данный проект не возможно реализовать за счет собственных средств. Предлагается привлечь необходимый объем инвестиций путем выпуска векселей, по которому клиент получает право собственности на будущую квартиру после покупки данного векселя. Объем инвестиций по данной схеме составит 18179300 рублей.

Формирование денежных потоков инвестиционного проекта (при вексельном кредитовании)

Проект, как и любая финансовая операция, т.е операция, связанная с получением доходов и (или) осуществлением расходов, порождает денежный поток (потоки реальных денег).

Денежный поток – это денежные поступления и затраты на реализацию инвестиционного проекта, определяемые для всего расчетного периода.

Значение денежного потока обозначается Ф(t), если оно относится к моменту времени (t).

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:

- притоком, равным размеру денежных поступлений на этом шаге;

- оттокам равным платежам на этом шаге;

- сальдо, равным разности между притоком и оттоком;

Денежный поток Ф_(t) допускается делить на потоки от отдельных видов деятельности:

- денежные потоки от инвестиционной деятельности Ф_и(t);

- денежные потоки от операционной деятельности Ф_о(t);

- денежные потоки от финансовой деятельности Ф_ф(t).

Для денежного потока от инвестиционной деятельности:

- к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды;

- к притокам – продажа активов в течении и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала.

Денежный поток от инвестиционной деятельности рассмотрим в таблице 8. К оттокам относятся капитальные вложения на строительство жилого дома в размере 18179300 рублей и затраты на выпуск векселей 54000 рублей.

Таблица 8 Денежный поток от инвестиционной деятельности

Для денежного потока от операционной деятельности:

- к притокам относится выручка от реализации, а так же прочие и внереализационные доходы, в т.ч. поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды;

- к оттокам – производственные издержки, налоги.

Денежный поток от операционной деятельности рассмотрим в таблице 9.

К притокам относится выручка от реализации построенного жилья:

Предполагаемая цена продажи 1 м² жилплощади составляет 17000 рублей.

Таким образом выручка от реализации построенного жилья составит:

1560м²*17000 руб.=26520000 рублей.

К оттокам относится налог на прибыль: (26520000-18179300)*24%= 2001768 рублей.

Таблица 9 Денежный поток от операционной деятельности

Предприятие будет погашать задолженность по векселям исходя из следующих данных, приведенных в таблице 10:

Таблица 10 Схема погашения кредита

К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внешними по отношению к ИП, т.е. поступающие не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного капитала фирмы и привлеченных средств.

Для денежного потока от финансовой деятельности:

- к притокам относятся вложения собственного капитала и привлечения средств, заемных средств, в т.ч. и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг;

- к оттокам – затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг.

Денежные потоки от финансовой деятельности будут иметь следующий вид и приведены в таблице 11:

Таблица 11 Денежный поток от финансовой деятельности

Для приведения разновременных значений денежных потоков к моменту начала проекта, то есть к 3 кварталу 2010 г. следует произвести их дисконтирование.

Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t⁰.

В качестве момента приведения можем взять базовый момент (начало отсчета времени). В этом случае t⁰=t₀.

Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (Е), выражаемая в долях единицы или в процентах в год.

Норма дисконта показывает, какой ежегодный процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал.

В данном конкретном случае норма дисконта Е будет составлять 15% годовых.

Поскольку шагом проекта является 1 год, то норма дисконта на каждом шаге так же составит 15%.

Коэффициент дисконтирования данного инвестиционного проекта будет иметь значение 0,8696.

Таким образом общий суммарный денежный поток инвестиционного проекта отразим таблице 12:

Таблица 12 Общий суммарный денежный поток

Далее необходимо рассчитать основные показатели эффективности инвестиционного проекта.

3.3 Показатели эффективности инвестиционного проекта

На основе расчетов приведенных в таблице мы имеем следующие показатели эффективности:

1.  Чистый доход

Чистый доход (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период:

ЧД=∑_mФ_m

Чистый доход (ЧД) = 7331,162 тыс. руб.

2.  Чистый дисконтированный доход

Чистый дисконтированный доход является важнейшим показателем эффективности. ЧДД - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле:

ЧД=∑_m Ф_m*α_m(Е)

ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами. С точки зрения инвестора для признания проекта эффективным необходимо, чтобы его ЧДД был положительным.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) = 5182,847 тыс.руб >0, проект эффективен при норме дисконта Е=15%