Зміст договору житлового найму ( права і обов’язки сторін)

2.3 Зміст договору житлового найму ( права і обов’язки сторін)

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним жиле приміщення інших осіб. Згідно із ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно.

За взаємною згодою наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, вони можуть дозволити тимчасове перебування у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Вважається, що наймач та особи, які постійно проживають з ним, мають повідомити наймодавця про майбутнє проживання тимчасових мешканців.[3] В сою чергу тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Наймач, в т. ч. за проектом ЖК (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.

Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79—89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР "Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР" від 31 січня 1986 р. за № 31.

Здійснення цього суб'єктивного права виникає з моменту отримання ордерів усіма учасниками обміну і припиняється у кожного з них з припиненням колишнього договору найму шляхом укладення нового. Основним змістом правовідносин щодо обміну є взаємні процедурні права і обов'язки між учасниками цивільної правової угоди з однієї сторони і відповідним виконавчим комітетом чи державною адміністрацією з другої сторони, з приводу визнання обміну таким,

Письмова згода на конкретний варіант обміну жилих приміщень виявляється в тому, що всі члени сім'ї наймача, у тому числі й тимчасово відсутні, підписують заяву наймача про обмін, в якій вказують як старе, так і нове місце проживання. Підпис наймача і членів його сім'ї засвідчується підписом керівника організації, яка здійснює експлуатацію жилого будинку, з вказівкою дати і скріплюється печаткою. Замість підпису члена сім'ї до заяви може бути додана письмова згода на обмін, завірена у встановленому порядку. За неповнолітніх членів сім'ї згоду на обмін у письмовій формі дають батьки, опікуни чи попечителі. Це правило поширюється не тільки на проживаючих членів сім'ї, а й на тимчасово відсутніх. Обмін можна розпочати тільки за письмової згоди всіх членів сім'ї.

Предметом договору обміну жилих приміщень може бути:

1) окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена житлово-будівельного кооперативу;

2) частина жилого приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім'ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін жилими приміщеннями може проводитися без обмеження кількості учасників, крім випадків обміну частини жилого приміщення, за якого згода на обмін може бути тільки двосторонньою. Обмін провадиться між громадянами, які проживають в одному або різних жилих будинках, розташованих як в одному, так і в різних населених пунктах.

Виходячи з правил ст. 63 ЖК жиле приміщення, що виділяється при зміні договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача (ст. 104 ЖК), не може бути меншим рівня середньої забезпеченості жилою площею в даному населеному пункті за загальним розміром, а не за часткою жилої площі, яка припадає на кожного із членів сім'ї, що виділяються.

Обмін частини одного жилого приміщення на частину іншого жилого приміщення не допускається. Обмін частини жилого приміщення з метою окремого проживання не може здійснюватися неповнолітніми, крім випадків, коли вони при наявності передбачених законом обгрунтувань одружилися або влаштувалися на роботу до досягнення 18-річного віку, і випадків, коли вони проживають не з батьками (усиновителями). Якщо жиле приміщення перебуває у користуванні осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, для обміну жилих приміщень вимагається згода органу опіки й піклування.

Обмін жилих приміщень оформляється в бюро обміну жилих приміщень при їх наявності або виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної місцевої ради. Для обміну необхідно подати такі документи:

1) заяву про обмін встановленого зразка, в якій вказані відповідні параметри, що стосуються квартир;

2) згоду на обмін підприємств, установ, організацій, якщо жиле приміщення перебуває у їхньому віданні чи оперативному управлінні;

3) виписку з рішення загальних зборів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу;

а) якщо міняється державний чи громадський житловий фонд на житловий фонд житлово-будівельних кооперативів або

б) при обміні жилих приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;

4) виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін при обміні жилих приміщень між членами одного житлово-будівельного кооперативу;

5) документи, що підтверджують перебування у шлюбі або в родинних зв'язках з кимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється;

6) при обміні на частину жилого приміщення — довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім'ї захворювання, яке перешкоджає проживанню у комунальній квартирі, письмову згоду осіб, які проживають у суміжних жилих приміщеннях при обміні неізо-льованого жилого приміщення;

7) згоду органу опіки й піклування при обміні жилих приміщень, що перебувають у користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування. При потребі орган, який проводить обмін, може зажадати й інші необхідні документи.

Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен член сім'ї вправі вимагати у судовому порядку примусового обміну займаного приміщення в різних будинках чи квартирах.

Так, в липні 1994 р. К. С. звернулася до суду з позовом до К. Я. про примусовий обмін трикімнатної квартири. Позивачка зазначала, що після розірвання шлюбу з К. Я. спільне проживання з ним стало неможливим, і просила в порядку примусового обміну переселити відповідача в кімнату готельного типу жилою площею 12,9 м², тоді б вона з двома неповнолітніми дітьми перейшла жити у двокімнатну квартиру жилою площею 28,2 м², а наймачі цих жилих приміщень з'їхались би у спірну квартиру.

Рішенням Жовтневого районного суду м. Луганська від 26 червня 1995 р. позов К. С. задоволено.

У разі примусового обміну суд повинен виходити з рівності часток житла кожного з учасників обміну за винятком випадків, коли

1) між наймачем і членами сім'ї досягнуто згоди про користування житлом;

2) за одним із учасників обміну визнано право на більшу або меншу частку житла.

Угода про обмін жилих приміщень має правове значення, якщо вона належно оформлена й учасники обміну одержали ордери. У цьому разі при ухиленні учасника обміну від його проведення інші його учасники вправі вимагати від нього в судовому порядку виконання цього обов'язку. Відмова третіх осіб, які брали участь у справі про примусовий обмін, від проведення обміну після набрання рішенням законної сили, не може бути підставою для примусового щодо них виконання рішення. Наявність рішення в таких випадках не є перешкодою для пред'явлення позову про примусовий обмін жилого приміщення з новими варіантами.

Обмін жилих приміщень у будинках підприємств, установ, організацій допускається лише за їх згодою. Відмову у згоді на обмін може бути оскаржено у судовому порядку.

Суд не може задовольнити вимогу про визнання незаконною відмови у дачі згоди на обмін наймачем жилого приміщення в Україні на жиле приміщення за її межами, оскільки ЖК та інші акти законодавства України про обмін жилих приміщень діють у межах її території, а міжнародні угоди іншого не передбачають.

Згода про обмін жилого приміщення набирає чинності з моменту одержання ордерів, які видаються виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради і є єдиною підставою для вселення в жиле приміщення, яке обмінюється. Якщо в результаті обміну з метою об'єднання в одну сім'ю громадяни одержують жиле приміщення в одній квартирі, їм видається один ордер. Ордери мають бути одержані учасниками обміну жилих приміщень або за їх довіреністю іншими особами одночасно, за винятком випадків примусового обміну.

При обміні ордер видається на вільне жиле приміщення. Виключенням з цього правила, тобто вселенням без ордеру, є випадок, коли предметом обміну є частина жилого приміщення, а тому, хто вселяється, надається виписка з рішення виконкому або держадміністрації, які оформили обмін. У всіх інших випадках, тобто при вселенні без ордера в жиле приміщення, яке обмінюється, так і при оформленні обміну, але не вселенні згідно з домовленістю, обмін визнається недійсним. Оскільки згода, що лежить в основі обміну жилих приміщень, за юридичною природою є різновидом цивільної угоди, що має юридичну силу після отримання ордерів, до неї застосовуються всі правила цивільного законодавства про умови дійсності угод і визнання їх недійсними (статті 41—61 Цивільного кодексу).

