Правовые основы института непосредственного управления многоквартирным домом

1. Правовые основы института непосредственного управления многоквартирным домом

1.1 Исторический этап развития и становления института непосредственного управления МКД, в России

Появление института непосредственного управления многоквартирным домом в Российской Федерации стало возможно с появлением разных форм собственности. Нормы устанавливающие разные формы собственности появились в Российском праве, с принятием Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 года, Гражданского кодекса, части первой от 30 ноября 1994 года ⁴. Однако этих норм длительное время, около десяти лет, до вступления в действие Жилищного кодекса РФ, было недостаточно для воплощения права пользования и распоряжения своей и общей собственностью в многоквартирном доме, таких как решение судьбы многоквартирного дома в целом:

– текущего и капитального ремонта;

– реконструкции, распоряжение и использование общим имуществом, и помещениями; право передавать в доверительное управление общего имущества многоквартирного дома, не нарушая при этом права других собственников многоквартирного дома.

Необходимость появления института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений возникла с момента появления права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме.

Диспозитивное право собственности на объекты вещных прав, появилось в России 6 марта 1990 года, с началом действия закона «О собственности в СССР».

Однако данный закон не давал четкого разделения форм собственности по субъектам, нарушая при этом равноправие субъектов права собственности. В данном законе отсутствовал такой субъект как муниципальное образование, понятие юридического лица отсутствовало, вместо данного субъекта использовалось понятие коллективная собственность.

Имея существенные недостатки этот закон действовал несколько месяцев и утратил силу в связи с принятием 24.12.1990 Закона РСФСР №444–1 «О собственности в РСФСР».

Нормы закона «О собственности в РСФСР» приобрели более современный вид, так нормы содержащиеся в ст. 2 закона «О собственности в РСФСР» получили своё развитие в нормативно правовых актах Российской Федерации. Прежде всего в Конституции Российской Федерации в п. 2 ст. 8 (В Российской Федерации признаётся и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные Формы собственности). Нормы этой статьи, с некоторыми изменениями в формулировке, в последствии были внесены в ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского Кодекса РФ.

Для реализации права собственности на жилые помещения 4 июля 1991 года был принят закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» №1541–1. В преамбуле этого закона были определены цели:

«Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Закон «О приватизации жилищного фонда РСФСР» приобрёл некоторые правовые норы, содержащиеся в законе «О собственности в РСФСР», корреспондируя следующие принципы:

– осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;

– имущество может принадлежать на праве общей собственности одновременно нескольким лицам, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников в соответствии с законом.

Таким образом, нормы гражданского права развили нормы жилищного законодательства. Одним из первых изменений в жилищном законодательстве произошли в Жилищном кодексе РСФСР, но в связи с тем что Жилищный кодекс РСФСР имел жёсткую структуру правовых норм, и имел иные цели и задачи правового регулирования, законодателю удалось в данный нормативно-правовой акт внести несколько редакций.

Одна из редакций Жилищного кодекса РСФСР, предоставила право собственникам жилых помещений в полностью приватизированном доме самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Однако не имея возможности подвергнуть Жилищный кодекс РСФСР изменениям, отвечающим новым социально – экономическим условиям, при становлении различных форм собственности начала 90-х годов. Законодателем 24 декабря 1992 был принят закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», этот нормативно-правовой акт расширил норму содержащуюся в абзаце 3, ст. 147 Жилищного кодекса РСФСР, предоставив право участвовать населению в управлении жилищным фондом. В ст. 5 закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», появилась норма следующего содержания:

«Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций». Эта норма позволила всем гражданам по месту жительства осуществлять управление своим жилищным фондом. Эта норма положила начало развития института непосредственного управления многоквартирным домом в жилищном праве.

В этом же законе появилось новое понятие «кондоминиум» – товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах организованное для совместного владения и пользования общего имущества входящего в состав многоквартирного дома, определив в ст. 9 этого закона, полномочия общественной не коммерческой организации.

В последующей редакции закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 21.04.1997 №68-ФЗ», понятие Кондоминиум стало иметь другое значение, это понятие стало обозначать единый комплекс недвижимого имущества находящегося у собственников помещений в жилом многоквартирном доме, так же в редакции этого закона появилось ещё одно понятие «Товарищество собственников жилья», эти изменения произошли после принятия ряда Федеральных законов регулирующих нормы гражданского права и развивающих нормы жилищного права, и после принятия Конституции Российской Федерации.

Так же после принятия Конституции Российской Федерации, появились новые конституционные нормы, стали развивать нормы гражданского права и нормы жилищного права.

1 января 1995 года вступила в действие, часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) . ГК РФ вводит понятия необходимые жилищному праву, в их число входят: многоквартирный жилой дом, общее имущество собственников многоквартирного дома и его состав, товарищество собственников жилья.

Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее «ГК РФ» устанавливает перечень имущества, которое принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам квартир в многоквартирном доме. К общему имуществу отнесено – «несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Это имущество является не отчуждаемым».

Понятию «Товарищество собственников жилья», в ст 291 ГК РФ даётся чёткое определение, и толкование цели образования этой некоммерческой организации. Однако норм регулирующих процедуру и правовую основу деятельности «Товарищества собственников жилья», в законе «Об основах федеральной жилищной политики» и в «Гражданском кодексе Российской Федерации» не содержалось. Для этой цели, спустя некоторое время после начала действия первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, был принят Федеральный Закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

В этом федеральном законе появилось множество правовых норм, которые стали в последствии правовой основой для института непосредственного управления многоквартирным домом.