Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК

2.2.2. Приобретение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК.

Возникновение права собственности на жилье в ЖК и ЖСК происходит в следующем порядке:

Член жилищного, жилищно-строительного кооператива или дру­гие лица, имеющие право на паенакопления, при полной уплате ими паевого взноса за квартиру или иное помещение, передаваемое этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указан­ное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Время перехода права собствен­ности на жилье в ЖК, ЖСК в этом случае определено моментом внесения полной суммы паенакопления. Вместе с тем по общему правилу момент возникновения права собственности на вновь созда­ваемое здание возникает с момента его государственной регистра­ции (ст. 219 ГК РФ). До этого момента создателю здания, т.е. коопе­ративу, принадлежит право собственности на использованные для его создания средства. После государственной регистрации здания его собственником становится кооператив. В момент полной выпла­ты кооперативу его членом пая право собственности на квартиру переходит от кооператива к его члену.

В дальнейшем член кооператива регистрирует свое право собственности на жилое помещение в учреждении юстиции по регистрации прав. Для того, чтобы зарегистрировать свое право, надо получить справку о полной выплате паевого взноса за жилое помещение, подписываемую председателем и бухгалтером кооператива, после чего обратиться в БТИ, где выдается справка, описывающая данное жилое помещение. Данные справки представляются в органы по государственной регистрации для регистрации права собственности на указанное жилое помещение.

В практике органов, осуществляющих государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко встречаются случаи, когда члены ЖК и ЖСК, помимо справки, подтверждающей полную выплату паевого взноса за квартиру, предоставляют договор приватизации данной квартиры. То, что квартира ЖК, ЖСК нуждается в приватизации – довольно широко распространенное заблуждение. Приватизируются (передаются в собственность граждан) только квартиры государственного или муниципального жилищного фонда, в том числе ведомственная и служебная жилплощадь (ст.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Как указывалось выше, член ЖК, ЖСК, полностью внесший паевый взнос за квартиру, приобретает право собственности на это имущество.

2.2.3.    Приобретение жилья в результате инвестирования в строительство жилья.

Инвестирование в строительство жилья является новым видом приобретения жилья в собственность и осуществляется на основании Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 г1. Инвестирование в строительство жилья может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами, в том числе и иностранными. Инвестициями могут быть денежные средст­ва, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, а также машины, оборудование и другие материальные и нематери­альные ценности, вкладываемые в целях получения «дохода и дру­гого положительного социального эффекта» (ст. 1 Закона). В каче­стве инвестиций возможно использование не только собственных, но и заемных средств. Исходя из того, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвести­ций (ст. 5 Закона), инвестиции остаются собственностью инвесто­ра независимо от этапов строительства. Именно это положение и отличает договор инвестирования от всех иных видов договоров. Вместе с тем Гражданский кодекс не ввел в действие понятие и правила договора инвестирования, что приводит к значительному юридическому разночтению взаимоотношений при строительстве и приобретении жилья с использованием инвестиций.

В Законе используются следующие общие понятия инвестиционной деятельности в области строительства и приобре­тения жилья:

Инвестор — тот, кто вкладывает денежные, материальные сред­ства и нематериальные права, определяет порядок их использования.

Заказчик — тот, кого инвестор уполномочил осуществлять реа­лизацию вложений. На период действия договора заказчик наделя­ется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями в пределах полномочий, установленных инвестором. Исходя из этих полномочий уже заказчик, используя регламентируемые Гражданским кодексом РФ договоры подряда (строительного, на выполнение проектных и изыскательских работ и др.), осуществляет все хозяйственные и организационные мероприятия для возведения жилья. Заказчик получает вознаграждение за выполняемые работы и услуги. При этом заказчик имеет возможность получить в собст­венность часть жилья в счет оплаты производимых работ и услуг.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов, в том числе для собственного проживания, либо предоставления внаем, аренду, либо для продажи (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Дольщик — юридическое лицо, имеющее, как правило, права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться жилье, а также права проектанта и застройщика. Если дольщик не инвести­рует, т.е. не вносит материальных средств, а только предоставляет под строительство отведенный ему участок, отчисляемое ему по договору о долевом участии в строительстве муниципальным орга­ном жилье остается за дольщиком и может заселяться по ордерам гражданами — сотрудниками дольщика, являющимися очередника­ми на получение жилья. В дальнейшем эти граждане вправе прива­тизировать предоставленное им жилое помещение.

Все четыре функции по договору инвестирования могут в различ­ной комбинации принадлежать одному или разным лицам.

Исходя из этого гражданам, намеревающимся вложить свои де­нежные средства в строительство жилья (инвестировать строитель­ство), необходимо по документам убедиться, кем же является лицо, которому они вверяют свои средства: инвестором, заказчиком, за­стройщиком или дольщиком. Кроме того, немаловажен и вопрос о том, станет ли гражданин сам инвестором или его денежные средст­ва будут только «привлеченными средствами» для основного инвес­тора. В последнем случае гражданин будет выступать не собственно инвестором, который не теряет прав собственности на свои инвестиции, а кредитором инвестора.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после государственной регистрации в установленном законом порядке (ст. 219 ГК).

На практике инвестирование в строительство жилья осуществляется посредством заключения договора долевого участия на строительство жилья между инвестором и заказчиком, либо застройщиком, если заказчик отсутствует.

После того, как законченный строительством объект сдан в эксплуатацию, застройщик (заказчик) осуществляет передачу жилья дольщику договором передачи жилья в собственность, а также предоставляет в органы по государственной регистрации недвижимости установленную документацию на весь объект недвижимости (жилой дом). Дольщик, в свою очередь предоставляет в органы по государственной регистрации договор долевого участия, договоры уступки прав, если право дольщика на жилье возникло по договору уступки права требования, а также договор передачи жилья в собственность.