Найчастіше обмін визнається недійсним на тій підставі, що учасник угоди на обмін був введений в оману з боку свого контрагента. До уваги береться тільки та помилка, яка стосується істотних умов договору. Тут має місце неадекватне уявлення про предмет обміну в результаті необачності, неуважності. Це може бути незнання або неправильне уявлення про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні договору з боку сторін обміну. Проте наслідки, передбачені ст. 56 Цивільного кодексу, мають місце тільки тоді, коли дефекти об'єктивно утворюють неможливість проживання і є такими, що не можуть бути усуненими.

При одержанні ордерів подаються паспорти членів сім'ї або документи, що їх замінюють, усіх осіб, які включені до ордера.

У разі неявки без поважних причин за одержанням ордерів протягом місяця, а при міжміському обміні — протягом двох місяців з дня прийняття виконавчим комітетом чи державною адміністрацією рішення про видачу ордерів, обмін жилих приміщень вважається таким, що не відбувся.

Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку в шестимісячний строк з моменту, коли учасники обміну довідалися, що їх право на обмін порушено.

При вселенні в одержане при обміні жиле приміщення громадянин здає ордер або при вселенні в жиле приміщення як члена сім'ї — виписку з рішення виконавчого комітету або державної адміністрації у житлово-експлуатаційну організацію, а в разі її відсутності — відповідному підприємству, установі, організації або правлінню житлово-будівельного кооперативу. Одночасно подаються паспорти членів сім'ї, включених до ордера чи виписки з рішення з відміткою про виписку з колишнього місця проживання. Ордер або виписка з рішення зберігається як документ суворої звітності. Ордер дійсний протягом 30 днів, а при міжміському обміні — 60 днів.

Якщо після набрання чинності угоди про обмін жилих приміщень сторони відмовляються від обміну, обмін за їх заявою за умови здачі одержаних ордерів анулюється виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, які видали ордери. Кожний з учасників отримує право вимагати від інших виконання взятих на себе обов'язків, пов'язаних з передачею приміщень, які вони займають, а у разі відмови добровільно виконати ці обов'язки — звернутися з позовом до суду про виконання обов'язків у натурі. Тобто при відмові від обміну однієї сторони питання про примусове виконання угоди про обмін може бути вирішено судом.

Обмін жилих приміщень, проведений з порушенням вимог чинного законодавства України, вважається недійсним. Він може бути визнаний недійсним при наявності підстав, встановлених Цивільним кодексом, для визнання угоди недійсною. Визнання обміну недійсним провадиться у судовому порядку.

Наймач має право за згодою членів сімї , які проживають разом із ним, здавати в піднайом жиле приміщення. Зміст договору піднайму полягає у тому, що його строк не може перевищувати строку договору найму житла. Термін дії договору піднайму визначається сторонами.[4] Він може залежати від обставин та укладатися на визначений чи невизначений строк.

Одним із прав наймачів є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями внесеними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача І кожного члена його сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа в розмірі .10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та прописані в іншому місці. Так, наймач, що прописаний і проживає один у квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення у розмірі 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:

1) вони повинні постійно проживати у цих житлових приміщеннях до введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1992 р., або на той час перебували на квартирному обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2) згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним. Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

Також наймач має право бронювати в установленому законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва. Статті 73—78 ЖК, що визначають порядок та умови бронювання жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скористався або не має права на приватизацію житлового фонду. Бронювання жилого приміщення регулюється ЖК, а також "Правилами бронювання жилих приміщень", затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342, розпорядженням Кабінету Міністрів України "Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну" від 24 січня 1997 р. за № 44-р.

Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи" (ст. 38) передбачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов'язкового) та гарантованого добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживання на весь час роботи у зазначених зонах.

Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сімей у будинках державного і громадського жилого фонду.

Жилі приміщення бронюються за членами сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім'ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв'язку з чим за ними у разі тимчасової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника — і за членами сім'ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках брон; ванню не підлягають.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

• при направленні на роботу за кордон — на весь час перебування за кордоном;

• при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості — на весь час дії трудового договору;

• при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.

