Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

5. Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

Для порівняння грошової оцінки в населених пунктах Вільхуватської сільської ради проведемо нормативну та експертну оцінку земель однакового функціонального призначення. Порівняння показників по вартості земельних ділянок наведені в таблицях 28.

Приклад: для порівняння грошової оцінки ми проведемо грошову оцінку комерційного використання в таких населених пунктах:

с. Вільхуватка

Земельна ділянка розташована в III економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,03. Базова вартість 1м² = 4,44 грн./м² Площа земельної ділянки – 500 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 1,13

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Цзд=Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 4,44*1,03*1,13*2,5*2,551 = 32,91 грн/ м2

Цзд = 32,91* 500 = 16455 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%* 16455= 1645,5 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 9% грошової оцінки = 1480,95 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²= 11391,92/500= 22,78 грн/м²

с. Водяне

Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м² = 3,54 грн./м² Площа земельної ділянки – 200 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,86

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Цзд=Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 3,54 *1,0*0,86*2,5*2,551 = 19,41 грн/ м2

Цзд = 19,41* 200 = 3882 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%*3882= 388,2 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 232,92 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²=1791,69/200 = 8,96 грн/м²

с. Анискине

Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м² = 3,42 грн./м² Площа земельної ділянки – 200 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Цзд=Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 3,42 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 19,85 грн/ м2

Цзд = 19,85 * 200= 3970 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%*3970= 397 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 238,2 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²=1832,31/200 = 9,16 грн/м²

с. Зарубинка

Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м² = 2,34 грн./м² Площа земельної ділянки – 200 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Цзд=Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 5,32 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 13,57 грн/ м2

Цзд = 13,57 * 200 = 2714 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%* 2714= 271,4 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 162,84 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²=1252,62/200 = 6,26 грн/м²

с. Устинівка

Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м² = 3,96 грн./м² Площа земельної ділянки – 200 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,86

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Ц зд =Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 3,96*1,0*0,86*2,5*2,551= 21,71 грн/ м2

Цзд = 21,71* 200 = 4342 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%* 4342= 434,2 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 260,52 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²=2004/200 = 10,02 грн/м²

с. Комісарове

Земельна ділянка розташована в I економіко – планувальній зоні, яка має значення коефіцієнта Км2 = 1,0. Базова вартість 1м² = 2,06грн./м² Площа земельної ділянки – 200 м². Добуток по факторних коефіцієнтів Км3 = 0,91

Грошова оцінка 1м² земельної ділянки:

Цн=Бв*Км2*Км3*Кф;

Ц зд =Цн*S

де, Цн- вартість одного метра квадратного;

S- площа земельної ділянки.

Ц1м² = 2,06 *1,0*0,91*2,5*2,551 = 11,96 грн/ м2

Цзд = 11,96* 200 = 2392 грн.

Для визначення експертної оцінки використовуємо дохідний підхід розрахунку експертної грошової оцінки земельної ділянки, що розраховується за формулою:

Цкп = ,

де, До – приймаємо, як дохід від здачі земельної ділянки в оренду. Його максимальний розмір становить 10% від грошової оцінки.

Комерційна

ВД= С ор.пл. = 10%* 2392= 239,2 грн.

До = ЧОД – Сор.пл. – Зп. = 6% грошової оцінки = 143,52 грн.

Ск – ставка капіталізації для комерційних об’єктів 12-14%

 грн..

Експертна грошова оцінка 1 м²дорівнює:

Цд1м²=1104/200 = 5,52 грн/м²

Таблиця 28. Порівняння вартості 1м² житлової забудови в населених пунктах

Порівнюючи показники розрахунку нормативної та експертної грошової оцінки (додаток 6) земельних ділянок одного функціонального використання (комерційного призначення) в різних населених пунктах робимо такі висновки:

- нормативна грошова оцінка 1 м² в населених пунктах різна, тому що на грошову оцінку земель населених пунктів впливають такі чинники:

-       місце розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

-       природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

-       архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

- екологічний стан;;

- чим більша нормативна грошова оцінка земельних ділянок, тим більше надходження до місцевого бюджету від земельного податку та орендної плати;

- низька вартість 1м² за експертною грошовою оцінкою вказує на:

1) Від сутність попиту на земельну ділянку;

2) Недостатня розвинутість ринку землі.

Спираючись на викладені вище припущення, судження і висновки, особливості місця розташування та функціонального використання земельної ділянки, її правовий режим, фізичні характеристики, економічну ситуацію та кон’юнктуру ринку нерухомості та землі, що склалися в Вільхуватській сільській раді, вважаємо, що оцінна вартість – найбільш вірогідна ціна, за яку земельні ділянки можуть бути продані на дату оцінки з урахуванням обмежень соціально-економічного та цивільно-правового характеру.