Особенности различных видов оценки

2.3.     Особенности различных видов оценки.

Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид :

1.  Оценка для покупки или продажи ;

2.  Оценка для продажи в течении ограниченного периода времени ;

3.  Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств ;

4.  Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности ;

5.  Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи ;

6.  Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании

7.  Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.

Для целей оценки выделяют два класса собственности :

·     Специализированная

·     Неспециализированная

Специализированная собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

Примерами специализированной собственности являются :

1.  Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору ;

2.  Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности ;

3.  Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций ;

4.  Стандартная собственность в особых географических районах и в местах , отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.

Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо ( независимо от того, занята она или свободна ) в качестве инвестиции или для развития.

 При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:

·     рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.

·     остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей. В США, например, при налогообложении собственность делится в соответствии с целями владения на удерживаемую :

1.  в качестве инвестиции

2.  для использования в бизнесе

3.  для личного проживания

4.  для продажи.

Ретроспективная оценка

Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы

налогообложения, наследства, выплату компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки.

Похожие работы

Инвестиции в жилищное строительство Санкт-Петербурга

Скачать

37519

1

0

... риски, «портфельные» инвесторы предпочитают вложения в объекты десяти крупнейших городских девелоперов, которые обеспечивают около 60% предложения на первичном рынке. §6. Инвестиции в офисное строительство В 2002 году в Санкт-Петербурге именно офисный сектор стал наиболее привлекательным для инвестиций. Инвестиции, вложенные в офисные центры, подобно банковским вкладам, ...

Анализ предпринимательского климата Санкт-Петербурга

Скачать

145347

11

27

... имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности (6,3%). Безвозмездные поступления составили 40,9 млрд. руб., или 13,0% от общего объема доходов бюджета Санкт-Петербурга. В бюджет Санкт-Петербурга поступили также доходы от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности в сумме 30,1 млрд. руб., доля которых составила 9,5%. Расходы бюджета Санкт-Петербурга за 2009 ...

Анализ рынка недвижимости

Скачать

93378

7

16

... Результаты социологических опросов Независимо от ситуации на рынке недвижимость растет спрос на социологические исследования, это объясняется тем, что для всестороннего анализа рынка недвижимости необходимо идеальное сочетание математических, статистических и социологических методов исследования. Применение социологических методов помогает выявить факторы, влияющие на развитие рынка, что ...

Будущее Санкт-Петербурга

Скачать

58966

3

0

... доля этих трех отраслей в 2001 году составила около 80% всего объема промышленного производства. Пищевая промышленность города занимает 37,5% в структуре объема промышленного производства Санкт-Петербурга, машиностроение и металлообработка - свыше 30%. На долю электроэнергетики приходится 10,5% объема промышленного производства города. За период с 1996 по 2001 год промышленное производство ...