Задача

2.7 Задача

Комитет по управлению городским имуществом обратился в арбитражный суд с иском о выселении ЗАО «Сигнал» из занимаемого здания в связи с истечением срока договора. Общество возражало против иска, ссылаясь на то, что в договоре аренды, заключенном в 1995 г., была предусмотрена иная процедура его прекращения: если за два месяца до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, он считается пролонгированным на тот же срок, то есть на пять лет. Комитет же потребовал прекращения договора спустя три месяца после окончания срока, в течение которого можно было заявить о таком прекращении. Поэтому договор аренды должен считаться действующим еще на пять лет. Комитет, в свою очередь полагал, что по истечении срока договора он считается заключенным без указания срока и его можно расторгнуть в любое время. Кроме того, по мнению комитета, указанный договор аренды подлежит гос. регистрации и только с этого момента считается заключенным. Однако гос. регистрация договора аренды здания на новый срок произведена не была. Кто прав в этом споре?

Решение:

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации. Исходя из этого, договор заключенный между Комитетом и обществом считается недействительным и его можно расторгнуть в любое время.

 

2.8 Задача

По договору аренды предприятия предприниматель Греков передал предпринимателю Киндину за плату во временное владение и пользование ателье индивидуального пошива женского платья, а также перевел на него свои долги по обязательствам, относящимся к ателье. кредитор Доскин, при получении уведомления об этом, письменно сообщил Грекову о своем согласии на перевод долга, а кредитор Квинт, не получивший уведомления, узнал об этом только через полгода после передачи ателье в аренду, когда на его счет в оговоренный срок не поступили суммы денег в счет погашения долга Грекова перед ним. Киндин также задержал исполнение денежного обязательства перед Доскиным. Квинт позвонил Доскину и они, каждый в отдельности, подали в суд иски к Грекову с требованием досрочно исполнить обязательства по долгам и возместить причиненный им убытки из-за срыва сроков платежей. Подлежит ли предъявленные иски удовлетворению?

Решение:

В соответствии с п.3 ст.657 ГК РФ кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявит иск о досрочном исполнение обязательств и возмещение причиненных убытков. Следовательно иск предъявленный Грекову Квинтом будет удовлетворен, а предъявленный иск Доскиным будет не удовлетворен.

2.9 Задача

Комитет по управлению муниципальным имуществом передал в пользование ЗАО «Россервис» два нежилых помещения в отдельно стоящем здании сроком на 9 месяцев. Однако договор аренды был подписан только через шесть месяцев после фактической передачи помещений. В течение всего срока пользования нежилыми помещениями общество не вносило арендные платежи. По этой причине Комитет предъявил в арбитражный суд иск о расторжении договора, возврата арендованного имущества и взыскании арендной платы за весь период пользования нежилыми помещениями. При этом Комитет представил документ, подтверждающие пользование ЗАО «Россервис» помещениями в течение 9 месяцев. Ссылаясь на то, что договорные отношения между Комитетом и обществом возникли только со дня подписания договора аренды, ЗАО «Россервис» признало долг только за 3 месяца пользования нежилыми помещениями. Однако общество произвело за свой счет ремонт арендуемых помещений, стоимость которого равна размеру арендной платы за 3 месяца. Право ЗАО «Россервис» на проведение ремонта арендуемых помещений в счет арендной платы предусмотрено договором, но при условии утверждения сметы работ Комитетом и приемки выполненных работ представителем Комитета. Смета работ Комитетом не утверждалась, а акты приемки работ составлены обществом без участия представителя Комитета. Какое решение должен вынести суд?

Решение:

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды подлежит гос. регистрации. Следовательно, договор, заключенный между Комитетом и обществом считается недействительным. Также согласно п.4 ст.614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, исходя из этого, Комитет имеет право получить арендную плату за 3 месяца.

2.10 Задача

Кискин В.И. передал постановленной договором две сотки земли Петрову под огород для выращивания картофеля сроком на три года. Плата за пользование землей была установлена в виде 200 кг картофеля, выращенных Петровым на арендуемом земельном участке. Из-за сильной засухи Петров смог получить незначительный урожай-150 кг картофеля. Узнав об этом Кискин потребовал уплаты арендной платы под угрозой расторжения договора и взыскания убытков. Петров в свою очередь, ссылаясь на ухудшение условий пользования арендованным имуществом и просил освободить его от уплаты арендных платежей в текущем году. Сосед Кискина Кузнецов, высказал мнение, что в случае неурожая Петров должен приобрести необходимое количество картофеля за свой счет и передать его в качестве арендной платы. Решите спор.

