Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого жилого помещения

  3.3 Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого жилого помещения

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п.1 ч.4 ст.83, ст.90 ЖК РФ) суд должен будет установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. По смыслу п.1 ч.4 ст.83 и ст.90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно в течение более чем шести месяцев подряд[23].

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не будет удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев подряд[24].

При расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ) [25]. Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Во-первых, такое толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Во-вторых, обеспечить переселение нанимателя в жилое помещение должен наймодатель, который может распорядиться только фондом социального использования, находящимся в его ведении. Поскольку в роли наймодателя выступает орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация, жилое помещение предоставляется в пределах того же территориального образования.

Указание статьи 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, то есть из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения, имеющие статус общежития. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени в связи с работой (службой) или учебой (пункт 2 статьи 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда[26].

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.", в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой пощади на одного человека[27].

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 "О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг" указывается на то, что положения Жилищного кодекса РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе отмечено противоречие положений пункта 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и статьи 90 ЖК РФ, определяющих последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В статье 83 ЖК РФ предусматривается возможность выселения за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В статье 90 ЖК РФ присутствует только соединительный союз "и", свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"[28] разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со статьей 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подпункт "д" пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги, должно допускаться только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг (пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам) [29]. Также выселение может допускаться, если соответствующие меры воздействия не дали положительного результата, а использование жилого помещения без получения неоплаченной нанимателем услуги может привести к порче жилого помещения (например, если помещение не отапливается в зимнее время).

Срок, дающий основания для предъявления требований о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе, нежели это предусмотрено для договора коммерческого найма жилого помещения. Если согласно статье 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то Жилищный кодекс устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.

Кроме того, для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта невнесения платы за установленный период. Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора, она может быть учтена только при решении вопроса о предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении. Выселение же будет невозможным, если будет установлена просрочка кредитора, в частности его поведение, препятствовавшее своевременной оплате (статья 406 ГК РФ). В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. [30] Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.