Управління житловим фондом шляхом утворення кондомініумів

Історія створення об"єднань.

Для об"єднань власників житлових та нежитлових приміщень в будинках світова практика виробила спеціальний термін - "кондомініум"( від лат. слова con- спів, dominium - володіння).

Історія виникнення кондомініумів сходить ще до часів Римської Імперії. Існували вони колись й в Україні у часи дореволюційної Російської імперії та в період НЕПу. З того часу ця форма пройшла кілька етапів свого розвитку, вдосконалюючись у міру розвитку ринкових взаємовідносин у суспільстві.Об"єднання власників квартир (будинків) існують зараз в Англії, Франції, США. Проблема створення об"єднаннь є актуальною зараз не тільки для України але й для всіх держав з економікою, що знаходиться на перехідному етапі.

Що таке об"єднання?

Кондомініум - це спецефічна форма володіння нерухомістю ( на праві спільної сумісної власності) при який особа володіє не тільки житловими приміщеннями але і певною часткою нежитлових приміщень головною метою якої є покращення утримання будинку, використання платежів мешканців на утримання того будинку в якому вони проживають.

Основним документом, який закладає правову основу для взаємовідносин між окремими власниками житлових і нежитлових приміщень у будинку, де створено обє"днання, є статут обє"днання. Статут обє"днання, як установчий документ визначає зокрема права і обов"язки власників приміщень у цьому будинку, а також механізм розподілу відповідальності між ними.

В об"єднанні співіснують два різновиди приватної форми власності :приватн- індивідуальна , спільна сумісна власність.Існування спільної власності веде до необхідності створення юридичої особи, уповноваженої приймати рішення відносно спільної власності.Кондомініум за своєю формою як найкраще відповідає цим завданням.

Вигоди від створення об"єднання.

Наміри уряду перекласти відповідальність за управління та утримання житловими будинками на самих мешканців ні в кого не викликає заперечень.Однак як це часто буває, існують розбіжності стосовно методів та темпів такого переходу.На сьогодні очевидно ,шо уряд не спроможний більше надавати допомогу житловому та комунальному господарству яку надавав раніше.

Складається враження, що чим більше уряд займається вирішенням цієї проблеми тим чіткіше він усвідомлює серйознисть ситуації, яка сладається та необхідність вжиття рішучих дій.

Першою такою дією стала приватизація квартир - як результат квартири виглядають набагато краще ніж елементи системи загального користування ( сходи, ліфти, коридори, дахи ).Звідси висновок : - якість ремонту та утримання елементів загального користування може серйозно вплинути на якість( умови ) життя в окремій кваратирі. Отже коли контроль за якістю робіт у будинку та відповідальність за своєчасне фінансування цих робіт перейде від органів влади до мешканців будинку, можно сподіватись на зміну ситуації.Можно навести ряд потенційних вигод для двох найважливіших учасників в процесі організації кондомініумів: громадян та місцевих органів влади.

Громадяни:

- стають власниками елементів загального користування в будинку;

- мають можливість створити власну управлінську структуру для вирішення проблеми утримання будинку;

- мають можливість покращити фізичний стан будинку та умови проживання в будинку;

- мають можливість контролювати якість ремонтних робіт у будинку;

- мають можливість скоротити витрати на комунальні послуги;

- мають можливість матеріально впливати на порушників загальних домовленостей;

Органи місцевої влади

- зменшують обсяг витрат з місцевого бюджету та утримання бдинків;

- звільняються від проблем, пов"язаних із розрахунком та збором квартирної плати;

- матимуть покращений фізичний стан житлового фонду міста в цілому;

- передають значну частину прав щодо прийняття рішень в частині утримання та використання житлового фонду мешканцями будинків;

Правові підстави для створення об"єднання.

У країнах Центральної Європи та Співдружності Незалежних Держав приватизація стала вирішальним фактором переходу до ринкової економіки.Приватизація житла є невідємним елементом усьго процесу приватизації. Від успіху в реалізації програми приватизації житла зночною мірою залежить темпи преходу до ринку.

