Государственная кадастровая оценка земель

1.2.1. Государственная кадастровая оценка земель

Деятельность Росземкадастра в области осуществления государственной земельной политики в области оценки земель направлена на установление единого для всех субъектов Российской Федерации порядка проведения территориального оценочного зонирования с целью определения нормативной цены земли, используемой для исчисления земельного налога и иных земельных платежей, а также определения выкупной цены земельных участков, передаваемых гражданам и юридическим лицам государственными и муниципальными органами на платной основе. Разрабатываются методы проведения оценки рыночной стоимости земли, которая с формированием рыночных отношений станет основой для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю. На земельную службу возложена также ответственность за разработку методик массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения и их апробацию в различных регионах России, в первую очередь, в городах и других поселениях, районах добычи полезных ископаемых и других сырьевых ресурсов. Росземкадастр организует составление списков плательщиков земельного налога и арендной платы за землю, предоставляемую на условиях аренды государственными и муниципальными органами гражданам и юридическим лицам.

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях [59, c. 137]:

в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Одним из важнейших направлений в данной области является обеспечение государственной поддержки частных оценщиков, деятельность которых связана с функционированием вторичного земельного рынка. Росземкадастр ведает вопросами организации государственного регулирования деятельности частных оценщиков на основе лицензирования и сертификации. На него также возложена ответственность за законодательное определение их ответственности за достоверность результатов производимой ими оценки земельных участков. Наиболее важными целями, которые стоят в области оценки земель на данный момент, являются следующие [24, c.19]:

Создание государственной системы оценки земли для целей налогообложения;

Определение правового статуса оценщиков земли и их взаимоотношений с государственными органами и заинтересованными лицами;

Включение в сферу регулирования федеральным законодательством процедуры установления показателей государственной кадастровой оценки земельных участков;

Закрепление принципов оценочного зонирования с целью последующего определения показателей оценки земель по зонам;

Основным правовым документом, регламентирующим сферу государственной кадастровой оценки земель, является принятое в августе 1999 года постановление Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель".

Важнейшим инструментом выявления объективной рыночной стоимости земель является использование торгов при продаже прав на земельные участки. Для оказания помощи устроителям таких мероприятий разработаны рекомендации по проведению торгов (аукционов, конкурсов) по продаже земельных участков.

Специалистами Росземкадастра проводится анализ ставок нормативной цены земли, действующих в разных субъектах Российской Федерации, а также осуществляется сбор и обработка данных, отражающих дифференциацию средних ставок земельного налога в городах и поселках городского типа. По результатам проведенных аналитических работ готовятся сводные данные по России в целом. Проводятся работы по созданию механизмов установления нормативов компенсационных платежей за ограничения, налагаемые на использование земель различных категорий, а также при обременении прав собственника правами других лиц. Ежегодно специалистами Росземкадастра готовится государственный статистический отчет "Арендная плата и цена земельных участков" [55,c. 12].

1.2.2. Особенности земельного кадастра на землях поселений

Земельный кадастр городских территорий является составной частью государственного земельного кадастра (ГЗК). При этом специфика городских земель определяется в несколько раз более высокой стоимостью этих территорий по отношению к другим категориям, в связи с высокой степенью их урбанизации (вложенных капитальных затрат). При социалистической системе планирования экономики фактор стоимости земель игнорировался, и, как следствие, приводил в вопросах землепользования к волюнтаристским, спонтанным решениям. В отличие от кадастра сельскохозяйственных земель, который действительно был достаточно развит (см. выше раздел.1.1), дифференцировавшего все земли по системе бонитетов, ни классификационные признаки, ни система оценки городских земель до последнего времени не существовали. Более того – утвержденная и введенная в действие «Система классификаторов для ведения Государственного земельного кадастра» (Москва, ФКЦ «Земля», 2000) содержит около 100 видов целевых назначений земель сельхозназначения, и только 7 – для земель поселений (причем 2 – только для земель сельских населенных пунктов). Подобный низкий уровень структуризации с одной стороны является положительным фактором, так как расширяет возможные сферы деятельности на земельных участках, с другой стороны не позволяет учитывать степень рентабельности того или иного вида деятельности, и в связи с этим резко сужает востребованность кадастровой информации.

