Житлове приміщення як самостійний предмет договору

2.2 Житлове приміщення як самостійний предмет договору

Предметом договору є те приміщення або частина приміщення, яке передається в найм. В самому договорі потрібно чітко зазначити точне місце його розташування (адресу) та його ознаки ( такі як розмір, призначення, загальна і корисна площа), а також наявність інших об’єктів, право користування якими переходить до наймача. Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхідним санітарним і технічним вимогам.

Під окремою квартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійного проживання однієї сім'ї, містить обладнані жилі та підсобні приміщення і має окремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.

Будинки використовуються як об’єкти орендних відносин лише після прийняття їх в експлуатацію як результат завершеного будівництва, технічної інвентаризаціїі державної реєстрації у встановленому порядку.

У договорі може бути передбачене обмеження права наймача на здачу майна в суборенду (піднайом). Відповідно до Цивільного кодексу наймач має право укладати договір суборенди лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлене договором або законом. Якщо ж наймодавець заздалегідь не бажає, щоб його майно підлягало подальшій передачі в суборенду третім особам, він може забезпечити це шляхом включення у договір відповідного застереження.

Не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення — кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначено для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту і відповідати встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири. У зв'язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.

При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.

Порядок користування підсобними приміщеннями господарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом.

У судовій практиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яка з'єднана дверима з другою кімнатою квартири, але разом з тим, має окремий вхід із загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.

Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сім'ї, двома і більше сім'ями або двома і більше одинокими особами. У зв'язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім'ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім'ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.

Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті ЖК, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім'ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім'ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.

Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім'єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.

Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встановлюється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.