Общая характеристика сравнительного подхода

9.3.2 Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

·        Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

·        Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

·        В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

 

9.3.3 Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

- количественные;

- качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

- парных продаж;

- статистический анализ.

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

- относительный сравнительный анализ;

- экспертные оценки.

Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.

Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.

 

9.3.4 Методика оценки

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

 - выбор аналогов

 - поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

 - расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

 - расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

9.3.5 Расчет стоимости объекта оценки Подбор аналогов

В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года. Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):

- источники публичные;

- источники авторитетные;

- источники специализированные.

Исходные данные приводятся ниже в таблице №19

 

Таблица №19

Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
нежилое здание	Наименование объекта	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание
Калужская область Дзержинский р-н, пгт Товарково	адрес	Калужская область, г.Малоярославец	Калужская область, г.Медынь	Калужская область, в районе з-да «Фольксваген»
3500	Общая площадь здания м. кв.	247	3000	3700
50 сот.	Площадь земельного участка	70 сот.	48 сот.	55 сот
Право аренды	Существующее право на земельный участок	Право аренды	Право аренды	Право аренды
собственность	Оцениваемые права на здание	собственность	собственность	собственность
отсутствуют	обременения	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Нежилое коммерческое	Вид использования	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое
Не установлены	Условия оплаты	Не установлены	Не установлены	Не установлены
текущее	Время продажи	текущее	текущее	текущее
Тех.состояние удовлетворительное	Описание места расположения и технического состояния	Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации	Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений	Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации.
-	Цена (предложение)	8 000 000 рублей	42 000 000 рублей	60 000 000 рублей
-	Источник информации	www.unrealty.ru|kaluga	www.informetr.ru	www.premierlist.ru
	Дополнительная информация	В районах Калужской области приближенных к московскому региону и городам Калуга и Обнинск рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 50 000 рублей за 1 сотку.

 

9.3.6 Корректировка цен аналогов

Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, для сравнения оценщик использует единицу сравнения – физическую единицу площади. Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.

Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием

 

Таблица №20

№ п/п	корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена аналогов в рублях	8 000 000	42 000 000	60 000 000
2	Стоимость 1 м.кв. аналога в рублях	32 388	14 000	16 216
3	Корректировка на передаваемые права собственности	Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности.
		I	I	I
4	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
5	Корректировка на условия финансирования и на условия продажи	Способ финансирования аналогов – финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки.  Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме оферты
		I	I	I
6	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
7	Корректировка на местоположение	Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области к Обнинску и Калуге. Корректировка не вводится.
		I	I	I
8	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
9	Корректировка на время продажи	Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводится
		I	I	I
10	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
11	Корректировка на физические характеристики и техническое состояние	По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние.  Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводится
		I	I	I
12	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
13	Корректировка на размер:	Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших. Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка  Уменьшение площади аналога на 50 %(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв.м. в нем на 40 % и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению(увеличению) стоимости на 1 %
		-40%	+5%	-2%
14	Скорректированная цена в рублях	19 433	14 700	15 892
15	Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги	Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20 %, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%. Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный. Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах:
		-10%	-10%	-10%
16	Скорректированная цена в рублях	17 490	13 230	14 302
17	Рейтинговый вес аналога	0,1	0,4	0,5
18	Средневзвешенная стоимость 1 м.кв.объекта оценки в рублях	1 749 + 5 292 + 7 151  = 14 192 руб.

 

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей

9.4 Согласование и обобщение результатов

Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21

 

Таблица №21

Наименование объекта оценки	Стоимость, определенная в рамках затратного подхода	Стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода	Стоимость, определенная в рамках доходного подхода	Коэффициенты значимости подхода
				Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Здание	33 055 872	47 017 953	49 672 000	0,2	0,4	0,4
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки	45 287 155

 

Выводы по согласованию результатов

 

1.         Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

2.         Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

3.         Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

Итоговое заключение

 

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Калужская область, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01 января 2010 года, с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.

 

Оценщик_______________________ Дмитрова М.А.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Независимое информационно-консультационное агентство» Калужская обл., г.Обнинск, ул.Красных Зорь,18, тел.9-60-17 г.Калуга, ул.Московская, д.10,оф.8, тел. 572-500

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ Сертификат качества оценки удостоверяет, что: изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности; проведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничивающих условий, являются персональными, профессиональными, непредвзятыми анализами, мнениями и выводами экспертов ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» ни в настоящем, ни в будущем не имеет какого-либо интереса к объекту собственности, являющегося предметом данного отчета, а так же не имеет заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон; стоимость услуг Исполнителя не связана с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями; задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или любой оговоренной цены; анализ, мнения и выводы, положенные в основу отчета, соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3; итоговая величина стоимости объекта оценки указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 №135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6-ти месяцев; рыночная стоимость объекта оценки является действительной на дату оценки.   Генеральный директор  ООО «НИКА» О.С.Мелентьева

 

Библиографический список

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки РОО , 2005

4. Рынок ценных бумаг: Учебник/под ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика,1996.-320с.

5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М,1997.-320с.

6. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004.-736с.

7. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ.-М.:ИНФРА-М,1996. – 336с.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1997.

9. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006

11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.

12. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И.Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос»,2002.

13. Колайко Н.А. «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2000г.

14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: - Финстатинформ, 1996.

15. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2000.

16. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им.Плеханова под ред Галанова В.А., Басова Басова А.И.

17. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.

18. Методические рекомендации (проект) «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциация Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.

19. Черняк А.В. оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература,1996.

20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен»,2000.

21.Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

22.Управление государственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина.-М:ЭКМОС, 2002