Відповідно з чинним законодавством усі громадяни України, які проживали у державній, відомчій або кооперативній квартирі можуть стати власниками цього житла. Для цього необхідно подати відповідну заяву до органу, уповноваженого займатись приватизацією житла, і заплатити незначну суму. Після цього громадянин на протязі місяця стає власником своєї квартири. Саме громадяни, які приватизували своє житло, можуть виступати повноправними учасниками процесу створення об"єднаннь. Інтереси решти мешканців будинку (які ще не приватизували житло) в процесі створення об"єднаннь буде представляти міська Рада, правління кооперативу або відповідне відомство.

Правова база для створення в Україні кондомініумів була закладена з прийняттям у липні 1992 року Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". У статті 10 другого розділу цього Закону зазначено, що "власники квартир у багатоквартирному будинках є співласниками допоміжних приміщень, технічного оладнання та елементів зовнішнього благоустрою...". Третій розділ Закону лише передбачав право власників квартир на створення "об"єднаннь та асоціацій власників окремих квартир та будівель... "для експлуатаціцї та утримання будівлі.

У жовтні 1992 року КМУ прийняв постанову №572, якою затвердив "Правила користування приміщеннями житлових будинків та прилеглими територіями". Ці правила зокрема уточнювали поняття "спільного володіння". Уних йшлося про те, що об"єднання виступає від імені власників квартир в усіх питаннях, пов"язаних з ремонтом та утриманням будинків; описувався процес створення та реєстрації таких об"єднань; перераховувались права та обов"язки обє"дняння і його членів; зазначалось, що спілні витрати розподіляються "...пропорційно до загальної площі квартир, зайнятих власниками..."; визначались повноваження загальних зборів об"єднання та деякі процедурні вимоги щодо прийняття рішень.

Після прийняття ВРУ Постанови "Про концепцію державної житлової політики" 30.06.1995 було визначено основні напрямки житлової політики на перспективу. В цій Постанові вперше наголошується на обов"язковості " об"єднання власників квартир багатоквартирних будинків в товариства з метою забезпечення належного утримання будинків та прибудинкових територій".

Постанова КМУ №588 "Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об"єднаннь, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків,яке перебуває в загальному користуванні" 31.07.1995. була прийнята в розвиток цього нового нарямку державної житлової політики. У прийнятому Положенні визначено загальний порядок та процедуру організації та лікідації об"єднань типу кондамініуму. Документ детально описує порядок скликання установчих зборів, механізм подальшого використання майна, яке перебувало у спільному користуванні, визнгачення спільних видатків, проведення ремонтів та реконструкцій в нових умовах. Важливим є пункт про безкоштовну реєстраію новостворених кондомініумів та про термін такої реєстрації. Нарешті в самій Постанові дано доручення відповідним відомствам розробити типовий статут кондомініуму, а також спеціальне положення про визначення та закріплення меж прибудинкових територій і передачі цих територій кондомініуму в користування.

Створення та державна реєстрація об"єднання(рекомендації, етапи, вимоги)

З юридичної точки зору, об"єднання існує тільки з моменту його державної реєстрації.В будинках, в принципі можуть створюватись і діяти "де факто" об"єднання, але без державної реєстрації статусу юридичної особи вони не можуть мати. З процесом реєстрації пов"язана розробка та прийняття статуту об"єднання, крім того статут та інші необхідні документи мають ще одне неменш важливе значення - вони визначають форму та методи повсякденної діяльності об"єднання.

Цілком очевидно, що навіть юридично зареєстроване об"єднання, яке має в наявності необхідний пакет документів, зіткнеться в своїй діяльності з цілим рядом проблем. Так як такий тип об"єднання як кондомініуми для нашої держави досить нове поняття то на сьогоднішній день не існує спеціально розроблених адміністративних процедур, які можуть допомогти об"єднанню в отриманні необхідних послуг або дотацій;не вирішено багато питань оподаткування та квартирної плати за приватизовані квартири. Тому в даній ситуації вимагається, як найактивніше сприяння міської Ради при вирішенні цих питань. Найбільш ефективною формою такої участі є прийняттія міською Радою відповідних ухвал.

