Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

2.1. Выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

Так как при постановке вопроса о реализации инвестиционного проекта сразу же необходимо определить конкретное расположение складского комплекса - где в г.Москве или в области? - проведём выбор и оценку стоимости земельного участка для размещения складского комплекса, учитывая всё вышеизложенное ранее по этому вопросу.

Следует отметить, что обычно используемые методы достаточно эффективны для оценки сравнительно небольших по площади различного функционального назначения с расположенными на них объектами недвижимости земельных участков, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий.

Для оценки стоимости и возможности приобретения (аренды) земельного участка воспользуемся результатами вышеприведенных данных по экономическому обоснованию вложений в недвижимость и анализа ситуации на рынке. Известно, что рыночная стоимость сотки земли в г.Москве в 5 и более раз превышает стоимость сотки земли, находящуюся в пределах 30км пригородной зоны столицы. Арендная плата как офисных, так и складских помещений в г.Москве в несколько раз выше, чем в Подмосковье. Стоимость 1кв.м для вновь строящихся объектов также выше на 20% и более [9]. То есть, в прямом денежном выражении затраты на земельный участок под строительство складского комплекса в пределах г.Москвы значительно дороже, чем за городом. Но может ли расположение в г.Москве дать преимущества?

- как выгодное вложение капитала в недвижимость с учётом растущей стоимости недвижимости и имеющихся тенденций роста в настоящее время. Да, может как средство долговременных и надёжных инвестиций. Как известно, при оценке экономической эффективности акцент делается на потенциальную способность инвестиционного проекта сохранить покупательную ценность вложенных средств и обеспечить достаточный темп их прироста (см. ниже и Приложение 3). Это вопрос стратегии развития предприятия, определяемый руководством компании.

- как удобство и улучшение транспортной логистики. На первый взгляд ответ на этот вопрос тоже положительный, так как многие клиенты компании находятся в г.Москве. Однако, по мнению специалистов, как было показано выше, такое расположение (в промзонах на окраине Москвы) сейчас не считается несомненно более выгодным по сравнению с расположением в ближнем Подмосковье. Необходимо учитывать и привязку к аэропортам в силу специфики самого бизнеса и имеющихся объектов недвижимости, территориально расположенных во Внуково и Домодедово.

Можно, учитывая программу Правительства Москвы по выводу за пределы города производственных и складских хозяйств, рассматривать вопрос о местонахождении складского комплекса на территориях, освобождающихся при перепрофилировании объектов промышленности или перебазировании их на другие земельные участки, расположение которых определено зонированием, как правило, на периферии или за пределами городов. Но простой расчёт показывает, что размер необходимых средств на осуществление такого инвестиционного проекта, по меньшей мере, в 2-3 выше, чем при строительстве объекта в области. Например, сумма затрат по оплате перемещения расположенного на данной территории объекта, оплате городу за предоставление имеющейся инфраструктуры (как правило, обязательные условия участия в тендере на право приобретения земельного участка в г.Москве [32]) превосходит затраты на строительство нового объекта за пределами г.Москвы в зависимости от условий в несколько раз[3].

Вероятно, можно рассматривать вопрос о месте расположения комплекса на периферии г.Москвы, если такой вариант реально имеется и можно получить государственную финансовую поддержку для его осуществления.

Таким образом, в общем случае (если нет других оснований или возможностей), основываясь на данных анализа, предпочтительнее рассматривать будущее расположение складского комплекса вне г.Москвы.

Известно, что стоимость сотки земли в ближайшем Подмосковье в Западном (Юго- и Северо-Западном) направлении сопоставима со стоимостью таковой в г.Москве [9]. Несмотря на то, что эти направления удобны с точки зрения транспортной логистики для размещения на их территориях складского комплекса фирм, являющихся участниками ВЭД, также как следующее по приоритетности Северное, по причине высокой цены земельного участка являются невыгодными[4].

Поэтому для решения вопроса о выборе места расположения земельного участка под строительство складского комплекса ограничимся направлениями по Ярославскому, Рязанскому и Каширскому шоссе. В этих направлениях имеется развитая инфраструктура, включая транспортную, свободные земельные участки со сравнительно невысокой рыночной стоимостью.

Оценку стоимости земельного участка в связи с ограниченным объёмом настоящей работы проведём в упрощённом варианте без подробного описания исходных данных местоположения объектов, выбора и расчёта поправочных, корректирующих и дополнительных коэффициентов и прочее. Отметим только, что в выбранных направлениях (районах) размещения земельных участков возможны факторы, снижающие относительную ценность территории и их учёт необходим особенно для незастроенных участков.

Местоположение объекта оценки. Объект оценки представляет собой незастроенный участок торгового назначения. Неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м находится в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе. Подъезд к участку беспрепятственный, осуществляется по грунтовой дороге, расстояние до асфальтированной трассы составляет приблизительно 200м. Участок граничит с лесным массивом, а также с застроенными земельными участками, предназначенными под жилищное строительство, где имеется скважина, подведено электричество 380В, магистральный газ. Участок: генплана ТУ нет, эскизного проекта нет, коммуникаций нет, каких-либо строений, улучшений нет, водоёмов нет, имеются зелёные насаждения в виде кустарника, хвойных деревьев.

Вид права - собственность. Информации по правоустанавливающим документам нет. В соответствии со Стандартами оценки [34] требуется предоставление соответствующих документов для проведения оценки объекта с целью принятия управленческого решения.

В рамках настоящее работы использовался метод сравнения продаж, - по сложившейся практике земельные участки оцениваются с использованием сравнительного подхода в связи с наличием предложений аналогичных объектов на рынке. Исходные данные по сопоставляемым объектам приведены в таблице 2.1. В рамках данного исследования методы доходного подхода не применялись, поскольку достоверных результатов эти методы оценки не дают. Не применялся и затратный подход ввиду того, что земельные участки в рамках данной работы оцениваются как незастроенные.

В таблице 2.2 представлена процедура внесения поправок и приведены результаты оценки стоимости по приобретению в собственность земельного участка, проведённая с использованием кадастровой оценки.

Для рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: К_кд = 0,3, для объекта 4 - К_кд = 2,1, для объекта 5 - К_кд = 1,6.

Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка под строительство складского комплекса

Табл. 2.1

Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка

Табл. 2.2

Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.

При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.

Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.

Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3).

В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].

В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:

50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток

Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77. Тогда стоимость земельного участка равна:

2 006,77 х 250 = $501 692

При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:

501 692 х 1,3 = $652 200,

где 1,3 – коэффициент освоения [20].

Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000):

652 200 + 400 000 = $1 052 200

Вывод: выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.

Похожие работы

Инвестиционный проект складского комплекса

Скачать

51913

25

9

... 751098 256380 9 Благоустройство 21315040 18630503 2684537 Сумма 75691563 2225626 11230336 16820306 16724688 25444960 3245647   7. Структура источников финансирования складского комплекса Для реализации данного проекта необходимы денежные средства. Компания «РИКИ» имеет собственные средства в размере 100 миллионов рублей. Компании требуется для ...

Инвестиционный проект создания деревообрабатывающего предприятия в г. Сергач Нижегородской области

Скачать

155579

18

20

... постоянную конкурентную позицию на рынке пиломатериалов в г.Сергаче. В данном случае мы имеем постоянную (стабильную) позицию на рынке г.Сергача, что может положительно отразиться на создание деревообрабатывающего предприятия в г.Сергаче Нижегородской области. 1.2. Рассмотрение влияния внешней среды. Внешние факторы – это основные факторы, непосредственно влияющие на работу организаций извне ...

Экономическое обоснование инвестиционного проекта на базе Донецкого металлургического завода

Скачать

143897

34

6

... 50 млн. долларов в виде поставки оборудования, обеспечения технико-экономического обоснования проекта, проведения консалтинговых и сопутствующих инжиниринговых работ. Инвестиции, целевым способом, должны были быть направлены на модернизацию электросталеплавильного производства Донецкого металлургического завода. Возвратность инвестиций, согласно условиям некоммерческого конкурса, обеспечивается из ...

Проект строительства биодизельного завода на территории Одесской области

Скачать

130902

13

6

... , финансированием, качеством; l  согласовать обязанности персонала и цели проекта; 2    наладить систему контроля и оперативного управления. РАЗРАБОТКА БИЗНЕС-ПЛАНА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА БИОДИЗЕЛЬНОГО ЗАВОДА НА ТЕРРИТОРИИ ОДЕССКОЙ ОБЛАСТИ 2.1          Основные научно-методические требования к содержанию бизнес-плана Бизнес-план - это критическая стартовая точка и базис всей плановой и ...