Методика оценки земель поселений также утверждена только в 2000 г. (при этом методика оценки земель сельхозназначения утверждена Постановлением Правительства РФ, что повышает ее статус, методика оценки городских земель – Приказом Росземкадастра, что сужает сферу применения до отраслевой) и практического применения пока не нашла. Применение западного опыта реализации городских кадастровых систем в России практически невозможно, в связи с тем, что в их основе лежит рыночный механизм установления кадастровой стоимости, у нас, в отсутствии института частной собственности, определить реальную рыночную стоимость земельных участков невозможно.

 Если на федеральном уровне основными задачами кадастра являются: фискальная составляющая, сбор статистической отчетности и продвижение государственной земельной политики (в частности политики в области создания АИС ГЗК) на территорию, то кадастр населенного пункта имеет большое значение для органов местного самоуправления в целях оперативного управления территорией, планирования, контроля за использованием земельных ресурсов, контроля за рынком земли. Также система АИС ГЗК позволяет на своей базе создавать градостроительный кадастр, который разрабатывается с учетом перспектив развития города.

Государственный градостроительный кадастр – государственная информационная система сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов недвижимости. Основой государственного градостроительного кадастра является государственный земельный кадастр [1, c. 58].

Градостроительный кадастр позволяет реализовать стратегию развития города, заложенную на определенный срок, например, стратегия «зеленый город», стратегия выноса промышленных гигантов с территории города и т.д. Также на базе земельного и градостроительного кадастров может разрабатываться генеральный план города.

Достоверная кадастровая информация позволяет принимать более эффективные решения на уровне города, более точно прогнозировать и моделировать уровень рыночных цен на землю, что важно для пополнения бюджета, а также воздействовать на рынок земли и недвижимости, обеспечивать надежность операций с землей и недвижимостью прежде всего в сфере ипотечного кредитования.

Создание городского кадастра позволяет обеспечить интересы физических и юридических лиц, которым кадастровая информация необходима для инициируемых ими действий в сфере гражданского оборота земли (купля - продажа, дарение, завещание, ипотека и т. д.), а также для информационного обеспечения предпринимательской деятельности банков, страховых компаний, оценщиков, нотариусов, инвесторов и др., а также интересы органов государственной власти и местного самоуправления: государственная защита прав землепользователей; массовая кадастровая оценка земель в целях налогообложения. Систему земельного кадастра необходимо рассматривать как элемент инфраструктуры города, обеспечивающий создание единого экономического пространства в условиях рыночной экономики, без которого невозможно развитие инвестиционного процесса [25, c. 7-8].

Похожие работы

Программа развития и поддержки малого предпринимательства в Новгородской области в конце 90-х годов

Скачать

184359

4

2

... сформировались три группы субъектов Российской Федерации, существенно отличающиеся по уровню региональной дифференциации развития малого предпринимательства, степени развитости Комплексная программа государственной поддержки малого предпринимательства в Новгородской области на 1999-2000 годы “Малый бизнес” (третий этап) представляет собой модель деятельности органов государственного управления, ...

Недвижимость как предмет гражданско-правовых сделок

Скачать

240596

0

0

... Считаю, что цель работы, а именно конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений. Было выяснено, что Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности ...

Совершенствование процесса управления муниципальной недвижимостью города Иркутска

Скачать

229232

40

11

... проблемы связаны с подготовкой квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.(*) РАЗДЕЛ 2. Анализ действующей практики управления муниципальной недвижимостью в г. Иркутске 2.1 Состав муниципальной собственности г. Иркутска Иркутск, один из красивейших старинных городов Восточной Сибири, начинался с острога, поставленного в 1661 г. против реки Иркут отрядом русских ...

Пути и направления развития поддержки малого бизнеса в муниципальном образовании

Скачать

217993

6

8

... муниципальных органов власти. Это является проблемой не только Нижнекамского муниципального района, но и многих других муниципалитетов России.   3. Пути и направления развития поддержки малого бизнеса в муниципальном образовании   3.1 Отечественный опыт поддержки малого бизнеса на примере Иркутской области В 2006 году на территории Иркутской области действовало 10440 малых предприятий. В ...