За наймачем або членом його сім'ї бронюється все жиле приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім'ї чи виїжджають разом. В останньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім'ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім'ї.

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет районної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім'ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленим зразком.

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім'ї) подається заява.

До заяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудового договору, в інших випадках — клопотання відповідного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживання про склад сім'ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.

Членом сім'ї, який виїжджає до місця роботи особи, що забронювала жиле приміщення, подається лише заява із зазначенням номера і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це приміщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній організації.

Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним.

У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім'ї зберігають права і несуть обов'язки за договором найму жилого приміщення.

Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жиле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Якщо наймач та члени його сім'ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.

Бронювання є правовим засобом збереження суб'єктивного права на жилу площу в жилому приміщенні державного або громадського житлового фонду за відсутнім наймачем і членами його сім'ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збереження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного свідоцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збереження жилого приміщення за тимчасово вибувшими громадянами. Гарантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.

Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім'ї, тобто особам, які мають самостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднаймачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.

Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім'ї жиле приміщення зберігається протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судовому порядку не визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням.

Охоронне свідоцтво втрачає силу у таких випадках:

після закінчення терміну, на який воно було видано;

при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населеному пункті;

якщо воно анульовано судом достроково або визнано недійсним.

Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у судовому порядку в разі виявлення в поданих громадянином документах неправдивих відомостей про причину тимчасової його відсутності, відсутності понад шість місяців після закінчення строку дії охоронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).

Наймач має право на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім'ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством [5]

Стаття 71 ЖК визначає випадки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.

Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім'ї не вимагає згоди інших членів сім'ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.

У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд повинен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Наймач і члени його сім'ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 ЖК, якщо не винесено судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім'ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею.

Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім'ї немає згоди на вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім'ї, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу.

Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім'ї, повернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено з урахуванням інших обставин.

Пунктом другим ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Тобто закон до числа суб'єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 липня 1993 р.). Разом з тим, житлове законодавство передбачає збереження жилого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у таких випадках:

1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі;

2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання;

3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім'ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи до досягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, в окремих випадках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних, вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях.

У тих випадках, коли в жилому приміщенні, з якого дитина вибула на виховання, не залишились проживати члени її сім'ї і це приміщення було надано іншим громадянам або коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строку виховання їй у позачерговому порядку відповідно до п. З ст. 71 ЖК надається жиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним місцем проживання.

У разі відмови в наданні жилого приміщення особам, які мають право на його позачергове одержання, судом вирішується спір про надання жилого приміщення, а не про встановлення черговості;

4) виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) — протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі-дів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;

6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часу перебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянинові до звільнення таких осіб з-під варти чи до відбуття ними покарання.

Під терміном "збереження жилих приміщень" слід розуміти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймачі.

При цьому відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред'явлення позову з цього приводу.

Наймач вправі вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів.

Наймач, у свою чергу, має цивільно-правові зобов’язання.Він повинен використовувати житло за призначенням, тобто лише для проживання у ньому. Такий обов’язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Ці особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Наймач повинен забезпечувати збереження житла і підтримувати його в належному стані. Під цим слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов’язків щодо здійснення поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до об’єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. До поняття поточного ремонту житла належать, наприклад: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.

Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що законодавець повязує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій , так і в усній формі.

Наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Під час укладення договору варто звернути увагу також на порядок сплати комунальних послуг і користування телефоном, тому що це впливає на порядок оподаткування і суму сплачених податків, а також захищеність наймача у процесі споживання даного виду послуг.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користуванням житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Наймодавець зобов’язаний здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання, забезпечувати надання комунальних послуг, проводити капітальний ремонт або реконструкцію будинку.

Наймодавець має право вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житлово-комунальні послуги, вживати заходів для відселення наймача та членів його сімї, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагати виселення наймача, членів його сімї або інших осіб, які проживають разом із ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку; здійснювати контроль за використанням житла, у тому числі на вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань приладів обліку води, тепла а газу.