Отже основними складовими частинами процесу створення об"єднання на нашу думку будуть ;

- підготовка установчих документів;

- прийняття спеціальних постанов міської Ради;

- державна реєстрація.

Процес реєстрації та підготовки документів (основні вимоги)

У відповідності з Постановою КМУ №588 від 31.07.95, об"єднання може бути створене з ініціативи двох чи більше власників квартир.

Для того щоб пройти процедуру юридичної реєстрації у міськвиконкомі, об"єднання-кондомініум повинне відповідати ряду вимог, які стосуються порядку проведення усановчих зборів,а також розробити, оформити і подати у відповідні органи ряд документів, які передбачені законодавством. Після виконання цих дій об"єднання вважіється юридично зареєстрованим.

На різних стадіях процесу реєстрації можуть виникнути певні труднощі, перш за все через відсутність чітих вимог та через бюракратичну некомпетентність окремих чиновників. Міська Рада або виконком можуть суттєво допомогти обєднанням в частині скорочення часу і витрат, пов"язаних з реєстрацією.

Етапи створення об"єднання власників житлового будинку

1) Власники квартир, що хочуть створити об"єднання, створюють "ініціативну групу". Ця група повинна :

- скласти список мешканців, що бажають створити об"єднання;

- підготувати проект установчих документів, скликати загальні збори власників квартир;

2) Ці ж власники проводять загальні збори власників квартир за участю представника міськвиконкому (міської Ради); на загальні збори можуть прийти мешканці квартир, які ще не приватизовані, однак права голосу вони не мають. Загальні збори повинні :

- проголусувати за створення об"єднання;

- ухвалити статут об"єднання;

- обрати правління та ревізійну комісію об"єднання;

- вирішити, чи буде стягуватися вступний внесок, визначити його розмір;

- вирішити, в якій спосіб будуть покриватимуться видатки, пов"язані з розробкою та оформленням документів для реєстрації об"єднання;

- доручити одному з учасників зареєструвати об"єднання в міській Раді чи в іншому місцевому органі влади.

3) Документи, необхідні для реєстрації об"єднання, предаються до виконкому або іншого міського, або районного органу влади, уповноваженого здійснювати реєстрацію.

4) При наявності всіх необхідних документів виконком зобов"язаний зареєструвати об"єднання та видати свідотцтво про реєстрацію протягом п"яти робочих днів з дня подання документів.

5) Після реєстрації необхідно виготовити штамп та печатку. Для цього необхідно отримати дозвіл місцевого відділення міліції. Для отримання дозволу необхідно подати у це відділення наступні документи :

- заяву;

- макети печатки та штампу, які відповідають статуту;

- квітанцію про оплату;

- копію реєстраційного свідотцтва.

6)Після отримання дозволу печатку та штамп замовляють у відповідній майстерні за окрему плату.

7) Наступним кроками є відкриття бануківського рахунку, реєстрація об"єднання у податковій інспекції та міському бюро технічної инвентаризації.

Список документів для реєстрації обє"днання-кондомініуму у виконавчому комітеті.

1. Заява, адресована голові виконавчого комітету - 2 примірники.

2. Витяг з протоколу загальних зборів з результатами голосування щодо рішення про створення об"єднання - 2 примірники.

3. Статут об"єднання, затверджений рішенням загальних зборів власників і нотаріально засвідчений - 8 примірників.

4. Список членів правління - 2 примірники.

5. Квитанція про оплату державног мита за реєстрацію.

Спиок додаткових документів, які необхідні для виготовлення печатки та штампу :

1. Намальвані макети печатки та штампу засвідчені у відділенні міліції - 2 примірники.

2. Виписка з рішення про реєстрацію об"єднання у виконавчому комітеті.