Решение:

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные, договором аренды или состояние имущества существенно ухудшились. Следовательно, Кискин должен уменьшить арендную плату, так как договором не были предусмотрены случаи оплаты аренды во время засухи.

Заключение

При общей тенденции и усилению роли договора аренды Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий.

Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону. При отсутствии хотя бы одного из условий, договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например: размер арендной платы в договоре зданий или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора.

Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах (в части определения размера арендной платы в случаях, когда ее размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.

Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного суда и Высшего Арбитражного суда РФ.

И в заключении хочется отметить, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место в договорном праве.

Список используемых источников

 

1.  Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. Текст. - М.: Маркетинг, 2001, - С. 39. 10000 экз. - ISBN 5-94462-025-0.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и дополнениями на 1 июля 2005.Текст и справочные материалы. М.: Изд-во Эксмо,2005 г. - 544 с. ISBN 5-699-12639-2

3.  Комментарий части второй Гражданского Кодекса РФ. Текст и справочные материалы.- М.: Изд-во Эксмо,2005 г. – 750 с. ISBN 5-599-13245-5

4.  Федеральный закон от 21 июля 1997 г «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

5.  Ансон В.Е. Договорное право [Текст]/ В. Ансон - М.: 1999 г. – 576 с. ISBN 5-4567-1234-6

6.  Гришаева С.П. Гражданское право: Учебник [Текст]/ Под ред. С.П. Гришаева- М.: Юрист, 1999 г.-484 с. ISBN 5-7975-0082-5

7.  Егоров Н.Д. Гражданское право: Практикум [Текст]/ Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева - М.: Изд-ий центр «Академия», 2000 г. - 616 с.

8.  Новиков В.Ф. Аренда предприятий [Текст]/ Под ред. В.Ф. Новикова, М.: 2001 г.- 600 с.

9.  Сафулин Д. Общие положения об аренде [Текст]/ Под ред. Д.Сафулина- М.., 2000 г.- С. 247-251

10.  Сергеева А.П. Гражданское право Том 1. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «Проспект», 1999 г.-616 с. ISBN5-8369-0051-5.

11.  Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник [Текст]/ Под ред. Е.А. Суханов-М.: «Дрофа», 2006 г.- 620 с.

 

Приложение 1

 

Договор

аренды нежилого помещения

 

Г. Новокузнецк «_______»______________ 200 г.

_____________________________________________________________

_______________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ______________________, действующего на основании ____________________________ , и концерн __________________________ в лице Генерального директора, действующего на основании Устава концерна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», заключили нижеследующий договор аренды.

1. Арендодатель сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение (адрес) общей площадью _______ кв. м ( количество цехов, комнат, каких-либо других помещений) , которое Арендатор будет использовать исключительно для реализации целей и задач, установленных Уставом концерна Арендодатель сдает Арендатору помещение для круглосуточного пользования.

2. Арендодатель сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение – офис (под канцелярские нужды), строение каменное ( деревянное, ж.бетонное и т.д.).

Основная площадь _____ кв.м. Ставка арендной платы рублей. Сумма арендной платы в год рублей ( по основной площади).

(Ставка (размер) арендной платы зависит от стоимости помещения или иного имущества. Учитываются другие данные.)

Может быть еще и сумма арендной платы в год по вспомогательной площади.

Общая сумма арендной платы по договору _________________ рублей.

В эту сумму входят амортизационные отчисления.

3. Арендатор обязан сверх арендной платы вносить Арендодателю плату в порядке участия в общих расходах по управлению, эксплуатации и текущему ремонту помещения.

Указанная плата определяется, исходя из плановых расходов на текущий год.

Арендатор возмещает также Арендодателю фактические затраты за предоставляемые услуги и за центральное отопление, исходя из режима пользования Арендатором указанным помещением.

4. Срок аренды определяется с (дата) по « » года.

