Экономическая оценка вариантов использования объекта
Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Коммерческо-жилое здание»
Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
Сравнительная оценка способов обновления основных производственных фондов. Кредит и лизинг
Навигация
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости
45335
знаков
17
таблиц
2
изображения
Содержание
Введение
1. Общая характеристика стадии Hard collection на этапе досудебного взыскания
1.1 Процедура работы HARD COLLECTION
1.1.1 Подготовка выездов
1.1.2 Визит к должнику
1.1.3 Определение результата выезда
1.1.4 Взаимодействие с клиентами в офисе
Заключение
2. Оценка местоположения и функциональности местоположения объекта
3.Экономическая оценка вариантов использования объекта
3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей
3.2 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
3.3 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Коммерческо-жилое здание»
3.4 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
Общее заключение о наилучшем управленческом решении по вариантам строительства объекта недвижимости
4. Сравнительная оценка способов обновления основных производственных фондов. Кредит и лизинг
Список использованной литературы
Приложение №1
Приложение №2
Приложение №3
2. Оценка местоположения и функциональности местоположения объекта
В соответствии с вариантом №7, местоположение объекта:
Улица Ленинский проспект, район Проспект Вернадского
Проспект Вернадского — район в Москве. Расположен в Западном административном округе.
Схема расположения района Москвы представлена на карте:
Ленинский проспект - (бывшие Большая Калужская улица, часть Калужского шоссе и Киевское шоссе) — проспект в Центральном, Южном, Юго-Западном и Западном административных округах города Москвы, одна из крупнейших радиальных магистралей города. Проходит от Калужской площади до МКАД, после пересечения с которой переходит в Киевское шоссе. Расположен между Комсомольским проспектом, далее проспектом Вернадского и Профсоюзной улицей, параллельно проспекту Вернадского. Пересекает Третье транспортное кольцо, площадь Гагарина, улицу Академика Зелинского, Ломоносовский проспект. Слева (при движении в сторону МКАД) к Ленинскому проспекту примыкают проспект 60-летия Октября; улицы: Академика Петровского, Стасовой, Академика Несмеянова, Бардина, Ляпунова, Губкина, Дмитрия Ульянова, Панфёрова, Гарибальди, Академика Пилюгина, Новаторов, Обручева, Миклухо-Маклая, Островитянова; проезды: Апакова, Теплостанский. Справа (при движении в сторону МКАД) к Ленинскому проспекту примыкают проспекты: Университетский, Вернадского; улицы: Косыгина, Молодёжная, Строителей, Крупской, Марии Ульяновой, Кравченко, Удальцова, Лобачевского, 26 Бакинских Комиссаров, Рузская, Академика Анохина; Титовский проезд. Нумерация домов ведётся от Калужской площади. Ленинский проспект является второй по ширине улицей Москвы — после Ленинградского проспекта. Его ширина колеблется от 108 до 120 метров. Вблизи имеется рекреационная зона – парк 50-летия Октября.
Непосредственно участок застройки представлен на следующей карте:
Для детального описания местоположения и функциональности каждого их предлагаемых вариантов, воспользуемся справочником предприятий коммерческой и социальной сфер г. Москвы по району:
| Наименование учреждения | Кол-во | Значение |
| Образовательные учреждения | 9 | социальное |
| Торговые центры | 9 | Социально-коммерческое |
| Медецинские учреждения | 21 | социальное |
| Службы ЖКХ (ДЕЗ) | 14 | социальное |
| Парки отдыха | 1 | социальное |
| Продовольственные магазины | 60 | Социально-коммерческое |
| Рестораны,бары,кофе | 25 | Социально-коммерческое |
| Салоны красоты | 30 | Социально-коммерческое |
| Ателье,химчистки | 15 | Социально-коммерческое |
| Мазагины бытовой техники | 7 | Социально-коммерческое |
| Автосалоны,автосервисы | 4 | Социально-коммерческое |
Таким образом, можно сделать вывод, что район имеет сбалансированную структуру по составу социальных, коммерческих учреждений. При этом район испытывает недостаток дошкольных учреждений, но это присуще всем районам Москвы и является головной болью не только столичного градоначальника.
