Обязательственно-правовая защита права собственности на жилое помещение

6.2. Обязательственно-правовая защита права собственности на жилое помещение.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Так, ГК предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство. В первую очередь к таким мерам относится возложение на должника обязанности возместить убытки, причиненные неисполнением взятых обязательств. Обязанности возместить убытки – мера, которая применяется независимо от того, предусмотрена ли она конкретным законодательством. Регулирующим данное обязательство, или договором, поскольку возмещение убытков является общим правилом для всех обязательств.

Исполнение обязательств по договорам об отчуждении (приобретении) жилого помещения может обеспечиваться способами, предусмотренными для этого Гражданским кодексом: неустойкой, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Закон защищает права собственника жилого помещения, который приобрел жилое помещение, не соответствующее условиям договора (ст. 557 ГК). Так собственник, который приобрел жилое помещение с существенными нарушениями качества (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.) вправе потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы.

Обязательства вследствие причинения вреда являются внедоговорными. Их субъекты – кредитор (потерпевший) и должник (причинитель вреда) – не состоят в договорных отношениях и, следовательно, обязанность возместить вред не связана с исполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности служат целям восстановления имущественного положения граждан. Так, в соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (Ст. 1064, п. 2 Гражданский кодекс РФ).

III. Заключение

В заключение хотелось бы сказать несколько слов относительно института права собственности на жилое помещение:

С 1 января 1995 года введена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации. К отношениям, регулируемым ГК, как указывалось выше, относится и право собственности на жилое помещение. К сожалению, как и ГК 1964 года, новый не содержит определения собственности, а сама собственность определяется через правомочия собственника (владение, пользование и распоряжене).

Ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” несколько сужает права собственника жилья, по сравнению со ст. 209, имеющей общий для всех видов собственности характер. Дело в том, что ст. 288 ГК прямо говорит, что жилые помещения предназначены для проживания, а размещение в них промышленных производств не допускается. Размещать в принадлежащих собственникам жилых помещениях предприятия, учреждения, организации разрешается только после перевода в нежилые.

Пункт 1 ст. 288 ГК говорит о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Естественно, что ГК не может урегулировать все вопросы собственности на жилые помещения, часть этих вопросов урегулирована нормами Жилищного кодекса. Однако, ГК ограничивает права собственников жилых помещений своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: “Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством”. Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК “Собственность на жилое помещение” – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более “страхует”права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Ситуацию, подобную вышеизложенной, содержит ст. 78 Закона “Об ипотеке”, которая гласит, что обращение взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретаталем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по моему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 24 “Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество” устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации – суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С моей точки зрения подобные требования – ущемление прав собственника. Неужели, чтобы зарегистрировать свое право, необходимо согласие на это других лиц? Получается, что собственник, чьи интересы должны соблюдаться в первую очередь, не защищен. Возможно, следует как-то переосмыслить существующие нормы и внести в законодательство соответствующие коррективы.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии помощника государственного регистратора, осуществляющего прием, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

 В настоящее время регулирование жилищных отношений осуществляется на основе многочисленных правовых актов бывшего СССР и РСФСР, таких, например, как Жилищный кодекс РСФСР, Основы жилищного законодательства Союза ССР и республик. Многие их нормы пока не отменены и сохраняют свою силу, если не противоречат Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и принятым в последнее время законам. Повторюсь, что соединение различных жилищно-правовых установлений в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов. По указанным причинам Жилищный кодекс, по моему мнению, требует корректировки, а также приведения его в соответствие в соответствии с реалиями сегодняшнего дня.

Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что складывается организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, когда создается Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на мой взгляд, необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Библиография

Нормативные акты Российской Федерации

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. «Российская газета» № 237 от 25.12.93.

2. Кодекс о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 г.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.

5. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

6. Кодекс об административных правонарушениях, 1984 г.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №-51 ФЗ.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №-14 ФЗ.

9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г.

10.Уголовно-исполнительный кодекс от 18 декабря 1996 г.

11. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., № 122-ФЗ.

12.Закон об исполнительном производстве от 4 июня 1997 г. № 119-ФЗ.

13. Закон “Об ипотеке” от 24 июня 1997 года № 102-ФЗ.

14.Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г.

15.Закон РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

16.Основы законодательства РФ о нотариате, 1993 г.

17.Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415;

Постановление Правитель­ства РФ от 23 июля 1993 г. № 726 «Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории».

