Навигация
2.3 Доходный подход
Подход на основе капитализации дохода (или доходный подход) может применяться как в случае заданий по установлению Рыночной стоимости, так и при других типах оценки. Однако для применения Рыночной стоимости необходимо разработать и проанализировать подходящую рыночную информацию. Этот круг задач существенно отличается от разработки субъективной информации для конкретного собственника или отражения точки зрения конкретного аналитика или Инвестора.
Подход на основе капитализации дохода базируется на тех же принципах, которые применяются к другим подходам к оценке. В частности, он исходит из Принципа предвидения, который рассматривает стоимость как создаваемую ожиданием будущих выгод (потоков доходов). Капитализация дохода использует процессы, которые рассматривают приведенную стоимость предвидимых будущих выгод в форме доходов.
Как и при других подходах, подход на основе капитализации доходов можно надежно использовать только тогда, когда имеются необходимые сопоставимые данные. Когда такой информации нет в наличии, данный подход можно использовать для общего анализа, но не для цели прямого рыночного сравнения. Подход на основе капитализации дохода особенно важен для объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из их способности приносить доходы и характеристик в ситуациях, когда существуют рыночные свидетельства для поддержки различных элементов, включенных в анализ. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.
Исследование рынка имеет значение для подхода, основанного на капитализации дохода с ряда точек зрения. Помимо обеспечения специфических данных, которые будут обрабатываться, исследование рынка также дает информацию качественного характера для определения сопоставимости и для облегчения взвешивания применимости результатов анализа. Таким образом, этот подход не просто количественный или математический, он требует и качественных оценок.
После того как завершено надлежащее исследование рынка и разработаны сопоставимые данные, Оценщики проводят анализ отчета о доходах и расходах, представленного по рассматриваемому имуществу. Этот шаг включает изучение доходов и расходов по рассматриваемому имуществу за прошлые периоды, а также по конкурирующим объектам имущества, для которых имеются данные. Затем составляется реконструированный отчет о деятельности, который отражает ожидания рынка, устраняет особые предпочтения конкретного собственника и обеспечивает формат, облегчающий дальнейший анализ. Целью этого шага является оценочный расчет дохода, который может принести имущество и который будет капитализироваться в показатель стоимости. Эта расчетная величина может отражать доход и расходы только для одного года или для ряда лет.
В соответствии с порядком определения потока дохода (основанного на реконструированном отчете о деятельности) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определения индикатора стоимости. Прямая капитализация применяется в основном на сформировавшихся рынках. Капитализация дохода принимает в расчет стоимость денег в зависимости от времени и применяется к ряду величин чистых операционных доходов за некоторое число лет. Метод, называемый анализ дисконтированного денежного потока (ДДП), ‑ представляет собой очень известный пример капитализации дохода. Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета Рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.
3. Определение рыночной стоимости нежилого помещения
(части здания)
Оценка выполнена на примере нежилого помещения №5 общей площадью 371,3 кв.м. в четырехэтажном здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 27. С целью получения банковского кредита под залог.
Состояние оцениваемого помещенияРезультаты осмотра показывают, что комнаты расположенные на первом этаже здания и входящие в состав оцениваемого помещения, по физическому состоянию можно разделить на две группы.
К первой группе относятся комнаты, в которых незадолго до даты оценки был выполнен декоративный ремонт. Данные комнаты находятся в отличном состоянии. Ремонт выполнен с использованием дорогостоящих импортных материалов. Обустроены навесные потолки типа «Армстронг»; выполнена высококачественная окраска стен с облицовкой декоративной плитой либо оклейка качественными обоями. Пол покрыт линолеумом. Установлены новые двери, в окна вставлены металлические стеклопакеты.
К этой группе относятся также отремонтированные помещения санузлов, в которых установлена новая сантехника, выполнена облицовка кафельной плиткой, кроме того, установлено водонагревательное оборудование.
В этих помещениях все дефекты, устранение которых экономически оправдано, устранены. Поэтому устранимый износ отделки, полов, проемов и санитарного оборудования в данных помещениях при проведении оценки принимался равным нулю.
Ко второй группе относятся остальные комнаты первого этажа. Данные помещения имеют отделку более низкого качества. В целом они находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, однако, чтобы отвечать современным представлениям об эффективных помещениях, они требуют некоторого декоративного ремонта.
Похожие работы
... регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь 2000. 7. Закорко Ж.С. - Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений: нечеткость гражданского законодательства и налоговые проблемы. Законодательство, № 9, сентябрь, 2000. 8. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений. ...
... , определение рыночной стоимости объектов специального назначения; 4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки; 5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии ...
... развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг. 3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие ...
... параграфа на отношения, объектом которых служат нежилые помещения. 3. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение. Было бы вернее ввести ...
0 комментариев