Экономическая эффективность внесенных предложений

4.2 Экономическая эффективность внесенных предложений

Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду.

В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле:

h= (Ymax - Ymin) / K,

где h - шаг интервального ряда;

Ymax - максимальное значение в ряду данных;

Ymin - минимальное значение в ряду данных;

К - количество членов ряда.

Таблица 4.1

Исходные данные для расчета

N участка	Функциональное назначение помещения	Этажность	Материал стен	Площадь застройки, м2	Общая площадь, м2	Стоимость строительства, долл. США/м2	Рыночная стоимость 1 м2, долл. США
							жилое помещение	Нежилое помещение
1 2 3 4 5 6 7 8 9	жилое жилое жилое жилое жилое офисное офисное офисное офисное	2 4 5 10 15 2 2 3 3	кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич	640 240 1296 364 1260 408 224 280 572	1280 960 8912 3640 16100 816 448 840 1716	300 270 210 250 250 400 400 400 400	900 730 680 750 750	800 800 800 800

Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом:

интервальный ряд (значения в долл. США/м2)	частота попадания
210-227	1
228-245	0
246-263	2
264-281	1
282-300	1

Из анализа данного ряда следует, что стоимость строительства наиболее распространенных в данном районе объектов жилого фонда лежит в диапазоне от 246 долл. США за 1 м2 до 263 долл. США за 1 м2. Таким образом, типичными по стоимости строительства являются объекты, расположенные на земельных участках N 4 и N 5.

По всем остальным показателям типичные параметры объектов определяются аналогично. Результаты расчетов могут быть представлены в табличной форме.

Для выделения типового земельного участка необходимо суммировать количество типичных параметров объектов, расположенных на каждом участке (см. последнюю строку табл. 4.2 и табл. 4.3). Окончательно типовым земельным участком в данной выборочной совокупности является участок, объекты которого обладают наибольшим количеством типичных параметров. В данном случае это участок N 4 (для жилого фонда) и участок N 8 (для нежилого фонда).

Таблица 4.2

Определение типичных параметров для объектов жилого фонда

Показатели	Номера участков выборочной совокупности
	1	2	3	4	5
Этажность	-	типичная	типичная	-	-
Площадь застройки	-	типичная	типичная	типичная	типичная
Общая площадь	типичная	типичная	-	типичная	-
Стоимость строительства	-	-	-	типичная	типичная
Рыночная стоимость 1 м2	-	-	типичная	типичная	типичная
Количество объектов с типичными показателями	1	3	3	4	3

Таблица 4.3

Определение типичных параметров для объектов нежилого фонда

Показатели	Номера участков выборочной совокупности
	6	7	8	9
Этажность	типичная	типичная	типичная	типичная
Площадь застройки	-	типичная	типичная	-
Общая площадь	типичная	-	типичная	-
Стоимость строительства	типичная	типичная	типичная	типичная
Количество объектов с типичными показателями	4	4	5	3

Таким образом, в результате анализа выборочной совокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого и нежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки:

для участков с жилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем 10-ти этажным зданием общей площадью 3640 м2 со стоимостью строительства 250 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 750 долл. США;

для участков с нежилыми зданиями и сооружениями - земельный участок с расположенным на нем трехэтажным

зданием общей площадью 840 м2 со стоимостью строительства 400 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 800 долл. США.

В целях большей наглядности применения алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объем используемой информации был кардинально сокращен, а сама выборочная совокупность существенно упрощена.

Глава 5. Безопасность жизнедеятельности

Статья 9 Конституции РФ[24] закрепила, что земля наравне с другими природными ресурсами используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Требования по охране земель выглядят следующим образом:

1) применение способов, обеспечивающих сохранение экосистем;

2) способность земли быть средством производства в сельскохозяйственном и лесном хозяйствах, а также основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности;

3) предотвращение деградаций земель, загрязнения и захламления земель, нарушения земель;

4) обеспечение улучшения и восстановления земель, которые подверглись загрязнению и вредному воздействию;

5) рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при различных видах деятельности.

Если при разработке месторождений полезных ископаемых, торфа, проведении всех видов строительных работ, геологоразведочных работ и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, то рекультивация осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

На основании Постановления Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы[25]" был принят совместный Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ N 525 и Приказ Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству N 67 от 22 декабря 1995 г. "Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почв[26]".

Рекультивация земель - это комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и ценности нарушенных земель, а также на улучшение условий окружающей среды. Вышеуказанным Постановлением Правительства РФ установлено, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель. Под плодородным слоем почвы понимается верхняя гумусированная часть почвенного профиля, обладающая благоприятными для роста растений химическими, физическими и агрохимическими свойствами. Нарушенными землями являются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Существует два способа рекультивации земель - технический и биологический. Условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы устанавливаются органами, предоставляющими земельные участки в пользование и дающими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, на основе проектов рекультивации, получивших положительное заключение государственной экологической экспертизы. Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка (п. 6 вышеуказанного совместного Приказа).

К техническому этапу рекультивации земель относятся планировка, формирование откосов, снятие, транспортирование и нанесение почв и плодородных пород на рекультивируемые земли, при необходимости коренная мелиорация, строительство дорог, специальных гидротехнических сооружений и др. К основным мероприятиям по биологической рекультивации относятся внесение повышенных доз органических и минеральных удобрений, посев многолетних бобовых культур, посадка почвоулучшающих деревьев и кустарников (см.: ГОСТ 17.5.1.01-83 (СТ СЭВ 3848-82). Охрана природы. Рекультивация земель. Термины и определения. Государственный комитет СССР по стандартам).

После осуществления мероприятий по рекультивации должна состояться приемка, передача рекультивируемых земель. Для этого создается специальная комиссия по приемке рекультивируемых земель.

Все нарушенные земли состоят на государственном статистическом учете.

В статье 13 ЗК РФ указано, что для осуществления охраны земель необходимо внедрить новые технологии и приемы мелиорации этих земель с целью повышения плодородия почв. При проведении работ, связанных с нарушением почвенного слоя, снимается и используется этот слой для улучшения малопродуктивных земель.

Для того чтобы оценить состояние почвы в целях охраны здоровья человека, устанавливаются на уровне Правительства РФ нормативы: предельно допустимых концентраций вредных веществ; вредных микроорганизмов, их концентраций; иных биологических веществ.

Существует также принудительное прекращение прав на землю с целью восстановления плодородия почв и загрязненных территорий. Такие участки могут быть также выведены на консервацию.

В статье 27 ЗК РФ среди земель, ограниченных в обороте, указаны:

загрязненные земли опасными отходами, радиоактивными веществами;

земли, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Статья 14 ЗК РФ определяет особый порядок использования земель, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению, в частности:

1) они ограничиваются в использовании;

2) они должны быть переведены в земли запаса;

3) на них запрещается производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

Земельный кодекс РФ 2001 г. является специальным кодифицированным документом, комплексным нормативно-правовым актом, регулирующим в том числе вопросы в области охраны и рационального использования земель. Земельный кодекс РФ выделяет следующие категории земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

По каждой категории земель использование должно осуществляться строго по целевому назначению.

Категория земель должна указываться в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на землю, а также в других документах, при прямом на то указании в федеральном законе.

Если нарушается порядок предоставления земель, их перевода нормативными и ненормативными актами, таковые акты признаются недействительными.

Существует порядок перевода земель из одной категории в другую, который зависит от права государственной собственности на землю, а именно:

земли, находящиеся в федеральной собственности, могут быть переведены из одной категории в другую только по решению Правительства РФ. Существует Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю", в соответствии с которым устанавливается порядок утверждения перечней земельных участков, на которые могут возникать права федеральной собственности, собственности субъекта РФ, муниципальной собственности. До утверждения данного перечня в федеральной собственности могут находиться только земельные участки, прямо указанные в Законе;

перевод земель из одной категории в другую, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ;

перевод земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется органами местного самоуправления.

Если земли уже находятся в частной собственности, то это не означает, что при необходимости их нельзя будет перевести из одной категории в другую. Порядок перевода таких земель следующий:

если это земли с/х назначения, то перевод осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ;

если это земли иного целевого назначения, то перевод осуществляется органами местного самоуправления.

С 5 января 2005 г. вступил в силу специальный Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую[27]". Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Для каждой категории земель Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установлены свои особенности перевода в другую категорию.

В соответствии с Федеральным законом N 28-ФЗ от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре[28]" в состав документов государственного земельного кадастра входят основные документы - Единый государственный реестр земель, кадастровые дела, кадастровые планы.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который соединяет сведения о земельных участках, в том числе о категории земельного участка и его разрешенном использовании.

Видами прав на земельные участки являются:

право собственности;

право постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления);

право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования граждан, приобретенное ими до вступления в силу Земельного кодекса РФ 2001 г.;

аренда (субаренда);

право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).

Права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации. В соответствии со ст. 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[29]". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Юридические лица, которые не являются государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования на свой выбор либо на право аренды, либо выкупить в собственность до 1 января 2006 г.

Оборотоспособность земельных участков, т.е. возможность переходить свободно от одного лица к другому, зависит от того, не включен ли данный земельный участок в критерий изъятых земель из оборота или ограниченных земель в обороте, что раскрывается в ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также в иных актах федерального законодательства. Исчерпывающего перечня видов сделок с земельными участками в законодательстве не существует.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 Земельного кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные выше среди изъятых из оборота земель;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные выше среди изъятых из оборота земель;

6) не указанные в изъятых из оборота земель в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения[30]".

Для того чтобы заинтересованные юридические и физические лица, а также государственные органы могли грамотно решать вопросы, связанные с использованием и охраной земель, необходимо знать соответствующую категорию земельного участка. Смешение категорий земель не допускается, т.е. если у конкретного земельного участка имеются данные об отнесении его к одной категории земель, иная категория присутствовать не может. Данные о составе государственных земель с указанием кадастрового деления публикуются ежегодно в государственном докладе. Для двух категорий земель законодатель более четко и удачно обозначил основания для отнесения их в соответствующую категорию: земли поселений и земли лесного фонда. В соответствии со ст. 83, 84 ЗК РФ черта городских и сельскохозяйственных поселений отделяет эти земли от иных категорий земель. В Лесном кодексе РФ также записано, что земли лесного фонда отделяются от иных категорий земель. К землям лесного фонда относятся лесные земли и нелесные земли. Лесные земли - это земли, покрытые лесной растительностью либо не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (лесные гари, вырубки, редины, прогалины). Нелесные земли - это земли, которые находятся в составе земель лесного фонда для ведения лесного хозяйства, т.е. это земли, которые предназначены для работы органов по управлению лесным хозяйством (лесхозов, лесничеств) в целях выполнения соответствующих функций, которые им делегированы. Границы земель лесного фонда отграничиваются от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Материалы лесоустройства представляют собой систематизированные сведения о границах и составе земель лесного фонда. Данные материалов лесоустройства используются и заносятся в Государственный земельный кадастр.

Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий возможен только по решению Правительства РФ. Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий нельзя путать с переводом лесных земель в нелесные. Перевод лесных земель в нелесные категорию земель не меняет, меняется только их использование в целях видов лесопользования, установленных Лесным кодексом РФ. Земли поселений делятся на зоны в соответствии со ст. 85 ЗК РФ. К некоторым из этих зон законодатель приписал применение аналогии закона режима иных категорий земель.

ЗК РФ 2001 г. регулирует особенности правового режима каждой категории земель. В соответствии с основными положениями ЗК РФ разрабатываются соответствующие подзаконные нормативно-правовые акты, которые устанавливают ограничения по использованию соответствующей категории земель, особенности их охраны, в том числе путем установления санитарно-защитных и охранных зон, а также иные требования в целях охраны и рационального использования земель.

В науке экологического права имеются понятия, которые отражают взаимосвязь разных природных объектов. Так, например, подчеркивается существование водно-земельных природных отношений. Данное понятие появилось из-за особенностей самих водных объектов, которые представляют собой совокупность водной массы и сопряженной с ней земли.

Водный объект не может существовать без определенной земельной площади. При решении таких отношений возникает сложный комплекс правового регулирования норм земельного права, экологического права, водных правовых отношений.

Согласно законодательству РФ к землям водного фонда относят земли, которые заняты самими водными объектами; земли водоохранных зон водных объектов; земли, занятые водозаборами, гидротехническими сооружениями и иными водохозяйственными сооружениями. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется как земельным законодательством, так и водным законодательством. Земли водного фонда нельзя путать с землями водного транспорта, которые входят в иную категорию земель, общее название которой - земли промышленности, транспорта, энергетики, связи. Земли, занятые берегоукрепительными сооружениями и берегоукрепительными насаждениями, также должны входить в состав земель водного фонда. Особое правовое регулирование земель водного фонда касается режима охраны морей, трансграничных водных объектов[31].

В соответствии с нормами международного права получили особый правовой режим отдельные водные объекты, а соответственно и земли, прилегающие к ним. Принят ряд федеральных законов, регулирующих особенности правового режима земель водного фонда на трансграничных площадях, в частности: Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе РФ[32]"; Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. N 191-ФЗ "Об исключительной экономической зоне РФ[33]".

Исчерпывающего перечня отдельных видов особо ценных земель законодатель не устанавливает. Момент придания землям статуса земель особо охраняемых территорий и объектов следует считать по данным земельного кадастра. Основанием для включения в категорию земель ООПТ и объектов являются в том числе данные иного кадастра, который называется кадастром ООПТ. В целях защиты земель ООПТ создаются охранные зоны/округа. Земельные участки собственников физических лиц и юридических лиц, которые попали в границы охранных зон, не изымаются, но должны использоваться с соблюдением ими особого правового режима.

В исключительной федеральной собственности в соответствии с законодательством находятся земли государственных заповедников и национальных парков, которые не подлежат приватизации. В целях создания новых земель ООПТ органы государственной власти вправе зарезервировать данные земли путем принятия соответствующего месторасположения, площади и цели резервирования земель.

Порядок осуществления государственного земельного контроля регламентирован Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. N 833, в частности устанавливается порядок осуществления государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, за соблюдением требований по охране и использованию земель, за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения всех юридических лиц, физических лиц и должностных лиц. Органами, осуществляющими государственный земельный контроль, являются:

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования[34].

Заключение

Земельные ресурсы, с позиций собственника (в том числе и в первую очередь в условиях РФ, государственного или муниципального собственника), являются одними из важнейших ресурсов, обеспечивающих:

- достижение стратегических целей собственника (стратегических целей государственного и муниципального управления);

- решения главных задач собственника (в том числе, сформулированных в государственных и региональных программах социальных, экономических, экологических и др. преобразований и развития).

Подобная же важная обеспечивающая роль земельных ресурсов имеет место для негосударственных собственников (особенно – для крупных собственников). Среди других типов обеспечивающих ресурсов: финансовые, трудовые, материально-технические, информационные и т.д., а также подобные земельным ресурсам ресурсы типа недвижимости.

Таким образом, цели и задачи управления земельными ресурсами являются вторичными, обеспечивающими в сравнении с главными целями и задачами собственника (соответственно, для государственного и муниципального собственника – декларированными целями и задачами общественно полезного, социально справедливого, национально безопасного, экономически эффективного государственного и муниципального управления).

В числе наиболее часто формулируемых целей и задач управления земельными ресурсами, стоящими перед государственными и муниципальными собственниками, можно отметить экономически эффективное использование и развитие земельных ресурсов (недвижимости) и наполнение бюджета, а также максимальное улучшение положительного бюджетного баланса, рост поступлений и сокращение расходов при выполнении поставленных ограничений, нормативное (экологически, биологически и т.п.) содержание земель.

В Федеральной концепции управления государственным имуществом земельные участки упомянуты в составе управляемого государственного имущества (федеральной недвижимости). Таким образом, сформулированные в Концепции цели максимального увеличения доходности и поступлений в федеральный бюджет за счет операций с государственным имуществом (и, соответственно, федеральной недвижимостью) охватывает и земельные ресурсы. Сегодня определена идея создания и правового урегулирования единых объектов управления, включающих земельные участки и иные объекты недвижимости, единых имущественных комплексов типа “здания – земля – инфраструктура”. Цели и задачи оптимизации структуры государственного сектора, имущественных комплексов унитарных предприятий, выявления и приватизации излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению федерального недвижимого имущества в полной мере распространяется на земельные ресурсы, входящие в упомянутые единые объекты и имущественные комплексы.

Задача измерения потенциала развития как потенциала эффективного управления является одной из ключевых. Определение меры и направлений возможных улучшений является необходимым условием для выработки стратегии и тактики эффективного управления.

Применительно к объектам недвижимости типа свободных земельных участков, участков с объектами незавершенного строительства, участков и объектов, возможных или предназначенных для улучшений, задача измерения потенциала развития включает такие компоненты как:

- анализ градостроительного назначения данной территории, данного земельного участка и объекта (если в градостроительных документах, генплане есть информация непосредственно для данного объекта);

- исследование секторов рынка недвижимости, в рамках которых возможно развитие деятельности рассматриваемого объекта и реализация результатов развития;

- оценка реальной осуществимости развития земельных участков по всем аспектам возможной реализации: правовой, физической (производственно-технологической и т.п.), организационно-правовой, и финансовой.

Информационные кадастровые системы в России в последнее время интенсивно развиваются. Расширяется сфера использования кадастровых данных у пользователей различных отраслей (медицина, экология и так далее). Методы создания кадастровых информационных систем совершенствуются. Роль городов в развитии территорий ставит проблему совершенствования городского кадастра в ряд первоочередных задач. Государственный подход к формированию системы городского кадастра требует объединения усилий различных ведомств и централизованного управления его развитием, решения целого ряда организационно-правовых, технологических и социально-экономических вопросов формирования кадастровых систем.

В целях обеспечения успешного проведения земельной реформы, регулирования земельных отношений, развития новых форм хозяйствования, экономического обоснования и экологизации землевладения и землепользования в г. Москве ведется мониторинг земель, представляющий собой систему мероприятий и наблюдений за состоянием земельного фонда для обновления и поддержания достоверности земельно-кадастровых данных, своевременного выявления изменений, оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов на городских землях.

Объектом мониторинга земель является городской земельный фонд независимо от форм собственности на землю, целевого названия и характера их использования. Мониторинг земель г. Москвы на каждом уровне административно-территориального деления имеет подсистемы, соответствующие категории городских земель, и представляет собой:

а) мониторинг земель городской застройки (в том числе подземные пространства);

б) мониторинг земель общего пользования;

в) мониторинг земель сельскохозяйственного использования;

г) мониторинг земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

е) мониторинг земель водного фонда;

ж) мониторинг земель транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.

Список использованной литературы

1.         Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета, №237, 25.12.1993.

2.         Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №268-ФЗ) // Российская газета, №148 – 149, 06.08.1998.

3.         Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.02.2007 №21-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001 №44, ст. 4147.

4.         Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

5.         Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

6.         Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №266-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 24.03.1997, №12, ст. 1383.

7.         Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентская газета, №224, 28.11.2001.

8.         Земельный кодекс РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 30.05.1991, №22, ст. 768.

9.         Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №145, 30.07.1997.

10.      Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

11.      Федеральный закон Российской Федерации от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. Федеральног закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентская газета, №120 – 121, 29.06.2002.

12.      Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Парламентская газета, №244, 28.12.2004.

13.      Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Парламентская газета, №19, 26.01.2002.

14.      Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 01.07.1970 «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР» // Свод законов РСФСР, т.4. с.37, 1988 г.

15.      Закон Российской Федерации от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» (в ред. Федерального закона от 25.10.2006 №173-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, №10, ст. 823.

16.      Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 27.12.1993, №52, ст. 5085.

17.      Постановление Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 №105 (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.08.2000 №615) // Собрание законодательства РФ, 05.02.1996, №6, ст. 592.

18.      Буров В.А. Составной земельный участок как разновидность сложной вещи // Адвокат, 2006, №11.

19.      Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2005. С. 103.

20.      Гурова Т.В. Понятие земельного участка в гражданском и земельном законодательстве // Актуальные вопросы правоведения. 2004. N 8. С. 153

21.      Декрет Всероссийского Центрального исполнительного комитета и Совета Народных Комиссаров РСФСР от 13.04.25 «Положение о земельных распорядках в городах» // СУ РСФСР, 1925, №27, ст. 188.

22.      Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М, 2002. С. 69 - 73.

23.      Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 52.

24.      Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ.

25.      Руководство по эксплуатации MS4. Москомзем.

26.      Справочное пособие. Организация кадастрового учета земель в России. Москва 2002 год. Федеральная служба земельного кадастра России.

27.      Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 61 - 62.

28.      Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004. N 10. С. 65.

29.      Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 77.

30.      Устюкова В.В. Оборот земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства // Экологическое право России: Сборник материалов науч.-практ. конф. Вып. 2. 1999 - 2000 гг. / Под ред. А. Голиченкова. М., 2001.

[1] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.02.2007 №21-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001 №44, ст. 4147.

[2] Федеральный закон Российской Федерации от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. Федеральног закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Парламентская газета, №120 – 121, 29.06.2002.

[3] Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Парламентская газета, №244, 28.12.2004.

[4] Лисина Н.Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 52.

[5] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №258-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.

[6] Постановление Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 №105 (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.08.2000 №615) // Собрание законодательства РФ, 05.02.1996, №6, ст. 592.

[7] Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Российская газета, №145, 30.07.1997.

[8] Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Российская газета, №5, 10.01.2000.

[9] Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №268-ФЗ) // Российская газета, №148 – 149, 06.08.1998.

[10] Словарь иностранных слов. М., 1992.

[11] Постановление Правительства Российской Федерации от 26.06.1999 №694 «О федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы» // Собрание законодательства РФ, 05.07.1999, №27, ст. 3379.

[12] Постановление Правительства Российской Федерации от 28.11.2002 №846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» // Российская газета, №231, 05.12.2002.

[13] Комментарий к Федеральному закону "О мелиорации земель" / Отв. ред. С.А. Боголюбов и Ю.Г. Жариков. М.: Минсельхозпрод РФ, 1998.

[14] Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, №29, ст. 3399.

[15] Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, №3, ст. 142.

[16] Сизов А.П. Мониторинг городских земель с элементами их охраны. М., 2000.

[17] Постановление Правительства Российской Федерации от 31.03.2003. №177 «Об организации и осуществлении государственного мониторинга окружающей среды (государственного экологического мониторинга) // Собрание законодательства РФ, 07.04.2003, №14, ст. 1278.

[18] Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации от 25.05.1994 №160 «Об утверждении инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России» // Российские вести, №123, 06.07.1994.

[19] Земельный кадастр: Учебно-практическое пособие. М., 2001.

[20] Указ Президента Российской Федерации от 09.03.2004 №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (в ред. Указа Президента РФ от 15.02.2007 №174) // Российская газета, №50, 12.03.2004.

[21] Указ Президента Российской Федерации от 20.05.2004 №649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» (в ред. Указа Президента Российской Федерации от 05.02.2007 №119) // Российская газета, №106, 22.05.2004.

[22] Постановление Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 №418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» (в ред. Постановления Правительства РФ от 15.11.2006 №689) // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3554.

[23] Постановление Правительства РФ № 100 от 5.02.93. "О государственной программе мониторинга земель Российской федерации на 1993-95 гг.

[24] Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета, №237, 25.12.1993.

[25] Постановление Правительства Российской Федерации от 23.02.1994 №140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» // Российская газета, №44, 05.03.1994.

[26] Приказ Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации №625 и Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству №67 от 22.12.1995 «Об утверждении основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» // Российские вести, №147, 08.08.1996.

[27] Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 27.12.2004, №52, ст. 5276.

[28] Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 №201-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 10.01.2000, №2, ст. 149.

[29] Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

[30] Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №11-ФЗ) // Парламентская газета, №140 – 141, 27.07.2002.

[31] Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. 2002. N 1.

[32] Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1995 №187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 04.11.2006 №188-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.12.1995, №49, ст. 4694.

[33] Федеральный закон Российской Федерации от 17.12.1998 №191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 04.11.2006 №188-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 21.12.1998, №51, ст. 6273.

[34] Семьянова А.Ю. Экологическое право. Курс лекций. М.: Юстицинформ, 2005.