Содержание договора строительного подряда

2. Содержание договора строительного подряда

В данной работе, необходимо рассмотреть договор подряда, непосредственно, на примере строительной фирмы. Фирма «УНР-1» была создана в 1990 году. За это время у предприятия сложился постоянный круг клиентов, в числе которых есть и крупнейшие российские компании. Среди самых известных заказчиков: Комбинат им. Степана Разина, сеть магазинов «Детский мир», завод «Полюстрово», Петропавловская крепость, ОАО «Мобильные ТелеСистемы» (МТС), «Промышленно-строительный банк» (ныне «ВТБ Северо-Запад»), девелоперские компании «БФА-Девелопмент» и «ГАЛС Северо-Запад», ГУВД Санкт-Петербурга, Госналогинспекция.

Полное наименование: ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА»

Юридический адрес: 188663, Ленинградская область, Всеволожский район р.п. Кузьмоловский, ст. Капитолово, лит. А

Фактический (почтовый) адрес: 194254, Санкт-Петербург, ул. Есенина, дом 16, корп.1, оф. 89

Специализация «УНР-1» - общестроительные, ремонтные, отделочные, дизайнерские работы «под ключ», демонтаж и снос зданий, капитальный ремонт, реконструкция, реставрация зданий и помещений, том числе музеев и памятников истории.

Лицензия Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Д 838637 от 09 апреля 2007г. на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Лицензия Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия РПК 1667 от 23 мая 2007 г. на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Относительно ценовой политики, необходимо сказать, что на ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА», довольно-таки приемлемые цены, постоянным клиентам предоставляются скидки.

2.1 Элементы договора строительного подряда

Так же стоит рассмотреть элементы договора строительного подряда. К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок[19].

- Стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.

Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчиком или прямой договор со специализированной компанией.

Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, в которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»[20].

- Иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвесторы. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика[21].

В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка - страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты. Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.

На рынке строительного подряда действуют[22]: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.

- Предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.

Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:

наименование и месторасположение объекта строительства (в том числе, когда заключается договор на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом);

характеристику проектной документации (кем и когда утвержден или будет утвержден проект);

перечень монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, которые обязан осуществить подрядчик.

Целесообразно, давая характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь в случае, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления информации об эксплуатации объекта и т. п.

Характеристика предмета договора более подробно излагается в технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к этой документации требования. Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ[23], если в договоре строительного подряда отсутствуют иные указания, то предполагается, что подрядчик обязан выполнить работы, указанные в технической документации и в смете. Техническая документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Предмет договора подряда является его существенным условием, поэтому при отсутствии в договоре условия о предмете или при недостижении сторонами соглашения о предмете, договор считается незаключенным.

- Форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 —161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ)[24].

По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон, влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ)[25].

В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в него подробного перечня прав и обязанностей сторон[26].

В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаимных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов[27].

Необходимо учесть, что при согласовании условий и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений.

- Цена. Цена в договоре строительного подряда имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Согласно ст. 746 ГК РФ[28] расчеты заказчика с подрядчиком производятся в порядке, установленном законом или заключенным договором строительного подряда. Ввиду большого объема строительных работ, цена договора обычно определяется путем составления сметы, представляющей собой постатейной перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т. д. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и иные предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст. 743 - 744 ГК РФ[29].

Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ[30], согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.

Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ[31]. Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами[32].

В соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ[33] подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачивать эти работы.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. В соответствии со ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выполненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику.

Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся на основании унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ.

- Срок. Срок в договоре строительного подряда также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы.

Согласование сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью.

Ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда предусмотрена действующим законодательством и может быть определена условиями заключенного договора. Так, если сроки строительства будут нарушены подрядчиком и заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ[34] он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

При неисполнении обязанности по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ заказчик может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При этом следует учесть, что перечень работ по созданию «необходимых условий» должен быть согласован сторонами в договоре строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ)[35].

В итоге следует отметить, что в гражданском обороте, основанном на рыночных отношениях, договор строительного подряда занимает особое место. И прежде всего это связано с тем, что в строительной сфере произошло резкое изменение источников инвестиций - от бюджетного финансирования к преобладанию внебюджетных (частных) источников. Изменение источников финансирования неизбежно влечет за собой повышенную имущественную ответственность участников правоотношений, в т. ч. за возможные риски.

Повышение имущественной ответственности и уровня рисков приводит к тому, что договор становится основным юридическим документом, регулирующим права и обязанности контрагентов во всех сферах инвестиционно-строительных правоотношений. И от того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора, зависит стабильность этого сегмента рынка и степень правовой защищенности его участников.