Порядок заключения договора строительного подряда (на примере ЗАО УНР-1 АП"ЭСПА")

2.3 Порядок заключения договора строительного подряда (на примере ЗАО УНР-1 АП"ЭСПА")

Порядок заключения договора подряда:

стороны документально подтверждают свой правовой статус (наличие устава, учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации) и полномочия представителей на право заключения договора;

обсуждаются объемы строительства и подлежащих выполнению работ и сроки их выполнения;

вырабатываются и согласовываются основные решения по предмету отношений сторон в договоре, а именно: по стоимости работ, структуре стоимости, порядку сдачи и приемки работ и готовых объектов, гарантиям качества работ, порядку расчетов за выполненные работы;

вырабатываются и согласовываются концептуальные решения по распределению обязательств сторон. Помимо решений и согласований по обязательствам в части объемов, сроков выполнения работ и их оплаты согласовываются обязательства сторон по предоставлению и освобождению строительной площадки для производства работ, ее обустройству и охране, обеспечению строительства оборудованием, строительными материалами, конструкциями, страхованию объектов строительства, правам собственности, надзору за производством работ, ведению журналов производства работ, составлению актов скрытых работ и др.;

производится детализация принятых выше согласований и решений по обязательствам сторон. Она необходима для исключения умолчаний в договоре по принятым решениям и согласованиям и для исключения различий понимания их содержания;

определяются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение принятых общих и частных обязательств;

вырабатываются и согласовываются решения о действиях сторон в случае изменения условий реализации договора и о порядке внесения изменений в него.

Результатом договорной работы является подготавливаемый проект договора подряда. В случае если на предмет заключения договора проводились подрядные торги, в договоре подряда должны быть учтены положения и требования, содержащиеся в тендерной документации.

Если между заказчиком и генеральным подрядчиком существуют устойчивые экономические отношения, и они не обременены необходимостью проведения подрядных торгов, то они, как правило, используют имеющийся опыт и содержание ранее заключенных договоров.

Особое место при заключении договора подряда занимает определение в нем мер по учету возможных изменений условий осуществления строительства и его влияния на издержки строительного производства, затраты по приобретению оборудования, цену строительства. К этим условиям относятся возможные изменения в законодательстве о налогах, процентных ставках за кредиты, изменения цен на материалы и оплату труда под воздействием инфляционных процессов и состояния рынка труда и др. Поэтому по указанным возможным изменениям в процессе выполнения договора должны быть предусмотрены соответствующие действия договаривающихся сторон.

В практике заключения договора подряда с ЗАО «УНР-1 АП «ЭСПА» сложилась следующая структура.

Во вступительной части фиксируются: стороны договора с полным их названием согласно государственной регистрации; фамилии, имена и отчества должностных лиц, уполномоченных подписать договор; документы, подтверждающие эти полномочия; наименование договора; наименование объекта строительства и место его нахождения; дата и место подписания договора[44].

В разделе «Предмет договора» обозначаются конкретные объемы работ по договору. Этими работами могут быть: новое строительство; реконструкция, техническое перевооружение существующих производств, объектов, предприятий; капитальный или текущие ремонт объектов; выполнение комплексов монтажных, строительных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовление нестандартного оборудования.

В разделе «Стоимость работ» по договору указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению строительно-монтажных и других работ, являющихся предметом договора, способы ее определения. По взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком (субподрядчиком) могут применяться твердые или базисные, фиксированные на определенную дату договорные цены на строительную продукцию.

Твердая договорная цена - это неизменная цена на весь период строительства[45]. Она применяется при низких темпах инфляции, небольших сроках выполнения работ и при достаточной определенности технических и других решений по строительству. Базисная цена - цена на определенную дату (или дату подписания договора, или дату составления сметных норм, по которым рассчитана цена). Расчеты за выполнение работ по договору производятся при этом по скорректированной цене, учитывающей рост цен и тарифов на строительные материалы, энергию, транспорт, строительные машины, оплату труда на дату оплаты счетов с момента заключения договора.

В разделе «Сроки выполнения работ» указывают начало их выполнения и окончания в целом по договору и с разбивкой по отдельным объектам. Кроме того, в договоре целесообразно предусматривать и сроки выполнения промежуточных этапов работ.

В разделе «Обязательства сторон» детализируются принятые решения по взаимным обязательствам заказчика и подрядчика, в частности указываются обязанность и форма обеспечения заказчиком строящихся объектов оборудованием, кабельной продукцией, его обязанности по предоставлению строительной площадки для производства работ на ней, обязанности по срокам передачи проектной документации, обеспечению непрерывного финансирования строительства, приемке выполненных работ и готовых объектов в эксплуатацию и др. Детализируются и обязательства подрядчика по срокам строительства объектов, производству работ в соответствии с проектной документацией, техническими нормами и требованиями и т.д.

В разделе «Сдача и приемка работ» детализируются обязательства сторон по сдаче-приемке выполненных работ. Указываются этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, порядок взаимодействия сторон на этапах уведомления о завершении работ, состав предъявляемой исполнительной документации, порядок проведения экспертизы и инженерных обследований конструкций, проведения обкатки оборудования и пусконаладочных работ, порядок оформления актов по сдаче работ и др.

