Навигация
2. Подходы к оценке
Во многих, но (не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: затратный подход, подход основанный на сравнимых продажах, и капитализация дохода.
Наличие развитого рынка делает затратный подход менее значимым, однако недостаток рыночных данных приводит к тому, что затратный подход становится доминантным. Законы некоторых государств не допускают или ограничивают применение одного или большего числа из этих подходов. Если таких ограничений нет и не существует других неустранимых причин для конкретного исключения, оценщику целесообразно применить каждый из трех подходов. В некоторых государствах предписывается использование каждого подхода, если Оценщик не сможет продемонстрировать недостаток подкрепляющих данных или привести другую вескую причину для исключения данного конкретного подхода.
Каждый подход частично основывается на Принципе замещения, который утверждает, что в наличии имеются несколько сходных или сопоставимых товаров или услуг; товар (услуга), имеющий наименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает наиболее широкое распространение. Проще говоря, цена имущества, устанавливаемая данным рынком, ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которые конкурируют с данными за долю на рынке, финансовыми альтернативами инвестирования денег где‑либо в другом месте, и затратами на строительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества для использования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества.
2.1 Затратный подход
Затратный подход, известный также как метод подрядчика, признается в большинстве государств.
При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.)
Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являться индикатором рыночной стоимости.
Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества и других объектов имущества редко продаваемых на рынке.
Амортизированные затраты замещения являются приемлемым методом для установления суррогата рыночной стоимости для имущества с ограниченным рынком или специализированного имущества в том случае, когда необходимые данные о продажах редки или отсутствуют. Амортизированные затраты замещения можно использовать для целей финансовой отчетности в том случае, когда невозможно установить Рыночную стоимость.
2.2 Сравнительный (рыночный) подход
Подход, основанный на сравнении продаж, исходит из признания, что цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Применяемый процесс сопоставления является основополагающим для Процесса оценки.
При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.
Когда данные недостаточны, применимость подхода, основанного на сравнении продаж, может быть ограничена. Недостаточное исследование, проведенное Оценщиком, тем не менее не может являться оправданием для исключения этого подхода там, где данные имеются в наличии или их можно удовлетворительно разработать.
После того как данные по продажам будут собраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения.
Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий множитель (например, цену в расчете на единицу измерения или отношение, например, получаемое делением продажной цены имущества на его чистый доход, т.е. мультипликатор чистого дохода или число лет, за которое окупается покупка), который отражает точные различия между объектами имущества. Единицы сравнения, которые покупатели и продавцы на данном рынке используют при принятии своих решений о покупке и продаже, приобретают особую значимость, и им может придаваться больший вес.
Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям цен, уплачиваемых за недвижимость, являются элементы сравнения. При подходе на основе сравнения продаж они имеют решающее значение.
Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом сравниваемой продажи, и оцениваемым имуществом, Оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения. Корректировки могут сузить различия между каждым сравниваемым имуществом и оцениваемым имуществом. Для анализа различий и расчета корректировок Оценщики применяют количественные и/или качественные методы.
Похожие работы
... регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь 2000. 7. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь, 2000. 8. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг. 3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие ...
... параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения. 3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение. Было бы вернее ввести ...
0 комментариев