Навигация
Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
113615
знаков
15
таблиц
3
изображения
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.
В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.
Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.
Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.
Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.
В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.
В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.
В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.
В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.
Следует заметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой - является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандарты технологических процессов, применяемой документации и т.д.
База данных может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.
Под ипотечным портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.
Рассмотрим основные разделы ипотечных стандартов:
1. Ипотечный кредит.
Данный раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим ипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашения кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).
В Стандартах отражается тип кредита в зависимости от схемы погашения - кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.
Наличие или отсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартным характеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.
В таблице 1.3 представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.
Таблица 1.3
КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.
| Рейтинг | Качество | Кредитная история и индикаторы |
| A | Хорошее | 1. Нет просроченных платежей по ипотечному кредиту. |
| B | Удовлетворительное | 1. Максимум три-четыре 30-дневных просроченных платежа по ипотечному кредиту за последние 12 мес. |
| C | Допустимое | 1. Максимум 210 дней общей просроченной задолженности с лимитом в 60 дней на каждую и максимум 90 дней «просрочки» по основному долгу. |
| D | Плохое | 1. Не более 120 дней просроченной задолженности по основному долгу за по-следние 12 мес., предмет залога не находится в стадии обращения взыскания. |
2. Заемщик.
Для характеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст, уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или отсутствие созаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая во внимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода от налогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценки частично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей. Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов на подтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справками работодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками (текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.
Среди факторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих является уровень андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемой методики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качество андеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияние оказывает способ, при помощи которого производилась оценка кредитоспособности, - автоматизированный подход или вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношение платежа по кредиту к доходу заемщика - коэффициент «платеж/доход» (далее - коэффициент П/Д). В Стандартах данных используется англоязычная терминология, т.е. коэффициенту П/Д соответствует обозначение PTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от 33 до 60%.
В качестве предметов залога ипотечного кредита выступает недвижимое имущество (нежилые здания, земельные участки, жилые квартиры, коттеджи и т. д.), что в значительной степени снижает риски кредиторов и инвесторов и повышает привлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах при помощи 20 показателей.
Инвестор должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предмета залога являются как собственно его рыночная стоимость, так и применяемые методы оценки, а также степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы, оказывающие влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, год постройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так, вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению с домом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройка располагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидность ее будет невелика.
Важнейший показатель при андеррайтинге - соотношение суммы кредита и стоимости предмета залога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартным показателем и по различным ипотечным программам составляет 70-90%.
Похожие работы
... банков «Россия», -член Национальной Фондовой Ассоциации, В 1999 году банк получил представительство в Межрегиональном банковском совете при Председателе Совета Федерации Федерального Собрания РФ. Обслуживающая сеть Кабардино-Балкарского СБ представлена двенадцатью отделениями, тремя дополнительными офисами и двенадцатью операционными кассами , расположенными в городах и районах края КБР. Банк ...
... , уже закончившим период накопления. Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения – ипотечного кредитования с использованием договора купли – продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли – продажи квартиры с рассрочкой ...
... и вложений, надежной правовой и законодательной базе, льготных программах, бюджетных программах, в благоприятных условиях развития, эффективной и четкой политике государства. Глава 2. Пути совершенствования ипотечного кредитования (на примере Сибирского банка Сбербанка России) 2.1 Анализ кредитного портфеля Сибирского банка Сбербанка России Сибирский банк Сбербанка России занимает в ...
... рынка доступного жилья. Нужно понимать, что федеральный центр может разработать только стандартные схемы ипотечного кредитования, а задача широкого внедрения потребительских продуктов ложится на региональные власти и коммерческие структуры. Список использованной литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. // Собрание законодательства Российской Федерации. – от 26 августа ...
0 комментариев