В разделе «Гарантии качества по сданным работам» детализируются обязательства по срокам и мерам ответственности подрядчика в части обеспечения качества выполнения им работ, в частности указывается гарантийный срок по качеству работ, в течение которого заказчик имеет право предъявлять соответствующие претензии подрядчику. Этот срок может устанавливаться по соглашению сторон, но не менее срока, который определен в СНиП для соответствующих видов работ, и не менее пяти лет в целом по объекту. Срок исковой давности в части качества построенных зданий и сооружений в Гражданском кодексе РФ ограничен тремя годами.

В договоре определяется порядок оформления и предъявления подрядчику претензий по качеству строительства, а также формы его ответственности перед заказчиком[46]. Как правило, предусматривается устранение подрядчиком выявленных в течение гарантийного срока недостатков за его счет в согласуемые сроки. Договором с согласия заказчика может быть предусмотрена его обязанность устранить по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Подрядчик вправе отказаться от устранения недостатков, если они обусловлены не его деятельностью или не относятся к предмету договора.

В разделе «Обеспечение строительства материалами и оборудованием» детализируются обязательства со стороны заказчика по приобретению, хранению и передаче оборудования, кабельной продукции, спецматериалов и других материалов в монтаж, а со стороны подрядчика - обязательства по обеспечению строительства конструкциями, материалами. Одновременно при необходимости согласуются транспортные схемы их доставки на строительную площадку, необходимость создания складов разгрузки и хранения, причалов и т.д.

В разделе «Строительная площадка» отражаются сроки передачи заказчиком подрядчику по акту реперов геодезической разбивки и привязки строительных объектов, копий актов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешение об отводе участков для вывоза излишнего грунта и строительного мусора, а также для складирования резерва грунта и почвенного слоя грунта в целях последующей рекультивации площади застройки, об отводе карьера для разработки и доставки на строительную площадку недостающего грунта.

В разделе «Охранные мероприятия» определяются характер охраны строительной площадки и обязанности сторон по ее обеспечению. При производстве работ на существующих предприятиях охрану, как правило, осуществляет заказчик силами имеющегося подразделения. При строительстве новых объектов на свободных площадках охрану объектов, как правило, осуществляет подрядчик. Для этих целей он может нанимать охранные организации.

В разделе «Контроль и надзор» заказчика за исполнением договора детализируется порядок, в соответствии с которым заказчик может и обязан осуществлять контроль за производством строительно-монтажных работ, а также определены права и обязанности лиц, осуществляющих контроль.

В разделе «Скрытые работы» определяется перечень работ, по которым должны составляться акты на их соответствие проектным характеристикам до начала последующих работ, обязанности подрядчика по лабораторным испытаниям материалов и производственных систем и др.

В разделе «Оплата работ и взаиморасчеты» детализируются обязательства по оплате выполненных работ по договору. Указываются порядок и сроки оплаты выполненных работ, кредитования приобретения и заготовки строительных конструкций, материалов, зачетов оплаты материалов при расчетах за выполненные работы, размеры резервирования средств для устранения недоделок и оплаты после приемки объектов в эксплуатацию. В договоре может быть предусмотрено распределение между подрядчиком и заказчиком суммы экономии средств, полученной от реализации мероприятий по удешевлению строительства без ущерба его качеству. В договорах субподряда может предусматриваться оплата субподрядчиком генподрядчику услуг по предоставлению временных помещений и других услуг.

В разделе «Право собственности» фиксируются отношения к строящимся объектам заказчика и подрядчика в части распоряжения ими и ответственности за их сохранность в период строительства до момента приемки в эксплуатацию.

В разделе «Страхование объекта строительства» фиксируются соглашения и решения сторон по страхованию объектов строительства и различных строительных рисков. В договорах определяются предметы страхования со стороны подрядчика и заказчика. Средства на страхование строительных рисков предусматриваются в сводных сметах или сметно-финансовых расчетах в размере до 1% от сметной стоимости строительства.

В разделе «Имущественная ответственность сторон» фиксируются принятые соглашения о взаимной материальной ответственности подрядчика и заказчика за неисполнение принятых в договоре друг перед другом обязательств. Формы этой ответственности могут устанавливаться или в виде исключительной неустойки - когда могут быть взысканы только штраф и пени (неустойка), или в виде штрафной неустойки - когда кроме неустойки взыскиваются еще понесенные убытки и упущенная выгода. Размер неустоек в договорах соизмеряется с характером и значительностью нарушений договорных отношений.

В разделе «Разрешение споров» между сторонами определяется порядок урегулирования споров, возникающих в процессе реализации договора.

В договоре также содержатся раздел, определяющий «обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору», особый раздел «Другие условия», в котором отражаются важные взаимные обязательства сторон по договору, не вошедшие в изложенные выше разделы, а также разделы, определяющие «соглашение по изменению условий реализации и расторжения договора».

В заключительной части договора рядом и до мест подписей его сторонами отражаются их юридические адреса и банковские реквизиты, указывается количество подписываемых экземпляров договора.

К договору подряда обычно прилагаются документы, в которых более подробно отражаются принимаемые обязательства по договору. Они являются неотъемлемой частью договора (таблица 2.1).

Таблица 2.1

Документы, прилагаемые к договору подряда

Договор подряда подписывается сторонами и скрепляется печатями. С этого момента он вступает в силу. Договор должен быть подписан только лицом, которое согласно уставу организации или предприятия имеет право на это.