Перспективы развития Западного административного округа г. Москвы
Согласно городской программе, до 2010 года здесь должно быть ликвидировано 1136 тыс. кв. м площадей и примерно столько же построено вновь. А к 2020 году тут предполагают освоить 12 млн. кв. м жилья. В планах на 2009 год у муниципальных властей снос 52 хрущевок. Эту программу реализуют на инвестиционной основе, без вложения бюджетных средств. Вместе со сносом пятиэтажек в округе решают многие другие задачи, касающиеся, например, прокладки современных инженерных коммуникаций и нового строительства.
Инвесторы предпочитают возводить на территории ЗАО жилье бизнес-класса: монолитно-кирпичные дома составляют около 80% от всех новостроек округа. Поэтому новым зданиям нельзя отказать в оригинальности архитектурных и конструктивных решений.
Решением дефицита земельных ресурсов в последнее время стали программы реконструкции ветхого жилого фонда. Компания-застройщик, приобретая право возведения зданий на определенном участке, получает обременение в виде необходимости сноса ветхого жилья. Безусловно, решение проблем реновации коммуникаций, вопрос об увеличении электрических мощностей, непосредственно процесс сноса, а также проблема расселения жителей ветхих домов ложатся на застройщика (это требует как временных, так и материальных затрат).
Программа реконструкции жилых кварталов предполагает еще и комплексное обустройство и модернизацию территории: работы по перекладке и ремонту подземных коммуникаций, озеленению и общему обустройству. К 2010 году - моменту окончания реконструкции - тут будет современный благоустроенный жилой микрорайон, представленный комплексом монолитно-кирпичных зданий высокой и средней (переменной) этажности, а также реконструированными объектами социального значения. На месте снесенных хрущевок серий К-7 и П-32 появится современное жилье.
Высотное строительство в престижных районах, отдаленных от центра, долго было приоритетным. Но в последние несколько лет наблюдается тенденция изменения спроса в сегменте жилья элитного и бизнес-класса в сторону среднеэтажной застройки. Так, результаты двух этапов анкетирования в рамках программы мониторинга в области потребительских предпочтений, проведенного среди настоящих клиентов компании и потенциальных покупателей этого вида недвижимости, продемонстрировали плавное снижение интереса к "видовым" (с панорамным обзором) квартирам на верхних этажах зданий. Тенденция связана как с преобладанием практического, рационального подхода покупателя к приобретаемому жилью (зачем переплачивать за обзорный вид из окна, если нет времени пользоваться этой привилегией и гораздо важнее функциональные характеристики квартиры?), так и с влиянием факторов психологического порядка (уровень психологического комфорта в отношении высоты для городского жителя колеблется в пределах 5-15 этажей). А поскольку современный застройщик достаточно быстро реагирует на изменения спроса, появление домов средней этажности не заставило себя ждать.
В 2009 года сохранилась тенденция роста цен, которая наблюдалась на протяжении прошлого года. Рост цен объясняется прежде всего снижением объемов предложения на рынке первичной жилой недвижимости. В настоящий момент количество новых объектов, выставленных на продажу, сократилось, а некоторые были временно сняты с продажи и выставлены только в мае. Например, в ЗАО в январе на рынок был представлен 21 объект, а в марте только 16. Дефицит предложения и постоянно высокий спрос стимулируют увеличение стоимости квадратного метра. В ближайшие три месяца цены будут повышаться, но темп роста замедлится, что, возможно, приведет к затишью рынка. Впоследствии подорожание возобновится, но, вероятно, будет не таким стремительным, поскольку на рынке появятся новые объекты.
После того, как нами была предоставлена исчерпывающая информация относительно района, микрорайона, улицы застройки, необходимо приступить к анализу ССВО по всем трём вариантам строительства.
Анализ ССВО проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Отсутствует возможность строительства детских площадок, игровых зон, зон рекреации для детей и взрослых; | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) |
| Недостаточное количество детских дошкольных учреждений и отсутствие перспективы их строительства; | Наличие кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений в шаговой доступности |
| Высокая стоимость машино-места, т.е. цена определяется сложность конструктивных решений возводимого здания; | Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; |
| Загазованность воздуха | Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам |
| Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя; | |
| Угрозы: | Возможности: |
| Здание по своих фасадным профилям не соответствует архитектурному облику района | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Генеральный план развития Москвы не предполагает строительство в данном районе домов без архитектурной выразительностистиля | Уникальность компоновочных решений делает для коммерческих площадей данный сегмент недвижимость неэластичном по цене, т.к. продавец имеет возможность диктовать цену кв. метра |
| Близость 3-го транспортного кольца ухудшает экологическую обстановку района | Увеличивающийся платежеспособный спрос, в т.ч. за счет иностранных граждан постоянно проживающих в Москве (сотрудники крупным международных компаний) |
| Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей | Эффективная реализация проекта позволит предприятию впоследствии позиционировать себя как застройщика, предлагающего доступные квартиры эконом класса |
| Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений, т.к. постоянные московские пробки негативно влияют на здоровье вследствие концентрации в воздухе вредных веществ | Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта |
| Трудность в подведении коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, тепло – газо снабжение) |
Анализ ССВО проекта «Коммерческо-жилое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента | Уникальность компоновочных решений коммерческих помещений |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно снижает цену кв. м | Функционалльность коммерческих помещений |
| Высокая стоимость подземных гаражей увеличивает цену кв. метра | Неограниченные возможности планировки офисных помещений |
| Отсутствие машино-мест, предназначенных для владельцев квартир, т.е. все машино-места предназначены для коммерческой части | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) |
| Отсутствие рекреационной зоны перед домом | Весь комплекс будет выдержан в одном стиле, что еще больше увеличивает его привлекательность с точки зрения инвесторов |
| Отсутствие уникальных объемно-планировочных (для жилых помещений) решений делает данный сегмент таким, что продавец не имеет возможность диктовать цену кв. метра (цена не может быть установлена выше среднерыночной) | Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам |
| Угрозы: | Возможности: |
| Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | При успешной реализации проекта фирма имеет возможность получить заказ на возведение торгового центра, обладающего архитектурной выразительностью |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний |
| Имеются ограничения по подведению коммуникаций к зданию (электроснабжение – недостаточная мощность электроподстанций) | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости |
Анализ ССВО проекта «Офисно-коммерческое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) | Возможность перепланировки с учетом требований конкретного арендатора (например, создание офиса типа «open-plane») |
| Высокая стоимость систем безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) – возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом |
| Наличие кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений в шаговой доступности | Высокая функциональность помещений |
| Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам | |
| Эффективные конструктивные решения снижают стоимость эксплуатация комплекса | |
| Угрозы: | Возможности: |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно ( выступление мэра Москвы Лужкова М.Ю. на канале ТВЦ) | Реализация проекта позволит фирме занять сегмент коммерческой недвижимости |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Захват рынка позволит позиционировать себя последующим как застройщика коммерческих помещений класса В- |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости | |
| Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдачи в аренду |
Похожие работы
... первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Особенности функционирования рынка недвижимости Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих ...
... экспертизы и попытается продать квартиру через другую фирму, информация об объекте должна поступать в базу для предотвращения мошенничества. 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ БРОКЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г.ТЮМЕНИ В качестве примера, иллюстрирующего анализируемую тему, рассмотрим оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени. Рынок недвижимости в г.Тюмени ...
... политике. При продуманной концепции позиционирования объекта, правильного построения бренда, организованного взаимодействия с потребителями, на каждый дополнительный рубль вложений мы получаем до 35-40% прибыли. Путь службы маркетинга на рынке недвижимости был сложным. В середине 90-х годов многие маркетинговые подразделения создавались просто как дань моде (все про это говорят, у соседа уже есть ...
... чтобы принимать обоснованные решения на любом рынке, необходимо располагать достоверной, обстоятельной и своевременной информацией. Систематический сбор, отражение и анализ данных о проблемах, связанных с функционированием рынка недвижимости, составляют содержание маркетинговых исследований. Чтобы быть эффективными, эти исследования, во-первых, должны носить систематический характер; во-вторых, ...
0 комментариев