5. Обязанности Арендодателя:

- в месячный срок после подписания договора предоставить указанное помещение Арендатору по приемно-сдаточному акту ( в акте должно быть указано техническое состояние, санитарное, назначение помещения на момент сдачи его в аренду);

- акт прилагается к договору;

- обеспечить в месячный срок свободный доступ Арендатору в помещение, передать ключи, создать возможность пользования сигнализацией;

- производить капитальный ремонт помещения, занимаемого Арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома;

- в случае аварий, происшедших не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

6. Обязанности Арендатора:

- использовать помещение по прямому назначению, указанному в Уставе Арендатора;

- содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии;

- не производить реконструкций и перепланировок без согласия Арендодателя;

- своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения;

- не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду без согласия Арендодателя. В случае сдачи в субаренду часть прибыли передается Арендатору.

7. Арендатор оплачивает арендную плату поквартально, с оплатой до 15-го числа первого месяца квартала, а именно: по руб. ежеквартально.

8. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и центральное отопление помесячно числа каждого месяца в твердых суммах (/12 годовой суммы) по платежному поручению.

Окончательный расчет по всем платежам с учетом амортизационных отчислений производится сторонами по окончании года на основании данных о фактических расходах Арендодателя.

Разница по перерасчету доплачивается Арендатором или удерживается им при очередном взносе платежа.

9. Ответственность сторон:

- за непредставление в месячный срок по вине Арендодателя помещения Арендодатель уплачивает Арендатору пени в размере 0,5 % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки;

10. Досрочное расторжение договора может иметь место:

- при использовании Арендатором помещения не по назначению;

- при ухудшении Арендатором состояния ( тех-го или санитарного) помещения;

- при невнесении Арендатором платы за 4 месяца в течение года;

- если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

11. Арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании срока договора имеет преимущественное пред другими предприятиями право на возобновление договора.

12. Настоящий договор заключается в 2-х экз., которые хранятся у сторон.

13. Юридические адреса и подписи сторон:

__________________________________________________________________

Арендодатель (подпись)

Арендатор (подпись)

Приложение 2

 

Договор

аренды земельного участка

 

Г. Новокузнецк «_______» ____________200 г.

________________________________, именуем _______в дальнейшем

«Арендодатель», в лице _______________________________________

действующего на основании __________________________, и Товарищество с ограниченной ответственностью « ____________________» , именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Директора ____________________

действующего на основании Устава, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель передает Арендатору на началах аренды земельный участок, находящийся в пользовании Арендодателя.

Местонахождение участка ______________________________________

2. Арендодатель гарантирует, что по своему правовому статусу и по правилам землепользования он имеет право на заключение настоящего Договора. Все вопросы, связанные с использованием участка, указанного в п.1 настоящего Договора, и требующие согласования и извещения органов государственной власти и управления, разрешаются Арендодателем самостоятельно.

3. Срок действия настоящего Договора устанавливается в один год с даты его подписания.

4. Арендная плата за пользование участком по настоящему договору устанавливается в размере _________________________________________

(______________________) рублей, каковая сумма подлежит выплате путем перевода на расчетный счет Арендодателя равными частями по кварталам не позднее ______ -го числа месяца, следующего за расчетным кварталом.

5. Арендатор гарантирует, что использование земельного участка, указанного в п.1 настоящего Договора, не нанесет ущерба имуществу и правам арендодателя.

6. Стороны обязуются хранить в тайне содержание настоящего Договора и любую информацию и данные, предоставленные каждой из сторон в связи с настоящим Договором, не открывать и не разглашать в общем или частности факты или информацию какой-либо третьей стороне и не использовать их в своих целях без предварительного письменного согласия другой стороны настоящего Договора. Обязательства по секретности и неиспользованию не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине одной из сторон настоящего Договора.

7. За исполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с действующим законодательством и условиями настоящего Договора.

8. Настоящий Договор заключен в двух экземплярах, находящихся у сторон.

Юридические адреса и подписи сторон

«______________________»

За _________________________________

___________________________________ /

За _________________________________

___________________________________ /

Приложение 3

 

Договор

аренды транспортного средства

Г. Новокузнецк «_____» __________ 200 г.

