Грошова оцінка земель населених пунктів

3.4 Грошова оцінка земель населених пунктів

В основі грошової оцінки населених пунктів лежить рентний доход, що виникає завдяки місцю розташування його у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно – кліматичних, інженерно – геологічних умов, екологічного стану та використання земель.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

-       місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній,

-       регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

-       природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

-       архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

- екологічного стану;

- функціонального призначення.

Грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті визначається за формулою:

,

де: Ц_н - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н_п - норма прибутку (6%);

Н_к – норма капіталізації (3%);

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки(під житлову та громадську забудову, промисловості тощо);

К_м - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації.

Виходячи з числових величин Нп і Нк, формула перетворюється у формулу:

Цн = 2В х Кф х Км,

Норматив на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідності його комплексної забудови

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості.

Коефіцієнти, які характеризують місце-розташування земельної ділянки (Км), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру, і обчислюються за формулою:

Км = Км1 х Км2 х КмЗ,

де:

Км1 — загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

Км2 — загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

КмЗ — загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Таблиця 20. Значення коефіцієнта Км2

Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:

Км1 =Кр1 х Кр2х КрЗ,

де:

Кр1 — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України;

Кр2 — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

КрЗ — коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.

Загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2) обчислюється за формулою:

Км2 = Кз1 х Кз2 х КзЗ,

де:

Кз1 — коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення;

Кз2 — коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення;

КзЗ — коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів.

Коефіцієнт (Кз2), що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, які мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії), обчислюється збільшенням у 1,5—3,0 рази величин.

Загальний коефіцієнт (КмЗ) враховує особливості місцерозташування земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівної якості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів за формулою:

КмЗ = Кл1 х Кл2 х КлЗ х Кл4 х Кл5 х Клб,

де:

Кл1 — локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;

Кл2 — локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;

КлЗ — локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;

Кл4 — локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;

Кл5 — локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;

Клб —локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.

Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей, а для розрахунків використовуються коефіцієнти (таблиця 21).

В населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:

Цн = 2В х Кф х Кв,

де:

Кв — коефіцієнт відносної якості окремих частин території населеного пункту.

В тих випадках, коли необхідно врахувати інші особливості місцерозташування земельної ділянки, додатково використовуються відповідні локальні коефіцієнти.

Масовий характер грошової оцінки земель населених пунктів обумовлює послідовність процедури її визначення. Важлива роль при цьому належить визначенню базової (середньої для даного населеного пункту) вартості, яка дає уявлення про реальні вигоди та переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх та внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ”, базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від рівня облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення визначається за формулою:

,

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н_п - норма прибутку (6%);

Н_к – норма капіталізації (3%);

К_м1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Для населених пунктів Вільхуватської сільської ради він дорівнює 1,0.

Витрати на облаштування території приведені в таблиці 14.

Площа населеного пункту яка приймається до розрахунків, становить різницю між її загальною площею та землями сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, пасовища), а також площами, зайнятими вуличною мережею і іншими землями, які виключаються з розрахунку.

Розрахунок вартості одного квадратного метру на ведені в таблиці 21

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Ц_нз) розрахована за формулою:

Ц_нз = Ц_нм * К_м2,

де: К_м2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) – зональні фактори.

Вартість одного квадратного метра земель, що беруться до розрахунку складає в с. Вільху ватка:

В 1 зоні – 4,44 *0,82=3,64 грн.

В 2 зоні – 4,44 *0,84=3,73 грн.

В 3 зоні – 4,44 *1,03=4,57 грн.

В 4 зоні – 4,44 *1,21=5,37 грн.

В 5 зоні – 4,44 *0,99=4,4 грн.

Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання та місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою: Ц_н= Ц_нз*К_ф*К_м3,

Ц_нз- вартість одного квадратного метра в економіко-планувальній зоні, грн.;

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

К_м3- коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальні фактори.

Таблиця 21. Розрахунок вартості одного квадратного метру

Добуток пофакторних (локальних) оцінок не перевищував 1.50 і був не нижче 0.75 (згідно з розділом 3.9. Порядку грошової оцінки…).

Розрахунки для визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельних ділянок у межах кварталів наведені в додатку 4.