Государственное управление и контроль за деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

3.4 Государственное управление и контроль за деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства

Проблемы, связанные с государственным контролем деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства в многоэтажных жилых домах, обсуждались неоднократно как теоретиками, так и практическими работниками.

С нашей стороны ранее мы уже обращались к данной теме вопроса и с учетом анализа действующего законодательства, складывающейся судебной практики неоднократно освещали свою позицию на страницах различных юридических журналов[18].

В настоящее время данный вопрос удерживает пальму первенства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Граждане, не надеясь на помощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование строительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительстве или подобные договоры.

Заметим, что органы СМИ так или иначе всю вину за недобросовестное исполнение обязательств инвесторов перед гражданами, вложившими денежные средства на начальной стадии строительства и оказавшимися без денег и квартиры, полностью возлагают на государство, которое устранилось от должного контроля за исполнением договорных обязательств строительных фирм.

Договор долевого участия в строительстве предполагает договор, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого многоквартирного дома путем непосредственного финансирования данного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контрагенту определенную в договоре квартиру.

Так, в статье Е. Севрюковой "Дом у подножия пирамиды"[19] довольно четко проводится аналогия о том, что на смену финансовым пирамидам девяностых годов пришли строительные пирамиды. Их организаторы выдумывают все новые и новые способы, как обмануть граждан, которые, чтобы купить квартиру подешевле, вкладывают деньги в еще пустой котлован. Все чаще граждане остаются без денег и квартир. Кто должен защитить граждан? Конечно же государство в лице исполнительного органа - Правительства РФ.

В этой связи представляется интересным диалог журналиста Е. Севрюковой с начальником Управления по экономической безопасности города Москвы А. Корсаком, который не отрицает, что только в столице более "сотни строительных фирм-мошенников", лишь одна из них - "Пластбао" - надурила своих потенциальных покупателей на 10 миллионов долларов. Как поясняет государственный чиновник, "формально" строительные фирмы действуют в рамках закона, т.е. компания получает право на строительство дома и заключает с соинвесторами договор, в котором нет ни срока завершения строительства, ни предусмотренной ответственности за нарушение условий, отсутствует и государственный контроль за исполнением подобных договоров. Указанное обстоятельство дает возможность фирмам аккумулировать огромные денежные средства граждан, прокручивать их и получать огромные прибыли. Вкладчикам же в лучшем случае через некоторое время возвращают деньги, но без учета инфляции.

Все имущество в многоквартирном доме разделено на индивидуальное имущество собственников жилых и нежилых помещений и общее имущество.

Доля в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме - это право всех собственников помещений в многоквартирном доме, которые совместно по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Для того чтобы раскрыть возможности защиты прав граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, мы обратили внимание на то обстоятельство, что согласно положению ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ[20] (в новой редакции, действующей с 1 марта 2005 г.) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме распространяется на всю собственность.

Профессор Ю.К. Толстой отстаивает точку зрения о том, что суд может при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию дольщику.

Следовательно, дольщик может быть исключен из числа собственников, полагает проф. Ю.К. Толстой, а "суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью"[21]. По мнению ученого, которое мы полностью разделяем, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и требуется внесение соответствующих корректив в ГК РФ.

Законодатель разрешил данный спор вполне цивилизованным способом, т.е. был принят не только новый Жилищный кодекс, но и Федеральный закон, который попытался суть проблемы ввести в цивилизованные законодательные рамки[22].

Тем не менее мы не можем не обратить внимания на позицию Б.Г. Гончикнимаевой[23], которая, анализируя судебную практику разрешения подобных дел, пришла к вполне обоснованным выводам о том, что:

- право на судебный выдел доли является дополнительной формой осуществления права участником долевой собственности в случае недостижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли;

- судебный выдел доли по требованию участника долевой собственности имеет значение юридического факта для изменения существующего правоотношения общей собственности и всегда носит материально-правовой характер;

- ГК РФ исходит из вещного эффекта правомочий участников долевой собственности, это оказывает влияние на то, что судья, осуществляя выдел доли, обладает полномочием создавать новые права взамен прекращающихся, например, установить право индивидуальной собственности на часть общего имущества, соразмерной доле выделяющегося участника общей собственности, другому участнику может присудить денежную компенсацию;

- способ, при котором суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, является лишь самым крайним и наименее желательным вариантом; такой способ может быть использован судом только при наличии тех обстоятельств, которые перечислены в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ (доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса).

