Сторони договору найму жилих приміщень

1.2 Сторони договору найму жилих приміщень

Сторонами договору найму житлового приміщення виступають наймодавець і наймач. За загальним правилом і в ролі наймодавця , і в ролі наймача можуть виступати будь-які суб’єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи ( з-поміж останніх – комерційні і некомерційні організації, а також держава, державні, адміністративно-територіальні, муніципальні утворення).Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. [2]

Щодо особи наймача, то ним може виступати будь-який дієздатний громадянин або організація.

Разом із наймачем може проживати його члени сімї, а також інші особи, які постійно з ним проживають. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права та обов’язки щодо найманого житла.У частині 2 ст. 4 Житлового кодексу визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває в зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" означає не тільки жінку, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера прізвища та спільного вселення у жиле приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилася у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому жилому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини завжди належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їхніх батьків, а повнолітні діти та батьки наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не тільки членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше жиле приміщення, то вона, хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Подібне правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним жилому приміщенні

ІІ. Договір найму жилих приміщень

2.1 Поняття та правова природа договору.

Житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з договору між наймачем і наймодавцем із приводу користування громадянином жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату жиле приміщення для проживання у безстрокове користування в будинках державного і комунального житлових фондів; у строкове – у житловому фонді соціального призначення. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві приватної власності, укладається наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. за № 939.

Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін. Також повинні бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені й інші умови.

Наймач житла зобов’язаний вказати у договорі осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не обмежує наймача щодо складу цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. У осіб, які проживатимуть із наймачем, виникають рівні з ним права та обов’язки щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов’язками відносно наймодавця і наймача.

Договір найму житла прийнято вважати оплатним, двостороннім, строковим.Відповідно до ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України до договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної та комунальної власності, застосовується положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором.

Договір найму житла має укладатися у письмовій формі, проте у більшості випадках відносини між наймачем і наймодавцем регулюються лише усною домовленістю.

Законом можуть бути встановлені особливості найму житла. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Договір найму житла укладається на строк, що не перевищує п’яти років. Якщо у договорі строк не встановлений, договір є укладеним на п’ять років. Договір найму житла, укладений на строк до одного року, вважається короткостроковим і має деякі особливості, наприклад його наймач не має переважного права на укладення договору найму житла на новий строк.

У наступних пунктах моєї курсової роботи чітко висвітлені поняття предмету договору найму жилих приміщень сторін, їх права та обов’язки.