18.Постановление Правительства Российской Федерации “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья” № 937 от 03.06.96 г.

19.Постановление Конституционного суда от 3 ноября 1998 г. № 25-П.

20.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.

21.Постановление Министерства труда РФ от 28 января 1994 г. № 11 «Методика исчисления среднего совокупного дохода семьи».

22.Распоряжение Мэра г. Москвы «Об обустройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве» от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ.

23. Постановление главы администрации Костромской области № 593 от 14.10.96 Федерации “О предоставлении гражданам Костромской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья” от 30 июня 1997 г.

24. Решение Думы г. Костромы «О порядке обмена жилых помещений в городе Костроме» от 28 января 1999 г № 1.

25.Постановление администрации г. Костромы «О порядке приватизации и выдаче решений о продаже (обмене) жилых помещений коммунальных квартир государственного и муниципального жилищного фонда в г. Костроме» от 29 января 1999 г. № 331.

26.Строительные нормы и правила (СНиП) 2.08.02.-89, приложение 2, стр. 32.

Список использованной литературы

27.Бюллетень Министерства юстиции РФ №№ 7-12, 1998.

28.Комментарий к Конституции Российской Федерации под ред. В.А. Мирошниковой, М., 1997.

29.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ под ред. О.Н. Садикова, ч.I и II, М. 1998.

30.Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу под ред. М.К. Треушникова.

31.Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке» под ред. В.С. Анохина, М., 1999.

32.Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации под ред. И.М. Кузнецова.

33. Гражданское право, учебник под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого ч. II, М., 1997.

34.Ваше жилище и закон. Адвокатское бюро Нарышкиных, СПб., 1996.

35.Жилищные права. Марткович И.Б., М., 1997.

36. Скворцов О.Ю. Защита права собственности. М., 1997.

1Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №-51 ФЗ.

 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №-14 ФЗ.

1 см. Приложение № 1.1.

1 Закон РФ «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

1 Кодекс о браке и семье РСФСР от 30 июля 1969 г.

1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.

2 см. Приложение 1.2.

1 Постановление Конституционного суда от 3 ноября 1998 г. № 25-П.

1 Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

1 Основы законодательства РФ о нотариате, 1993 г.

1 Кодекс об административных правонарушениях, 1984 г.

1 Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415.

2 Постановление Правитель­ства РФ от 23 июля 1993 г. № 726 «Правила пользования жилыми помещениями, содержанием дома и придомовой территории».

1 Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г.

1 Решение Думы г. Костромы «О порядке обмена жилых помещений в городе Костроме» (см. Приложение № 3)

1 Гражданское право, учебник под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого ч. II, М., 1997, стр. 135-147; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ под ред. О.Н. Садикова, ч. II, М. 1998.

1 Постановление Министерства труда РФ от 28 января 1994 г. № 11 «Методика исчисления среднего совокупного дохода семьи».

1 Постановление администрации г. Костромы от 30 июня 1997 г. № 2067.

2 Постановление Правительства Российской Федерации “О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья” № 937 от 03.06.96 г.

3 Постановление главы администрации Костромской области № 593 от 14.10.96 Федерации “О предоставлении гражданам Костромской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья”.

1 Распоряжение Мэра г. Москвы «Об обустройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве» от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ.

2 Строительные нормы и правила (СНиП) 2.08.02.-89, приложение 2, стр. 32.

3 Жилищные права. Марткович И.Б., М., 1997, стр. 238.

1 Строительные нормы и правила (СНиП) 2.08.02.-89, приложение 2, стр. 32.

2 Жилищные права. Марткович И.Б., М., 1997, стр. 238.

1 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., № 122-ФЗ.

1 см. Приложение № 5.1.

2 см. Приложение № 5.2.

3 см. Приложение № 5.

4 см. Приложение № 5.3.

1 см. Приложение №№ 5.4, 5.5, 5.6.

2 см. Приложение № 5.7.

1 Закон “Об ипотеке” от 24 июня 1997 года № 102-ФЗ.

1 см. Приложение № 6

1 (см. Приложение № 7).

1 Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.

1 Закон об исполнительном производстве от 4 июня 1997 г. № 119-ФЗ.

2 Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.

1 Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г.

1 учебник Гражданское право под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К., стр.442.

1 Скворцов О.Ю. Защита права собственности. М., 1997, стр.4.