Навигация
Влияние экономического кризиса на загородную недвижимость
30764
знака
4
таблицы
4
изображения
3.1 Влияние экономического кризиса на загородную недвижимость
С началом кризиса цены на землю в коттеджных поселках рядом с крупными городами России стали смешными. Так, например, в Москве земля продавалась за 40000-150000 рублей за сотку, но покупатели не выстраивались в очередь. На рынке загородной недвижимости в период кризиса выжить может лишь тот, кто будет недорого продавать готовые к заселению дома. Уже осенью 2008 года инвесторы стали терять интерес к загородной недвижимости. Слово «инвесторы» не оговорка. До кризиса только треть покупателей приобретала коттеджи для себя и на свои деньги. Еще треть составляли клиенты, приобретавшие дома на условиях ипотеки, остальные – это те самые инвесторы, люди и фирмы, покупавшие участки, чтобы перепродать их через год-два намного дороже. Две из трех групп покупателей с рынка ушли. За оставшимися клиентами – теми, кто рассматривает покупку дома для себя за живые деньги, началась настоящая охота.
Крупнейшие российские компании принимают решение сосредоточиться на уже строящихся объектах, проекты которых были заложены еще до кризиса, и самый сложный и затратный этап в их реализации уже пройден, и приостановить те, что находятся на начальных стадиях.
Если цена загородного дома будет сопоставима со стоимостью квартиры, у частного загородного дома будет ряд преимуществ. Покупатель предпочтет экологию поселка городской. Так же, например, высотный дом не будет сдан в эксплуатацию, пока не построен последний этаж. Поселок можно сдавать в эксплуатацию очередями, когда последующая часть домов находится на стадии строительства. Когда все необходимые коммуникации проложены, строительство последующих очередей не мешает проживанию.
В целом, рынок загородной недвижимости с наступлением кризиса как пострадал, так и закрепил позиции. Объекты, находящиеся на завершающей стадии, предназначенные для среднего класса, обрели хозяев. Некоторые отошли во владения банков. Дома премиум-класса остались ждать своего часа. Постройки на начальных этапах превратились в долгострои.
В некоторых случаях первопричиной плохого положения дел в компаниях оказался не кризис. Он лишь выявил, что компания не способна устоять в период нестабильного финансового положения в стране. Так, по словам экспертов, в окрестностях Екатеринбурга сегодня насчитывается уже около 70 коттеджных поселков. Из них примерно 70% имеют концепции неудовлетворительного качества. Управляющие компании воспринимают понятие концепции очень упрощенно, часто как красивую картинку и без серьезного маркетингового исследования. Результат – череда банкротств и значительные убытки.
По прогнозам специалистов, в 2010 году на рынке загородной недвижимости будут пользоваться спросом готовые дома эконом и бизнес-класса в профессиональных коттеджных поселках. А количество сделок по продаже элитных домов стоимостью от 30 млн рублей, по словам участников рынка, наоборот, сократится практически до нуля.
Наиболее востребованными сейчас будут готовые дома в профессиональных коттеджных поселках с внятной концепцией, которых на рынке не так много. Основными критериями при выборе дома станут хорошее место с лесом или водоемом, расположенное недалеко от города или в черте города, небольшой метраж, проверенная технология строительства, подвод всех коммуникаций, готовность дома и вменяемая ценовая политика, рассказал президент РС Центр недвижимости МАН Николай Савин. По его словам, сейчас покупатели не хотят на себя брать дополнительные риски по строительству и предпочитают платить за уже готовые объекты.
В качестве примера г-н Савин приводит коттеджный поселок Золотой карп, расположенный в Горном щите (рассчитан на 28 домов, площадью по 220 и 290 кв.м.). Потенциальные покупатели на дома в нем есть уже сейчас, но заключать договоры и отдавать деньги они не спешат. Застройщики рассчитывают, что ситуация изменится весной следующего года, когда будут возведены коробки первых коттеджей и покупатели смогут наглядно оценить проект.
3.2 Влияние экономического кризиса на коммерческую недвижимость
В последние несколько лет сегменты торговых и офисных центров, гостиниц и логистических комплексов развивались достаточно бурно. Это молодой рынок, и удар, нанесенный по нему кризисом, носил наиболее болезненный характер. Кризис привел к банкротству ряда компаний и выявил целый ряд проблем. Для ряда объектов экономическая проработка концепций оказалась некачественной, не соответствующей реалиям рынка. Например, в Свердловской области грешили этим некоторые международные и федеральные консультанты, которые упрощенно переносили позитивный опыт Москвы на региональный рынок, без должной его, качественной оценки. Как следствие – сроки окупаемости многих объектов оказались очень оптимистичными, а планы возврата взятых кредитов нарушенными. Также проекты не обладали необходимой кризисоустойчивостью, ведь возможные риски по проекту тоже должны оцениваться, а в концепцию объекта – закладываться требуемые изменения. Кризис может быть не последним, а объект коммерческой недвижимости должен иметь хорошую конкурентоспособность и устойчивость на рынке в течение десятков лет.
В некоторых бизнес-центрах Екатеринбурга ставки оказались на столько низкими (по сравнению с аналогичными по качеству объектами), что другие игроки начали говорить об откровенном демпинге конкурентов. Так в сегменте офисов класса А за последний год полная ставка (включающая базовую арендную ставку, операционные расходы и НДС) опустилась в среднем на 50 % (базовая ставка при этом снизилась на 33 %). Такая ситуация сложилась из-за того, что вышедшие на рынок в 2009 году объекты не смогли заполниться арендаторами на «рыночных» условиях, и были поставлены в необходимость привлекать их низкой ценой. Вслед за этими объектами опускать уровень ставки оказались вынуждены и управляющие компании других бизнес-центров класса А.
По мнению девелоперов, рынок коммерческой недвижимости помогут вернуть к докризисным объемам заказы сетевой розницы. Лидерам продуктовой розницы, готовым развиваться, не хватает торговых площадей. Дефицит можно ликвидировать только за счет строительства – хороших предложений в Екатеринбурге нет. Кризис усугубил ситуацию с дефицитом коммерческой недвижимости, сдерживающим развитие торговых сетей. Торговые сети выделяют средства, чтобы выкупить землю и начать строительство собственных магазинов, но и надеются, что девелоперы предложат готовые варианты. Небольшие помещения – от магазина до супермаркета – ритейлеры чаще приобретают на вторичном рынке. Например, когда в январе 2010 г. сеть «Супермаркет «Кировский» закрыла (к большому сожалению студентов ИУиП) торговую точку на пр. Ленина 13а, половину освободившейся площади арендовала оптовая компания «РОСТ», развивающая собственную розницу.
Похожие работы
... Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов. Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности ...
... с тем, что для фундаментальной научной проработки возникающих проблем необходимы едины методология, инструмент и технология исследований в области строительства, подготовки и применения ВМФ в мирное и военное время. Изложенные тенденции развития теории ВМФ предполагают переосмысление традиционных подходов к познанию процессов вооруженной борьбы на море и возводят проблему ее моделирования в ранг ...
... 2 - Единовременная вместимость гостиничного комплекса столицы При этом, благодаря вводу в эксплуатацию новых гостиниц, начиная с 2003 года, в Москве удалось сохранить плавную тенденцию к увеличению общего числа ночевок, предоставляемых гостиничными предприятиями в столице (Диаграмма 3). Диаграмма 3 - Общее число предоставленных ночевок в год гостиничными предприятиями столицы 1.3 ...
... , а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости. 3.4 Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости Выполненный анализ ситуации на рынке недвижимости ...
0 комментариев