Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости

3.4. Специфика операций ипотечных банков по залогу недвижимости.

Залогом недвижимости могут быть обеспечены любые обязательства, но чаще всего такими обязательствами являются кредитные, в которых основными субъектами являются банки и другие специализированные кредитные учреждения. И именно эти учреждения являются инструментом ипотечного кредитования в Росси и за рубежом.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога). Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры, поэтому особая роль в ипотечном кредитовании принадлежит кредитованию в жилищной сфере как под залог вновь приобретаемых квартир, так и имеющихся в собственности залогодателя. Но оно осложнено несколькими обстоятельствами. Во-первых, это высокие и нестабильные темпы инфляции, которые определяют потенциально значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании. Во-вторых, риск жилищного кредитования, связанный с возможностью официального использования жилищной собственности в залог, увеличивается также и в связи с недостаточной юридической проработанностью вопроса об обращении взыскания банком на заложенное имущество в случае невозврата клиентом кредита. В-третьих, отсутствует опыт ипотечных операций, а существование в настоящее время 2500 коммерческих банков привело к созданию плохо контролируемой и, очевидно, не слишком надежной системы. Однако, не смотря на все проблемы, прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим вопросам объясняется существующим уже сегодня реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды и предвидением в будущем огромного рынка для ипотечных кредитов и осознанием того, что именно сегодня можно занять хорошую позицию для получения в будущем своей доли на этом рынке.

В результате было создано несколько новых институтов, имеющих в своих названиях словосочетание "ипотечный банк". Кроме того, 12 августа 1993г. в России была создана Ассоциация ипотечных банков. Она зарегистрирована в Москве как общественная, то есть некоммерческая организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана четырнадцатью учредителями, десять из которых представлены банками, по инициативе Акционерного ипотечного банка и Санкт-Петербургского Ипотекобанка. К осуществлению ипотечных операций с жильем помимо специфических ипотечных банков могут быть привлечены универсальные, для которых ипотека не главный вид операций, ипотечные компании, инвестиционные банки, сберегательные банки.

Надо отметить, что выполнение коммерческими банками ипотечных операций может производиться только на основании лицензии, выданной Центральным банком РФ, которая может быть отозвана им в случае нарушения банковского законодательства, нормативных актов Банка России, проведения рискованной кредитной политики. Так по перечисленным выше основаниям приказом ЦБ РФ № 02-271 от 03.11.95. была отозвана лицензия на совершение банковских операций у Московского кредитно-залогового коммерческого банка "Рэм-банк".

Итак ипотечные банки в РФ созданы, но в процессе своей деятельности они сталкиваются с огромным количеством проблем. Необходимо обратить внимание на основной вид риска, связанный с ипотечным кредитованием - на риск невозврата кредита. Как можно защититься от этого? В российской практике были случаи, когда через суд заемщика выселяли за невыплату кредита и процентов по нему. Но это было связано с большими сложностями. Возможен и другой вариант - обращение взыскания через нотариат. Такой порядок оговаривается в договоре с клиентом, которому передается ипотечный кредит на получение жилья. Но при этом делается оговорка, что жилье, под залог которого выдается ипотечный кредит, не является основным жильем клиента. Подобную практику осуществляет Мосбизнесбанк. В третьем варианте кредитного риска применяется использование договоров аренды с правом выкупа жилья. В Москве чаще используют этот вариант. В этом случае клиент, который берет кредит на приобретение квартиры, не должен быть в ней прописан. А субъектами сделки является не только банк и клиент, но также риэлторская фирма. В этом случае банк работает с риэлторской компанией. Последняя приобретает объект недвижимости, который покупает клиент с помощью кредита, взятого в банке. Если это - квартира, то она остается на балансе риэлторской фирмы, с которой клиент заключает договор аренды с правом выкупа и выплачивается долгосрочный ипотечный кредит. По его выплате клиент приобретает право собственности на жилье. До этого он ежемесячно вносит средства в счет погашения долга, проценты по кредиту и арендную плату.

Помимо этой проблемы при залоге квартир и последующей их реализации банки сталкиваются с проблемой прописки, поэтому при заключении договора о кредитовании банк должен тщательно проверить все, что связано с пропиской. Многие банки и фирмы настаивают, чтоб клиент не имел прописки в той квартире на приобретение которой он берет кредит. При регистрации договора купли-продажи этот договор риэлторские фирмы держат у себя, чтобы клиент не мог там прописаться. Схема использования договора об аренде с правом выкупа наилучшим способом защищает интересы банка и в этом отношении.

Говоря о процедуре оформления кредитов под залог недвижимости, необходимо отметить, что для этих целей разрабатываются соответствующие рекомендации органами, осуществляющими регистрацию этих договоров. Так, например, БТИ разработаны следующие рекомендации для банков:

1. Клиент предварительно договаривается с банком о кредите под залог недвижимости.

2. Клиент обращается в БТИ за документами по своей недвижимости (справка о праве собственности, а также о наличии или отсутствии залогов, запрещений, арестов или иных отягощений на данный объект недвижимости).

3 . Клиент и банк оформляют кредитный договор и договор о залоге в четырех экземплярах с удостоверением их у нотариуса.

4 . Договор о залоге регистрируется в БТИ.

5. Клиент оформляет договор страхования предмета залога и передает свой экземпляр банку.

6. Банк перечисляет кредит клиенту и страховой платеж страховой компании.

7. Страховая компания выдает клиенту страховой полис, который тот тоже передает банку.

Исходя из перечисленной выше информации можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование в России хотя и медленно, но продолжает развиваться. Тормозит его развитие отсутствие вторичного рынка ценных бумаг, тем более закладных. А система накопительных счетов населения не получила законодательного определения на уровне Российской Федерации. Все это делает получение кредита под залог недвижимости крайне невыгодным для населения, так как кредиты выдаются на непродолжительный срок и под высокие проценты. Поэтому на практике кредит под залог зачастую подменяется иными сделками.

Например, некоторые московские банки, финансовые компании предлагают ссуды под залог недвижимости. При этом в "залог" принимаются, как правило, только квартиры, находящиеся в городе Москве. Квартира оценивается представителем фирмы. Сумма кредита составляет 70-80% от оценочной стоимости квартиры. Кредит выдается на срок от 1 месяца до 6 месяцев. Возможна пролонгация договора. Плата за кредит составляет от 3,5 до 15% в месяц. Но в обеспечение исполнения обязательства составляется не договор залога, а договор купли-продажи квартиры. Часто фирмы ставят условие обязательной выписки всех лиц из "закладываемой" квартиры. В дополнение к договору купли-продажи квартиры составляется договор взаимных обязательств, в котором оговариваются условия возврата квартиры заемщику, после выплаты им ссуды и процентов.

Иногда оформляется два договора: договор купли-продажи квартиры заемщика на имя представителя банка и "обратный" договор купли-продажи этой же квартиры в рассрочку, в котором сроки и взносы "платежа" за квартиру равны срокам и взносам за выданный кредит.

Мое мнение - это притворная сделка. В соответствии с ч. 2 статьи 170 ГК РФ эта сделка должна быть признана ничтожной.

Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельным участком, офиса, квартиры или иной недвижимости. При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора купли-продажи под отлагательным условием(факт неуплаты) или отменительным(факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок) условиями, а лучше всего грамотно оформленного договора залога недвижимости.

Помимо ипотечного кредитования в жилищной сфере потребность в ипотеке возникает и в сфере сельскохозяйственного производства, где наиболее приемлемой формой обеспечения полученных кредитов часто из-за отсутствия других предметов, которые могут быть представлены в этих целях, выступают земельные участки. В России созданы первые земельные ипотечные банки, которые осуществляют кредитование под залог земельных участков. Особый интерес в этом отношении представляет Русский земельный банк, в уставном капитале которого в качестве вкладов имеются земельные участки и который строит свою деятельность на основе опыта работы земельных банков дореволюционной России.

Представляется возможным закрепить право выдачи кредита под залог земли не только банкам, но и иным кредитным учреждениям, которые будут осуществлять свою деятельность под строгим государственным контролем и на основании специальной лицензии.

Кредитование под залог земли вызывает еще больше проблем, это связано с ограниченной оборотоспособностью земельных участков, с не обеспечением в законодательном порядке права собственности на землю. Встает проблема и выделения средств для кредитования под залог земли на длительный срок и под доступные проценты. Выход может быть найден в следующем. Государство принимает на себя обязательство покрыть разницу в процентной ставке между коммерческим и установленным государством фиксированным льготным кредитом. Например, коммерческим банкам, предоставляющим кредит фермерским хозяйствам, устанавливается льготный процент отчисления в резервные фонды, создаваемые ЦБ РФ, снижается налог с доходов, которые они получают от кредитования предприятий сельского хозяйства. Кроме того, необходимо разрешить земельным банкам осуществлять эмиссию ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью и закрепить это право в законодательном порядке на уровне РФ.

Говоря о залоге других объектов недвижимости, необходимо отметить, что они являются менее ликвидными и почти не закладываются. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Таким образом, ипотечные банки осуществляют в основном операции с жильем и реже с земельными участками, а другие объекты недвижимости не находят еще практического применения.

Заключение

Исследование залогового права на недвижимость и проблем его оформления в РФ позволяет очертить круг проблем в области ипотеки, требующих скорейшего разрешения.

Коренным условием создания возможностей для использования ипотечной формы кредита является законодательное обеспечение частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Однако одной лишь декларации о допущении частной собственности на землю и возможности ее залога недостаточно. Необходимо создание правового института, регламентирующего права собственности на землю, недвижимого имуществ и процедуру залога недвижимости, института, включающего в себя целую систему норм как материальных, так и процессуальных. За основу нормативной базы российской ипотечной системы было бы целесообразно взять выше изложенные положения зарубежного законодательства, как законодательства в течение десятилетий доказывающей свою эффективность. При формировании ипотечной системы в России должны быть учтены современные тенденции развития ипотечной системы, определяемые законодательством, судебной и договорной практикой. Наибольшее внимание при этом должно быть уделено тенденции, прослеживаемой в немецком праве, в соответствии с которой ипотека - строго акцессорное залоговое право - все больше вытесняется земельным долгом, то есть таким залоговым правом, которое более гибко связывается с обеспечиваемым обязательством посредством специального соглашения.

Принципиальное значение при создании ипотечной системы в России будут иметь следующие положения законодательства:

1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;

2) устранение различия между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права - физическим и юридическим лицам;

3) определение механизма предоставления банками ипотечных кредитов.

Необходимо создание нового аппарата регистрации оборота недвижимости. Очевидно, что такая регистрационная система должна быть единой для всей России и обязательно закреплена законодательно. Целесообразно закрепить функцию регистрации объектов недвижимости за органами юстиции.

Для выдачи ипотечных кредитов необходимо законодательство о поземельных книгах. Большое значение имеет также надежная и достоверная документация по земельным участкам: их точный обмер, создание кадастровых и поземельных книг следует считать первоочередными задачами, без решения которых невозможна ипотечная деятельность долгосрочной ориентации.

При создании системы поземельных книг важно учитывать основные принципы регистрации земельных участков. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную информацию по данному земельному участку. Важно, чтобы информация кадастра точно соответствовала правам собственника в поземельной книге и чтобы в любое время могла быть проведена идентификация земельных участков и установление их правового статуса.

Только такая практика сможет обеспечить развитие рынка недвижимости и надежную информацию для потенциального инвестора о том, как может быть использован тот или иной земельный участок и что на нем может быть построено.

Важным для формирования ипотечных отношений является установление реальных гарантий соблюдения договорных условий. Необходимо четко определить круг субъектов договорных отношений. Со стороны залогодателя должен выступать лишь реальный собственник недвижимости. Следует законодательно закрепить регламентацию категорий недвижимости с различным статусом собственности и установлением законодательно-разрешительного порядка изменения категорий.

При определении залогодержателя встает вопрос о системе ипотечных учреждений. С моей точки зрения, в этой ситуации нужно опираться на опыт осуществления ипотеки в западных странах, законодательно предоставляющих право кредитования под залог недвижимости и государственным(федеральным), и коммерческим банкам, и иным кредитным организациям. Требуется также государственный контроль за осуществлением ипотеки коммерческими кредитными учреждениями.

Одна из актуальных проблем современного российского ипотечного кредитования - обеспечение разумной сбалансированности интересов участников ипотеки. Значительную роль здесь может сыграть государственное страхование ипотечного кредитования земли под залог(при непосредственном участии Центрального банка РФ), финансируемое из фондов, создаваемых за счет части поступлений от земельного налога.

Необходимо избегать противоречивости, способствовать обеспечению системности законодательства о залоговом кредитовании недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой и иметь единую цель: предоставить возможность заемщику финансировать покупку недвижимости, инвестиции в развитие производства, а кредитору получать прибыль. Особую актуальность данный принцип имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты, относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствие друг с другом формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать противоположные идеологии.

Ипотечное кредитование должно быть доступно не только крупным потенциальным инвесторам - юридическим лицам, но и широким массам населения - рядовым потребителям. Каждый гражданин России должен знать, что он имеет реальную возможность ипотечного кредитования: с целью покупки жилья, инвестирования своей предпринимательской деятельности. Доступность ипотечного кредитования может быть достигнута многовариантностью выбора займа, например, под фиксированные проценты. Для отдельных категорий населения целесообразно создать льготные условия получения ипотечного кредита.

При создании ипотечной системы в России необходимо иметь также в виду, что высокие ставки государственной пошлины за удостоверение договора о залоге в нотариальной конторе и за регистрацию залога существенно увеличивают расходы должника при получении кредита. Государственная пошлина взимаемая в настоящее время должна быть уменьшена и быть меньше 1%. Кроме того, в законе "О государственной пошлине должна быть предусмотрена специальная ставка за удостоверение этого договора.

Список литературы

 [1] Словарь античности. М. 1989г. С .230.

[2] Шершеневич Г.К. Учебник русского гражданского права. М.,1809. с. 245.

[3] Предусмотрено также постановлением ВЦИК и СНК СССР от 14.05.26 "Об основных принципах организации государственного нотариата." С. 363.

[4] Медведев Д.А. Российский закон о залоге. // Известия вузов. Правоведение. 1992 г. №5, с. 15.

[5] Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. М., 1994 г.

[6] Гражданское право. В 2 т. М., 1993 г., с. 28.

[7] Агарков М,М,, Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994г. С.103.

[8] Медведев Д.А. Российский закон о залоге/Правовеление, 1992г., №5, с.14

[9] Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.

[10] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г., №6/8, "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"

[11] Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы // Хозяйство и право, 1995, N2 с 125.

[12] Собрание законодательства РФ, 1994г., №7.

[13] Вестник Мэрии Москвы, №8, 1996г.

[14] Вестник ВАС РФ, №2, 199бг.

[15] п.З Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Собрание законодательства РФ, №10, 1996г.

Часть первая Гражданского Кодекса РФ от 21 октября 1994 года.

2 . Семейный кодекс РФ от 8 декабря 1995 года.

3. Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992г. Ведомости Верховного Совета РФ 1992г. №23. Ст. 1239.

4 . Основы законодательства о нотариате от 1 1 февраля 1993 года.

5. Закон РФ "О государственной пошлину" от 9 декабря 1991г. №2005-1.

6. Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 года. Собрание законодательства РФ №10 1996г. Ст. 880.

7. Указ Президента РФ "О жилищных кредитах" от 10 июня 1994г. Собрания законодательства РФ №7 1994г.

8. Указ Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.

9. Постановление правительства РФ от 15 апреля 1996г. №475 "Об утверждении положения о структуре и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

10. Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130 "О регистрации прав на недвижимое имущества".

11. Постановление Правительства РФ от 25 августа 1992г. №622 "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра"

12. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров - Правительства РФ от 22 декабря 1993года №96-рз. Российская газета от 6 января 1994г.

13. Письмо Госкомимущества от 2 сентября 1992г. №ДВ-17/5851 " согласовании залога(заклада) государственного имущества".

14. Распоряжение Госкомимущества от 21 апреля 1994г. №890-р "Об утверждении временного положения о согласовании залоговых сделок".

15. Письмо Роскомзема РФ от 31 августа 1994г. №2-14/1316.

16. Письмо Роскомзема №2-21/199 от 1 февраля 1996года "О залоге земельных участков".

17. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами. Приказ Министерства Юстиции РСФСР от 6 января 1987года №01/16-01.

18. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от1 июля 1996г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".

19. Постановление Правительства Москвы "О целевых накопительных жилищных вкладах и кредитовании жилищного строительства" от5 марта 1996г. № 201. Вестник мэрии Москвы №8 1996г.

20. Постановление Правительства Москвы ^0 государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности" №415 от 27 апреля 1993г.

21 . Постановление Правительства Москвы "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога" от 20 сентября 1994г. №788.

22. Россия. Законы и постановления, узаконения и распоряжения о Крестьянском Поземельном Банке. Санкт-Петербург, 1886г.

23. Аргунов В.Н. Правовые основы нотариальной деятельности. Москва. 1994г.

24. Антонов М.В. Залог и кредитный риск.// Банковское дело. 1995г. №5.

25. Базанов В. П. Происхождение современной ипотеки. Москва. 1900г.

2 б. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 1996г.

27. Батуринский Д.А. Аграрная политика царского правительства и Крестьянский Поземельный Банк. Москва, 1925г.

28. Беленький В. Ипотека проблемы и решения// Финансовый бизнес. 1994г. №8.

29. Богданов Н.В. На приеме у нотариуса. Москва, 1994г.

30. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащих гражданам на праве собственности//Правоведение 1994г. №4.

31. Бусов В.И. Ипотека как бизнес.//Банкир России. №5-6. 1994г.

32. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит 1996г. №2.

33. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. Москва, 1994г.

34. Бушев А. Залог квартиры: правовые проблемы.//Хозяйство и право. 1995г. №2.

35. Вершинин А.П. Юридические документы в нотариальной и судебной практике. Москва, 1993г.

36. Вишневский А.А. Залоговое право. Москва 1995г.

37. Вишневский А.А. Новый ГК РФ и залоговое право//Бизнес и банки, 1995г. №7.

38. Витрянский В. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996г №6/8//Хозяйство и право 1996г. №9.

39. Витрянский В. Комментарий ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств. Залог //Хозяйство и право 1995г. № 10.

40. Воробьев Ю. Залоговое кредитование //Вопросы экономики. 1995г. №11.

41 . Воробьев Ю. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность//Вопросы экономики 1995г. №11.

42. Галиновская Е.А. и Клюкин Б.Д. Банки и ипотека//3аконодательство и экономика №5/6 1994г.

43. Гололобов Д. Регистрация залоговых сделок: проблемы совершенствования // Хозяйство и право 1995г. № 10.

44. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию.

45. Горохов Д.Б. Гражданско-правовое и земельно-правовое содержание сделок с землей//3аконодательство и экономика 1995г. №15/16.

46. Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит 1995г. №8.

47 . Звоницкий А. С. "О залоге по русскому праву" 1912г.

48. Иемма А. Больше прав российским нотариусам//Российская юстиция 1996г. №5.

49. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир//Хозяйство и право 1996г. №11.

50. Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика 1995г. №11,12.

51. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев, 1898г.

52. Красе А.В. ГК РСФСР. Научный комментарий. Залог. Москва. 1930г.

53.Кук Дж. Ипотечное кредитование в России//Банки+страхование+ценные бумаги 1995г. №2.

54. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе//Бизнес и банки 1995г. №18.

55. Люсов А.Н. Залог в российском праве//Деньги и кредит 1995г. №1.

56. Медведев Д.А. Российский закон о залоге//Правоведение 1992г. №5.

57. Орлов В.Е. Ипотека в России возродится//Деньги и кредит 1995г. №8.

58. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере//3акон 1995г. №1.

59. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество//Российская юстиция 1995г. №5.

60. Пляйер К. Современное земельно-залоговое право//Банковское дело 1994г. №6.

61. Репин В.С. Настольная книга нотариуса(теория и практика). Москва. 1994г.

62. Репин В.С. Общие условия удостоверения сделки//Советская юстиция 1993г. №11.

63 . Сиротина И.А. Получение кредита под залог. Москва, 1996г.

64. Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты.

65. Фемилиди А.М. Русский нотариат. История русского нотариата и действующее нотариальное положение. Москва, 1902г.

66. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. Москва. 1995г.

67. Шершеневич Г.Ф. учебник русского гражданского права, 1909г.