Крім перерахованих документів, кожне об"єднання має мати правильно складений технічний паспорт на будинок. Теоретично цей документ легко можна отримати за відповідну плату у міському бюро технічної інвентаризації або у відповідніх відділах міськвиконкому.

Установчі докіменти

Виходячи з існуючої в Україні ситуації ( недостатність законодавчих документів, що регулюють процедуру створення кондомініумів ) проблема розробки установчих документів для кондомініуму повністю знаходиться в компетенції міської влади і самого об"єднання.

Орієнтуючись на досвід кондомініумів в інших державах, а також враховуючи перші етапи цієї роботи в Україні, було вирішено, що в документах повинна міститись юридична характеристика власності об"єднання, опис процедури створення, діяльності і ліквідації об"єднання, означення ролі мешканців, власників квартир, власників та наймачів нежитлових приміщень та членів правління.

Установчий договір та статут об"єднання світова юридична практика визнає за два основних документи, які є достатніми для успішної подальшої діяльності кондомініуму.

Установчий договір

Установчий договір об"єднання повинен чітко визначити та описати межі спільної і приватної власності в будинку. Він складається для того, щоб наперед було зрозуміло, які частини будинку перебувають у спільній власності, а які у приватній, і хто відповідає за утримання та ремонт окремих частин і систем будинку. В установчому договорі таож повинна бути визначена і зафіксована часта участі власника кожної квартири у спільних витратах ( в процентах ). Крім того договір повинен описувати процедуру вирішення суперечок та внесення поправок до договору та статуту об"єднання, визначає умови припинення своєї дії.

Статут об"єднання

Статут об"єднання визначає права та обов"язки окремих членів об"єднання, членів правління, а також об"єднання в цілому.

В статуті вказується форми діяльності та мета діяльності об"єднання, відображаються питання бюджету, бухгалтерської звітності та описується органи управління об"єднанням та процедури прийняття рішень в об"єднанні ( ведення протоколів зборів, організація голосування, порядок виборів і звіт правління ). Статут визначає, хто і як відповідає за організацію утримання будинку, проведення ремонтів, забудову прибудинкової території. Отже, як бачимо статут об"єднання є основним нормативним докментом, який відображає усі сторони його діяльноті.

Політика міської влади

Підходи до розробки спеціальної міської політики у сфері реорганізації житлового фонду міста

Сьогодні власники приватизованих квартир мають можливість створювати об"єднання , але лише деякі подинокі громади використовують цю можливість. Якщо міська влада дійсно підтримає створення таких об"єднаннь , їй слід задуматись над им, чому створено так мало об"єднаннь, проаналізувати причини та розробити план дій, спрямованих на збільшення їх кількості.

Можна виділити кілька основних етапів процесу вироблення спеціальної міської політики у сфері реорганізації житлового фонду міст шляхом створення об"єднаннь :

1. Провести реальну оцінку ситуації (скільки об"єднаннь створено, визначити типи будинків, проаналізувати що заважає їх створенню).

2. Визначити першочергові завдання, що стоять перед містом в ділянці вирішення житлової проблеми; продумати, як організція об"єднаннь зможе сприяти її вирішенню.

3. Визначити, які типи будинків слід підбирати і які форми стимулювання для мешканців будуть застосовуватися.

4. Розглянути, як втілення програми позначиться на ресурсах міста (мається на увазі робоча сила і фінанси.)

5. Втілити програму.

6. Підбити підсумки та розробити план більш широкої реалізації програми.