Для того чтобы завершить дискуссии ученых, мы вполне обоснованно считаем, что надежной гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить не только правильно и законно оформленный договор (ст. 4 Федерального закона РФ)[24], но и надлежащий государственный контроль на уровне Правительства РФ.

Конечно же, трудно дать гарантированный практический совет гражданам, которые хотят построить квартиру на праве общей долевой собственности в многоквартирном доме и тем самым защитить себя от строительных фирм-мошенников. Тем не менее у фирмы-застройщика необходимо проверить:

1) документы, подтверждающие юридический статус застройщика: устав, учредительный договор (для общества с ограниченной ответственностью); свидетельство о регистрации; свидетельство о присвоении ИНН; лицензию на строительную деятельность;

2) документы, характеризующие финансовое состояние застройщика:

- отчетность по финансово-хозяйственной деятельности за текущий год;

- годовую отчетность, бухгалтерский баланс за последние три года;

- аудиторское заключение за последний год;

3) документы, относящиеся к строящемуся дому:

- распорядительный акт Правительства г. Москвы (субъекта Федерации) на строительство или реконструкцию жилого фонда или иного объекта недвижимости;

- инвестиционный контракт, заключенный с Правительством г. Москвы (субъектом Федерации) и зарегистрированный в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы;

- договор аренды земельного участка, заключенный с Департаментом земельных ресурсов Правительства г. Москвы и зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве;

- разрешение на строительство, выданное компетентными органами Правительства Москвы;

- проектную документацию на объект строительства;

- технико-экономическое обоснование строительства;

- заключение государственной экспертизы проекта;

4) договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и гражданином-инвестором, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве, в котором оговорены объект, подлежащий передаче гражданину, срок передачи указанного объекта, цена договора и гарантийный срок на передаваемое имущество.

Отметим, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, если в договоре отсутствуют вышеназванные позиции, то по смыслу законодателя такой договор считается незаключенным, и поэтому трудно не согласиться с профессором Н.М. Коршуновым, который считает, что суд при невыполнении условий при заключении подобного договора "вправе применить последствия ничтожной сделки по собственной инициативе"[25].

Наконец, даже если сложится ситуация, когда все в порядке и граждане, например супруги, получают на праве собственности квартиру в многоквартирном жилом доме и ставят вопрос о выделе доли, то, наверное, в данном случае следует руководствоваться прямыми указаниями закона, содержащимися в ст. 253 ГК РФ, о чем как о гарантиях защиты говорят ученые: проф. Е.А. Суханов[26], С.Г. Певницкий[27] и многие другие.

Впрочем, Правительство РФ действительно стремится отладить механизм государственного контроля на строительном рынке.

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, в котором прописан довольно внушительный комплекс мер, защищающий дольщиков. Так, инвестиционным компаниям и застройщикам запрещено рекламировать новостройки, выставлять их на продажу, пока не будут оформлены права на земельный участок и получено разрешение на строительство.

Федеральный закон обязал строительные фирмы предоставлять заинтересованным лицам необходимые документы и отчетность для ознакомления. Кроме того, деятельность строительных компаний будет контролироваться дополнительно специальным уполномоченным Правительством федеральным органом.

Правительство РФ разработало и приняло Постановление от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства"[28], утвердило соответствующие Правила, которые действуют с 1 января 2006 г. Отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с Правилами представляется застройщиками с итогов деятельности за I квартал 2006 г.

Помимо этого, Правительство РФ обязало Федеральную службу по финансовым рынкам в месячный срок разработать и утвердить методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Вполне логично предположить, что именно указанный орган будет уполномоченным федеральным органом, который будет осуществлять государственный контроль в этой сфере деятельности строительных компаний.

Заключение

Следует признать, что ряд важнейших вопросов организации и деятельности государственной исполнительной власти и, в частности, государственного управления в области юстиции – не нашли комплексного и системного исследования в юридической и административно-правовой литературе. Ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно-коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно - правовых форм.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - подрядчик (предприятие жилищно-коммунального хозяйства)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

- инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;

- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

Следует иметь в виду, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

- проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;

- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

- введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника - домовладельца, производителя услуг и их потребителя;

- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно - коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Защиту интересов потребителей жилищно - коммунальных услуг следует осуществлять также путем установления необходимых условий и ограничений, обеспечивающих нормативный уровень жилищно - коммунального обслуживания потребителей при принятии решений об изменении форм собственности организаций жилищно - коммунального хозяйства.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1.  Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета от 25 декабря 1993 г.

2.  Всеобщая декларация прав человека, принятая Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Федеральный закон от 26.01.1996г. №14-ФЗ. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.-№5.-Ст.410.

4.  Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 20 декабря 2001 г. № 195-ФЗ // Российская газета. - 31 декабря 2001.

5.  Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ Жилищный кодекс РФ // Российская газета. - 2005. - 12 января

6.  Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Российская газета. - 2004. - 31 декабря.

7.  Указ Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 09.03.2004 г. // Российская газета от 11.03.2004.

8.  Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ". - 21.06.2004. - N 25. - Ст. 2568.

9.  Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 Положение об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. - 13.02.2006. - N 7. - Ст. 774.

Книги

1.  Административное право РФ. / Под ред. Ю.А. Дмитриевой. М., 2006.

2.  Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Административное право России. М., 2003.

3.  Баглай М.В. Конституционное право Российской Федерации. Учебник для вузов. М., 2004.

4.  Габричидзе В. Н. Конституционное право современной России. М., 2004.

5.  Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. - М.: Юрист, 2005. – 149 с.

6.  Государственное право РФ. Курс лекций для юридических институтов и факультетов. / Под ред. О.Е. Кутафина.Т.1. М., 1993.

7.  Государственная служба. / Под ред. В.М. Пустозерова. М., 2005. - 108 с.

8.  Гурне Бернар. Государственное управление. - К.: Основы, 2003.

9.  Козлова Е.И., Кутафин О.Е. Конституционное право России. Учебник. М., 2004.

10.  Комментарий к жилищному законодательству РФ. / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Юридическая литература, 2006.

11.  Конституционное право. Учебник / Отв. ред. В.В. Лазарев М., 2004.

12.  Конституционное право России. / Под ред. А. В. Якушева. М., 2005.

13.  Королев С.В. Теория государственного управления. М., 2006.

14.  Кутафин О.Е. Административное право РФ. М., 2002.

15.  Организация деятельности органов системы ЖКХ. / Под ред. Г.П. Батурова.- М.: Юрайт, 2005.

16.  Организация судебной деятельности. / Под ред. Г.П. Папеурова. – М.: Юрид. лит., 2000.

17.  Панова И.В. Актуальные проблемы административного процесса в РФ. 2002.

18.  Петрухин И.Л. Правосудие: время реформ. - М.: Наука, 2001.

19.  Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под общ. ред. Ю.В. Кудрявцева. М., 2004.

20.  Предметы ведения и полномочия местного самоуправления в РФ. / Под ред. Л.И. Брычева. М., 2002.

21.  Совершенствование аппарата государственного управления. / Под ред. В.В. Цветкова. – М.: Приор, 2003.

22.  Организация строительства в Российской Федерации. / Под ред. Т.А. Бажонова. - Казань: Изд-во Казанского университета, 2004.

23.  Юридическая энциклопедия. Под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 1998.

Статьи в журналах и сборниках

1.  Айдаев Г.К. Укрепление финансовых основ государственного жилищно-коммунального хозяйства. // Инф. Метод. Бюллетень. Гос. Думы. - 2005. - №3. - С. 75-79.

2.  Берг О.В. Управление ЖКХ органами в России // Журнал российского права. - 2006. - №4. – С. 49-52.

3.  Колюшин Е.И. Система учета жилищного фонда // Журнал Российского права. - 2005. - - № 9. - С. 77-81.

4.  Модин Н.М. Реформирование строительной отрасли // Российская юстиция. - 2006. - № 3. - С.23-24.

5.  Мокрый В. С. Надзор за строительной деятельностью // Журнал Российского права. - 2006. - №10. - С. 3-8.

6.  Овакимян М.А. Текущие и перспективные задания органов управления строительством // Юридический вестник. - 2005. - № 4. С.18-21.

7.  Овчинников И.Н. Финансовые основы деятельности субъектов РФ. // Хозяйство и право. - 2002. - №5. - С.81-94.

8.  Овчинников И.Н. Проблемы становления административно - территориального деления России. // Хозяйство и право. - 2003. - №9. - С. 23-30.

9.  Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. - 2005. - N 3. - С. 33 - 34.

10.  Прыйдак М.М. Исполнительная власть в «автономном» режиме? // Юрист. -2005. - №5. – 64-67.

11.  Тимофеев Н.С. О некоторых современных аспектах становления ЖКХ современной России. // Вестник московского университета. - 2004. - №4. - С. 37-61.

12.  Уваров А.А. Государственный строительный надзор // Журнал Российского права. - 2006. - №3/4. - С. 29-37.

13.  Уваров А.А. О разграничении и оптимизации компетенции муниципальных органов власти, органов власти субъектов и федеральных органов власти // Журнал Российского права. - 2005. - № 1. - С.43-52.

14.  Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - N 9. - С. 8 – 10.

[1] Юридическая энциклопедия. Под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю., 1998. – С. 385.

[2] Берг О.В. Управление ЖКХ органами в России // Журнал российского права. - 2006. - №4. – С. 49.

[3] Айдаев Г.К. Укрепление финансовых основ государственного жилищно-коммунального хозяйства. // Инф. Метод. Бюллетень. Гос. Думы. - 2005. - №3. - С. 75.

[4] Совершенствование аппарата государственного управления. / Под ред. В.В. Цветкова. - К.: Наукова думка, 2003. – С. 73

[5] Административное право РФ. / Под ред. Ю.А. Дмитриевой. М., 2006. – С. 91.

[6] Конституционное право. Учебник / Отв. ред. В.В. Лазарев М., 2004. – С. 184.

[7] Панова И.В. Актуальные проблемы административного процесса в РФ. 2002. – С.96-97.

[8] Модин Н.М. Реформирование строительной отрасли // Российская юстиция. - 2006. - № 3. - С. 23-24.

[9] Королев С.В. Теория государственного управления. М., 2006. – С. 54.

[10] Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 N 286 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» // Собрание законодательства РФ". - 21.06.2004. - N 25. - Ст. 2568.

[11] Организация строительства в Российской Федерации. / Под ред. Т.А. Бажонова. - Казань: Изд-во Казанского университета, 2004. – С. 84.

[12] Собрание законодательства РФ. - 13.02.2006. - N 7. - Ст. 774.

[13] Мокрый В. С. Надзор за строительной деятельностью // Журнал Российского права. - 2006. - №10. - С. 3-4.

[14] Уваров А.А. Государственный строительный надзор // Журнал Российского права. - 2006. - №3/4. - С. 29

[15] Колюшин Е.И. Система учета жилищного фонда // Журнал Российского права. - 2005. - - № 9. - С. 77

[16] Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. - М.: Юрист, 2005. – С. 128.

[17] Комментарий к жилищному законодательству РФ. / Под ред. Г.А. Жилина. М.: Юридическая литература, 2006.

[18] Фокова Е.А. Единые правила регистрации договоров участия в долевом строительстве // Российский судья. - 2005. - N 9. - С. 8 – 10; Процессуальные гарантии защиты долевой собственности в строительстве многоэтажных жилых домов // Юрист. 2005. N 11; и др.

[19] Севрюкова Е. Дом у подножия пирамиды // Российская газета. 2005. 12 сентября.

[20] Жилищный кодекс РФ. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 27.

[21] Комментарий к ГК РФ. Ч. 1 / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Инфра-М, 2002. С. 571 - 572.

[22] Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Российская газета. 2004. 31 декабря; Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ "Жилищный кодекс РФ" // Российская газета. 2005. 12 января; и др.

[23] Гончикнимаева Б.Г. Судебный порядок выдела доли по требованию участника долевой собственности // Юрист. 2005. N 8. С. 51 - 54.

[24] Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. С. 4.

[25] Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 119.

[26] Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. - Т. 2. М., 2005. - С. 133.

[27] Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Семейное и жилищное право. - 2005. - N 3. - С. 33 - 34.

[28] Российская газета. 2005. 9 ноября.