_________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и __________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1 Арендодатель предоставляет Арендатору транспортное средство, принадлежащее Арендодателю по договору аренды № ____ от _______марки ______________, шасси № ____________, двигатель № __________________, кузов № _____________________, государственный номер ___________, цвет _________________, технический паспорт № ________________________, за плату во временное пользование.

1.2 Транспортное средство передается по акту приема-передачи в техническом состоянии, соответствующем требованиям ГИБДД.

1.3 Стоимость автомобиля устанавливается на день подписания договора в размере __________________________________________ рублей.

2. Срок аренды.

2.1 Срок аренды транспортного средства исчисляется с «__»____ 200 г.

3. Расчеты сторон.

3.1 Арендная плата по настоящему договору составляет ____________ руб. в сутки.

3.2 Арендатор выплачивает арендную плату Арендодателю ежедневно

3.3 В случае задержки платежа Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 0,5 % в день от недопоставленной плановой суммы.

3.4 В случае простоя автомобиля по вине Арендатора, последний уплачивает арендную плату в размере ___________________________________ рублей за каждые сутки простоя.

4. Права и обязанности сторон.

4.1 Права и обязанности Арендатора:

4.1.1 Использовать транспортные средства в соответствии с условиями договора.

4.1.2 Заправлять транспортные средства топливом (бензином, газом) за свой счет.

4.1.3 Проводить текущий ремонт, ТО-1, ТО-2, аварийный ремонт.

4.1.4 Восстанавливать транспортные средства в случае его порчи (авария, взлом, кража оборудования и т.п.).

4.1.5 При преждевременном износе автошин до нормы пробега, выходе из строя агрегатов, оборудования и деталей кузова производить ремонт или приобретать новые за свой счет.

4.1.6 Поддерживать автомобиль на линии в чистом виде.

4.1.7 Производить амортизацию за свой счет.

4.2 Права и обязанности Арендодателя:

4.2.1 Передать Арендатору транспортное средство, указанное в п.1 настоящего договора, в исправном состоянии.

4.2.2 Передать Арендатору технический паспорт на данное транспортное средство и другие документы, необходимые для его использования.

4.2.3 Осуществляет текущий ремонт ( стоимость запасных частей без стоимости работ, за исключением работ по диагностики, развалу схождению, электрике).

4.2.4 Предоставляет Арендатору один день в месяц без внесения арендной платы на ТО.

5. Ответственность сторон.

5.1 Стороны несут ответственность за не исполнение или ненадлежащие исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством.

5.2 Арендатор несет полную материальную и уголовную ответственность за совершенное ДТП, арендованным автомобилем.

5.3 Арендатор несет материальную ответственность за сохранность арендуемого автомобиля и оборудования, находящегося на нем.

5.4 В случае утраты или повреждения автомобиля (оборудования) по своей вине Арендатор возмещает Арендодателю причиненный фактический ущерб, либо предоставляет равноценный автомобиль в течение 20 дней с момента утраты, повреждения. Кроме того Арендатор возмещает Арендодателю недополученные доходы со сдачи автомобиля в аренду в размере ________________________________ руб. в день.

5.5 В случае задержки помещения ущерба, либо не предоставления равноценного автомобиля в указанный в п.5.4. срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере ______ % за каждый день просрочки от суммы ущерба.

6. Порядок разрешения споров.

6.1 При возникновении споров по настоящему договору стороны принимают меры к их урегулированию путем переговоров.

6.2 При невозможности разрешения указанных споров между сторонами путем переговоров, они разрешаются в суде, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. Прочие условия.

7.1 Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон только в случае предварительного (за 14 дней) уведомления другой стороны.

7.2. Все изменения, дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме.

7.3. Акты сдачи приемки, являются неотъемлемой частью договора.

7.4. По окончании срока аренды, либо при досрочном расторжении данного договора, Арендатор передает Арендодателю автомобиль также по акту приема-передачи. Подписание, которого свидетельствует об отсутствии претензий сторон друг другу.

7.5. В части не урегулированной настоящим договором, отношения сторон регламентируются действующим законодательством РФ.

7.6. Договор составлен в двух подлинных экземплярах по экземпляру для каждой из сторон. Оба экземпляра имеют равную юридическую силу.

8. Юридические адреса сторон.

Арендодатель Арендатор

________________________ _______________________

___________/_____________ ______________/________