Современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом

1.2 Современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом

Как уже говорилось выше, закон от 24 Декабря 1992 «Об основах федеральной жилищной политики» неоднократно подвергался редакциям, заменяя своей нормативной базой Жилищный кодекс РСФСР. Однако наступил момент, когда появилась необходимость, весь объём накопившихся правовых норм в жилищном законодательстве объединить в один нормативно правовой акт. Основанием для этого послужила устаревшая структура Жилищного кодекса РСФСР, не позволяя внести в него появившиеся, новые институты жилищного права, в связи с этим обстоятельством 29 декабря 2004 года был принят Федеральный закон «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» №189-ФЗ.

Этот Федеральный закон вводил в действие новый жилищный кодекс в Российской Федерации, отменяя при этом действие и признаёт утратившими силу множества нормативно – правовых актов Российской Федерации принятых ранее, в их число попали выше перечисленные нормативные и нормативно-правовые акты:

– Жилищный кодекс РСФСР;

– статьи 3, 9, 10 и раздел III Закона Российской Федерации №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

– закон Российской Федерации №4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики»;

– федеральный закон №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»;

Федеральный закон «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» внёс изменения во многие нормативно-правые акты Российской Федерации:

– в пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, слово «кондоминиума» заменить словами «общего имущества многоквартирного дома», слова в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» заменить словами «жилищным законодательством»;

– в Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены были следующие изменения:

1) в абзаце третьем статьи 1 слово «кондоминиумы», исключить;

2) в статье 23:

а) в пункте 1 слова В Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» заменить словами «Жилищным кодексом Российской Федерации»;

б) в пункте 2 слово «кондоминиумах» заменить словами «многоквартирных домах».

Так же в Федеральном законе «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» появляется предписывающая норма, органам местного самоуправления организовать проведение до 1 мая 2008 года открытого конкурса по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Эта норма на прямую касается собственников жилья многоквартирного дома, где осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом. Эта норма позволяет защитить права собственников жилых помещений в многоквартирных домах, где не созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив, а осуществляется управление непосредственно собственниками жилых помещений. В этой форме управления многоквартирным домом, имеются недостатки самоорганизации собственников жилых помещений в многоквартирном доме, поэтому для этой цели и была создана данная предписывающая норма.

После прекращения действия нормативно-правовых актов, нормы содержащиеся в них получили своё место в Жилищном кодексе Российской Федерации, в постановлениях Правительства РФ, отраслевых нормативно-правовых и нормативных актах, образуя правовые институты регулирующие отношения по управлению многоквартирным жилым домом.

В жилищном праве России насчитывается три способа управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

В данной дипломной работе рассматривается способ непосредственного управления собственниками в многоквартирном доме, именуемый институтом.

На современном этапе развития жилищного права, правовую основу института не посредственного управления многоквартирным домом, образуют правовые нормы содержащиеся в разных нормативно-правовых нормативных актах, в отличии от других институтов управления МКД, так к примеру правовым основам жилищных и жилищно-строительным кооперативам, и правовым основам товариществ собственников жилья отводится пятый раздел и шестой разделы в жилищном кодексе РФ, а институту непосредственного управления собственниками МКД в жилищном кодексе отводится статьях 161, 164, однако это не означает что этот способ имеет слабо развитую правовую основу.

Конституционные нормы непосредственного управления собственниками многоквартирным домом, говоря об основах любого института или отрасли права, нельзя не упомянуть о конституционных нормах давших основу развития отрасли или институту права, таковыми являются следующие нормы:

– ч. 2, ст 35 Конституции РФ, (Каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами) эта норма является основой рассматриваемого института права, так как невозможно управлять и распоряжаться своим или общим имуществом не обладая этой конституционной нормой;

– ч. 1, ст. 36 Конституции РФ даёт право гражданам и их объединениям иметь в частной собственности землю. Эта норма позволяет так же управлять и распоряжаться собственникам не только имуществом, но и земельным участком находящимся под многоквартирным домом и придомовой территорией являющейся общей собственностью; ч. 1, ч. 2, ст. 30 Конституции РФ, (1. Каждый имеет право на объединение, включая создавать профессиональные союзы для защиты своих интересов. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется.

Никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нём.) эта норма позволяет организовывать объединения в сфере управления многоквартирным домом, жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья, простые товарищества и иные организационные формы, также норма этой статьи даёт конституционное право собственникам жилых помещений не входить в эти объединения и осуществлять управление своим общем имуществом самостоятельно и непосредственно.

«Правовые основы института непосредственного управления собственниками многоквартирным домом содержащиеся в нормах гражданского права, говоря об гражданско-правовых нормах следует отметить, что право частной собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, нормы регулирующие момент наступления, изменения и прекращения права на недвижимое имущество, содержатся в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, эта статья устанавливает общий порядок государственной регистрации права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

Так в соответствии с п. 2 статьи 131, на ряду правоустанавливающим характером регистрации недвижимости, законом предусмотрена специальная регистрация, учёт отдельных видов недвижимого имущества, этот вид регистрации не обладает правоустанавливающим характером, то есть имеет своей целью учесть и определить доли в общей долевой собственности недвижимого имущества, между собственникам эта норма необходима для института управления многоквартирным домом, та как распределение обязанности по содержанию многоквартирного дома должно происходить не на равных, а в соответствии с долей собственника многоквартирном доме, для этого и необходима документально учтённая для собственника».

Конкретный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Продолжая говорить об общем имуществе собственников МКД следует отметить, что многоквартирный дом и придомовая территория, земельный участок и имущество расположенное на нём, являются недвижимым имуществом находящимся в общей долевой собственностью, норма статьи 290 Гражданского кодекса РФ, устанавливает состав общего имущества, правовой статус собственности общего имущества и пределы распоряжения общим имуществом, эта норма получила своё развитие в статье 36 жилищного кодекса Российской Федерации. Так же нормы касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 гражданского кодекса РФ ст. 244–259, понятие и основание возникновения общей собственности определены в ст. 244 ГК РФ.

Правовые основы института непосредственного управления собственниками многоквартирным домом содержащиеся в нормах жилищного права. Статья 36 жилищного кодекса Российской Федерации определяет право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, эта статья как говорилось выше, содержатся в нормах главы 18 гражданского кодекса РФ и раннее действовавшего, упомянутого, мной ранее федерального закона «О товариществах собственников жилья». В ст. 36 ЖК РФ содержится норма устанавливающая перечень имущества относящего к общему, то есть находящегося в долевой собственности, так же в этой статье содержится норма касающаяся режима использования общего имущества, определяется общем собранием собственников многоквартирного дома.

Правовой основой института непосредственного управления многоквартирным домом, также являются нормы статей 37 – 39 ЖК РФ: нормы регулирующие режим использования, долю расходов на содержания общего имущества, правила содержания общего имущества

Содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Устанавливают нормы связанные с:

– определения долей в общей собственности;

– основание возникновения права на долю в общем имуществе;

– правила перехода доли в общей собственности;

– норма запрещающая выдел доли в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

– запрет отчуждать свою долю отдельно от права собственности на жилое помещение собственника;

– обязанность собственников МКД нести бремя содержания общего имущества МКД, – правило которое устанавливает распределение расходов на содержание общего имущества МКД согласно доли собственника жилого помещения в общей собственности многоквартирного дома;

– правила содержания общего имущества МКД устанавливаемые Правительством Российской Федерации, эти правила так же являются правовой основой для института непосредственного управления МКД.

Нормы статей с 44–48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулируют способ содержания и управления многоквартирным домом, его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения, с помощью общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения, регламент и форма принятия решения. Подводя итог первого раздела, следует определить круг нормативно-правовых и нормативных актов, создающих правовую основу института непосредственного управления многоквартирным домом, в их число входит:

– Конституция Российской Федерации;

– нормы Гражданского права, содержащиеся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. г №51-ФЗ и Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

– федеральном законе №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

– федеральный закон №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

– нормы Жилищного права, содержащиеся в:

а) федеральном законе №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»;

б) жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года;

– постановление правительства Российской Федерации №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;

– постановление Правительства РФ №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;

– постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

– постановление Правительства РФ №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

– постановление Правительства Российской Федерации №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

2.1 Права и обязанности собственников помещений в МКД

«Говоря о правах и обязанностях собственников общего имущества многоквартирного дома, следует отметить что, права и обязанности не могут распространятся на помещения расположенные внутри жилых или нежилых помещений, не являющимися помещениями общего пользования и объектов не входящих в состав общего имущества, находящихся в собственности различных лиц».

«Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности».