Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

4.2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.

4.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

- длительность прогнозного периода,

- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,

- ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,

- изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Ставка дисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

- назначения цены продажи,

- принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

- капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.

рынок склад стоимость анализ

Таблица 9 - Расчет операционных расходов

№	Показатель	Цифровое значение
	Постоянные расходы
1	Аренда земли	12000
2	Страхование объекта	2066,4
3	Другие	240
4	Итого	14306,4
	Переменные расходы
5	Расходы на управление	126000
6	Заработная плата	210000
7	Коммунальные услуги	26539,2
8	Расходы на уборку	37380
9	Расходы на текущий ремонт	84000
10	Итого	483919,2
	Резервы затрат капитального характера
11	Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания	467483,1
12	Ставка дохода инвестора	56092,6
13	Итого	523530,6

Аренда земли=1000*12=12000

Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100

Страхование объекта = 573910,2 * 0,03%/100=172,2

Страхование объекта на год = 172,2 * 12=2066,4

Другие = 2% * аренду земли

Другие = 2% * 12000=240

Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие

Итого = 12000 + 2066,4 + 240=14306,4

Расходы на управление = 3% * ПВД

Расходы на управление = 3% * 4200000=126000

Заработная плата = 5% * ПВД

Заработная плата = 5% * 4200000=210000

Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия

Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1м2 * 7 мес.

Расходы на отопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23520

Водоснабжение = Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.

Водоснабжение = 10 * 17 * 12=2040

Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену

Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979,2

Коммунальные услуги = 23520+2040+979,2=26539,2

Расходы на уборку = 1% * ДВД

Расходы на уборку = 1% * 3738000=37380

Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД

Расходы на текущий ремонт = 2% * 4200000=8400

Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт

Итого = 126000+210000+26539,2+8400=483919,2

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов

Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 38953,2+259687,8+38953,2+129843,9=467438,1

Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов

Ставка дохода инвестора = 12% * 467438,1=56092,6

Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода

Итого = 467438,1+56092,6=523530,6

Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3

Всего операционных расходов = 14306,4+483919,2+523530,6=1021756,2

1.Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складского помещения составляет 500руб./1м2

Ап=1м2 * 12; Ап=700 * 12=6000

2.Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4200000

3.Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4200000 * (1-11%)=3738000

4.Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3738000-1021756,2=2716243,8

5.Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=2716243,8/16,9%=16072448,5

Таблица 10 - Расчет ставки капитальности

№	Показатель	Цифровое значение
1	Безрисковая ставка доходности	7%
2	Премия за ликвидность	1,5%
3	Премия на инвестиционный менеджмент	2%
4	Премия за риск вложений капитальности	6,4%
	Итого	16,9%