Крім того на нашу думку існує необхідність створення підрозділу у справах об"єднаннь. Це можна пояснити двома причинами : по-перше кількість будинків що потрапляє під дію вище згаданої Постанови КМУ є дуже значною в будь-якому місті України, по-друге існує проблема підготовки спеціальних документів для реєстрації об"єднання (зокрема технічний паспорт на будинок).Варто також взяти до уваги, що міська адміністрація стосовно об"єднаннь виступає у двох ролях : вона здійснює реєстрацію об"єднання і одночасно діє як член об"єднання в процесі його формування і функціонування ( у випадках з будинками які не є повністю приватизованими). Ці дві ролі характерезуються різними інтересами, що накладає додаткові труднощі у процесі взаємодії міської влади з об"єднаннями. Крім того, навіть за наявності чіткого законодавства з питань кондоиініумів та повній підтримці ідеї організації кондомініумів з боку міської влади, успіх справи залежатиме від того чи достатньо чітко мешканці міста та представники влади уявлятимуть принципи організації кондомініумів та механізм їх функціонування. Без такого розуміння і відповідних знань у членів об"єднання справа створення об"єднаннь не буде успішною. Ключовим елементом створення належно інформованої групи мешканців та посадових осіб у місті є розробка та реалізація довгострокової програми навчання, доступної для всіх, хто бере участь у процесі створення об"єднання.

ДОДАТОК № 1

Послідовність дій при створенні об"єднаннь власників квартир :

1. Об"єднання може бути створене з ініціативи власників квартир, власника будинку або упвноваженого органу.

2. Власники, які виявили бажання створити об"єднання, створюють ініціативну групу.

3. Ініціативна група складає :

список мешканців, які бажають створити об"єднання;

проект Статуту;

скликає загальні збори власників квартир;

4. На загальних зборах повинен бути присутнім представник місцевої адміністрації або органів самоуправління. На зборах можуть бути присутніми орендарі квартир і власники неприватизованих квартир, але вони мають право дорадчого голосу.

5. Загальні збори :

голосують за рішення створити об"єднання;

затверджують Статут об"єднання;

вибирають правління і ревізійну комісію;

визначають розмір вступного внеску;

вибирають відповідального за реєстрацію об"єднання в виконавчому комітеті;

6. Документи, необхідні для реєстрації в виконавчому комітеті :

Статут об"єднання, затверджений загальними зборами і завірений в нотаріуса - 8 приміників;

заява про реєстрацію на ім"я Голови виконкому - 2 примірники;

рішення загальних зборів про створення об"єднання - 2 примірники;

склад членів правління - 2 примірники;

виписка з Статуту - 1 примірник;

Ескізи штампу і печатки Об"єднання - 2 примірники;

7. По отиманню всіх необхідних документів виконавчий комітет повинен зареєструвати об"єднання і видати сертифікат протягом 5-ти робочих днів з моменту подачі документів.

8. Для отримання печатки необхідний дозвіл міліції. Для отримання дозволу в міліцію подаються наступні документи :

заява;

ескіз штампу і печатки;

виписка з Статуту;

копія реєстраційного сертифікату.

9. По отриманню дозволу з міліції, робиться замовлення на виготовлення печатки і штампу.

ДОДАТОК № 2

П О С Т А Н О В А

від 31 липня 1995 р. N 588

Київ

Про затвердження Положення про порядок організації

та діяльності об'єднань, що створюються власниками для

управління, утримання і використання майна житлових

будинків, яке перебуває у загальному користуванні

З метою забезпечення належного утримання майна житлових

будинків, яке перебуває у загальному користуванні, та підвищення

відповідальності за його збереження і використання за призначенням

Кабінет Міністрів України ПОСТАНОВЛЯЄ:

1. Затвердити Положення про порядок організації та діяльності

об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і

використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному

користуванні (додається).

2. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству

разом з Фондом державного майна у місячний термін затвердити

типовий статут об'єднання власників з управління, утримання і

використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному

користуванні.

3. Державному комітетові по житлово-комунальному господарству

разом з Державним комітетом по земельних ресурсах, Фондом

державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити

Положення про порядок встановлення та закріплення меж

прибудинкових територій існуючого житлового фонду та передачі їх у

користування.

4. Державному комітетові по земельних ресурсах разом з

Державним комітетом у справах містобудування та архітектури,

Державним комітетом по житлово-комунальному господарству, Фондом

державного майна у тримісячний термін розробити і затвердити

Положення про надання у спільне користування або спільну сумісну

власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків.