Анализ и оценка рисков

9. Анализ и оценка рисков

В ходе анализа и оценки рисков определяются основные группы дестабилизирующих факторов (рисков), способных повлиять на ход peaлизации проекта.

Внешние риски:

· социально-политическая нестабильность в России;

· несовершенство, противоречивость, нестабильность законодательной базы, в том числе налоговой политики;

· экономическая нестабильность в стране;

· агрессивность внешней среды;

· несовершенство системы денежного обращения, наличие взаимных неплатежей;

· сложности в прогнозировании различных тенденций и факторов,
проведении финансовых и экономических расчетов по проекту.

По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.

Социальные и организационные риски:

· некомпетентность, недобросовестность, нерадивость партнеров, работников;

· ошибки в оценке ситуации, выборе стратегии и тактики управления;

· наличие местной деструктивной оппозиции;

· наличие теневых мафиозных структур;

· нарушение договорных обязательств, срывы со стороны подрядных
 организаций;

· бюрократия на местном уровне;

· недостаток квалифицированных кадров;

· возможность конфликтов между компанией и потребителем.

По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.

Экономические, коммерческие риски:

· отсутствие стартового инвестиционного капитала;

· недостаточная степень проработки рыночной ситуации;

· ненадежность инвесторов;

· отсутствие опыта;

· недооценка существующих конкурентов;

· рекламный риск.

По мнению экспертов компании, первый фактор является наиболее неблагоприятным.

Технические риски:

· непроработанность многих технических вопросов на начальной
стадии;

· разбросанность строительных объектов;

· низкое качество проектной документации;

· возможное отставание инженерной инфраструктуры от темпов
строительства объектов.

По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.

10. Финансовый план

Территориально проект реализуется в Подольском районе Москов­ской области. Принимая во внимание тот факт, что уровень цен в России сравнялся или приблизился к мировому, расчеты проведены в твердой валюте (долларах США). Одновременно выполнен перерасчет в рубли по курсу Банка России.

Финансовый план опирается на комплексные расчеты, сделанные в компании при определении годовых производственных планов.

В качестве исходных позиций при определении стоимости жилых домов рассматривается удельная стоимость строительства 1 м² по видам застройки, включая стоимость инфраструктуры.

Относительная себестоимость жилого объекта определяется пропорционально жилой площади. Продажная цена жилья определяется с рентабельностью 25%.

В бизнес-проекте рассматривается следующий вариант расчета с клиентом: 30% предоплаты и последующая оплата 70% выполненного объема работ после завершения каждого этапа строительства.

Прибыль компании определяется по предполагаемой выручке за вычетом затрат на строительство, расходов на функционирование уплаты налогов и погашения кредитов.

Затраты на функционирование включены в себестоимость. Оплата процентов по кредиту относится на себестоимость.

Из основных применяемых в Российской Федерации налогов рассматриваются следующие:

· налог на прибыль по ставке 13%. Возможные льготы по налогообложению не рассматривались из-за их небольшой величины;

· налог на добавленную стоимость оплачивается конечным покупателем и включен в структуру стоимости 1 м² жилой площади;

· другие налоги не рассматривались, так как они включаются в состав себестоимости и составляют, как правило, небольшую величину.

Данные об оборудовании, закупаемом компанией за счет кредит представлены в табл. 3.

Таблица 3.

Перечень оборудования, закупаемого за счет кредита

Оборудование	Первая очередь		Вторая очередь
	количество, шт.	цена за единицу, тыс. долл. США	количество, шт.	цена за единицу, тыс. долл. США
Бетонный завод (запуск)	1	33,33	0	0,00
Бетоновозы	4	48,89	0	0,00
Бетонный насос «Штетер»	1	16,67	0	0,00
Монтажный кран	1	27,78	0	0,00
Автомобильный кран	2	55,56	0	0,00
Опалубка блочная (внедрение)	3	100,00	0	0,00
Опалубка типа «Pashal»	1	111,11	2	222,22
Бортовые машины	3	41,67	2	27,78
Автосамосвалы КамАЗ	4	88,89	0	0,00
Автосамосвалы КрАЗ	2	44,44	2	44,44
Экскаваторы	1	33,33	2	66,67
Бульдозеры РТ-75	1	13,33	1	13,33
Бульдозеры С-130	0	0,00	2	44,44
Автобусы «Кубань»	2	50,00	2	50,00
Легковые автомобили	0	0,00	10	55,56
Бытовые помещения	0	0,00	16	17,78
Передвижная электростанция	0	0,00	1	0,67
Сварочные аппараты	0	0,00	20	5,56
Вибраторы	0	0,00	6	1,00
Нивелиры	0	0,00	4	0,89
Кабельная конструкция	0	0,00	1	7,22
Инструменты и приборы	0	0,00	1	6,67
Ангары	3	350,00	0	0,00
Емкости для цемента	0	0,00	6	6,67
Итого		1015,00		570,89

Общая сумма кредита — 1585,889 тыс. дол. США.

Проценты по кредиту зависят от сроков строительства, что продемонстрировано в табл. 4.

Таблица 4

Зависимость величины процентов по кредиту от сроков строительства

Увеличение сроков строитель-ства	Процент по кредиту
%	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
100	1,31	1,33	1,34	1,35	1,36	1,38	1,39	1,40	1,41	1,43	1,44
120	2,67	2,73	2,78	2,83	2,88	2,94	2,99	3,04	3,10	3,15	3,21
140	2,74	2,79	2,85	2,90	2,95	3,01	3,06	3,12	3,17	3,23	3,29
160	2,79	2,85	2,90	2,96	3,01	3,07	3,12	3,18	3,24	3,29	3,35
180	2,84	2,89	2,94	3,00	3,06	3,11	3,17	3,23	3,28	3,34	3,40
200	2,87	2,92	2,98	3,04	3,09	3,15	3,21	3,27	3,32	3,38	3,44
220	4,50	4,63	4,76	4,90	5,03	5,17	5,31	5,46	5,61	5,76	5,91
240	4,55	4,68	4,82	4,95	5,09	5,23	5,38	5,52	5,67	5,82	5,98
260	4,88	5,06	5,26	5,46	5,66	5,87	6,09	6,31	6,54	6,78	7,02
280	4,96	5,16	5,35	5,56	5,76	5,98	6,20	6,43	6,66	6,90	7,14
300	5,07	5,26	5,47	5,67	5,89	6,10	6,33	6,56	6,80	7,04	7,29
320	6,93	7,26	7,61	7,98	8,35	8,74	9,15	9,57	10,00	10,45	10,92
340	7,04	7,38	7,73	8,10	8,48	8,88	9,29	9,72	10,16	10,62	11,09
360	7,14	7,48	7,84	8,22	8,61	9,01	9,42	9,86	10,31	10,77	11,25
380	7,30	7,66	8,03	8,41	8,81	9,22	9,64	10,09	10,54	11,02	11,51
400	7,46	7,82	8,20	8,59	8,99	9,41	9,85	10,30	10,77	11,26	11,76

Информация о сроках возврата кредита представлена в табл. 5

Таблица 5.

Сроки возврата кредита при нормальных сроках строительства

в зависимости от процента рентабельности и процента кредита

Срок строительства — 2,5 мес.

Рентабельность	Процент по кредиту
%	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
15	2,00	2,30	2,34	2,39	2,43	2,48	2,52	2,57	2,61	2,66	2,71	2,76
16	1,00	2,05	2,07	2,09	2,11	2,13	2,15	2,17	2,19	2,21	2,23	2,25
17	1,00	1,93	1,95	1,97	1,99	2,00	2,02	2,04	2,06	2,08	2,10	2,11
18	1,00	1,82	1,84	1,86	1,88	1,89	1,91	1,93	1,94	1,96	1,98	2,00
19	1,00	1,73	1,74	1,76	1,78	1,79	1,81	1,83	1,84	1,86	1,88	1,89
20	1,00	1,64	1,66	1,67	1,69	1,70	1,72	1,73	1,75	1,77	1,78	1,80
21	1,00	1,56	1,58	1,59	1,61	1,62	1,64	1,65	1,67	1,68	1,70	1,71
22	1,00	1,49	1,51	1,52	1,53	1,55	1,56	1,58	1,59	1,61	1,62	1,63
23	1,00	1,43	1,44	1,45	1,47	1,48	1,49	1,51	1,52	1,54	1,55	1,56
24	1,00	1,37	1,38	1,39	1,41	1,42	1,43	1,45	1,46	1,47	1,48	1,52
25	1,00	1,31	1,33	1,34	1,35	1,38	1,38	1,39	1,40	1,41	1,41	1,44