Запродажа

2.2 Запродажа.

Запродажей называется договор, в силу которого стороны обязываются заключить в известный срок договор купли-продажи.[8]

Из этого определения видно, что запродажа представляет собой предва­рительный договор о заключении другого договора. Потребность в нем вызыва­ется существованием препятствий к заключению того договора, который предполагается в будущем, вследствие отсутствия каких-либо условий, необходимых для его заключения. С изменением впоследствии обстоятельств откроется воз­можность заключить главный договор. Исторически договор запродажи вызван невозможностью совершить куплю-продажу на недвижимости, находящейся под запрещением. Причиной заключения запродажи может быть также отсутствие в данный момент права собственности, которое необходимо для купли-продажи, или ожидаемое появление вещи в будущем.

Хотя закон наш определяет запродажу, как договор, в силу которого одна сторона обязывается продать другой вещь (т. X, ч. 1, ст. 1679), но несо­мненно, что запродаже присуща двусторонность. Закон, по-видимому, выра­зился неточно, так как в последующих своих определениях устанавливает обя­занности для обеих сторон.

Закон считает существенным указание срока, в который стороны обязы­ваются заключить договор купли-продажи (т. X, ч. 1, ст. 1679, 1682). Однако за­кон не связывает упущение срока с недействительностью запродажи, и потому отсутствие в запродажном договоре срока должно быть толкуемо в том смысле, что каждый из контрагентов вправе потребовать совершения купли-продажи во всякое время. Срок может быть установлен не только календарным днем, но и поставлен в зависимость от наступления известного события.

Из сказанного обнаруживается некоторое отличие запродажи от купли-продажи с одной стороны и поставки с другой. От купли-продажи запродажа отличается, по мнению практики, тем, что проданная вещь поступает немед­ленно в собственность покупателя, а по договору запродажи сохраняется право собственности на запродаваемую вещь (кас. реш. 1861, № 72). Было уже указа­но, что совершение купли-продажи не соединяется с немедленным переходом права собственности, который стоит в зависимости от передачи. Поэтому отли­чительный признак между куплей-продажей и запродажей следует искать в дру­гом обстоятельстве. Купля-продажа предполагает непременно право собствен­ности на вещь, тогда как для запродажи закон такого условия не устанавливает. Поэтому запродажа может быть вещь чужая, вещь еще не существующая. От поставки запродажа отличается определенностью вещи, характеризуемой видо­выми, а не родовыми признаками. По этим двум признакам, отсутствию права собственности и определенности вещи, так называемая продажа будущего уро­жая или сенокоса должна быть признана запродажей.[9]

Договор запродажи, все равно, касается ли он недвижимости или движи­мости, требует письменной формы (т. X, ч. 1, ст. 1683), так называемой запро­дажной записи, отсутствие которой устраняет возможность свидетельских показании. Но закон вовсе не настаивает на нотариальной форме, и запродажа, со­вершенная домашним порядком, будет вполне действительна (кас. реш. 1876, №362).

Исполнение по договору запродажи состоит в совершении в установленный срок договора купли-продажи на тех условиях, какие были указаны в предвари­тельном договоре. Назначенный в договоре запродажи срок относится вообще к совершению акта купли-продажи, следовательно к начальному моменту, а не непременно к моменту утверждения купчей старшим нотариусом (contra кас. реш. 1875, №794). Как и всякий договор, запродажа дает право каждому из контрагентов требовать от другого совершения договора, но не принуждать его к тому. Поэтому уклонение от совершения купли-продажи может повлечь за со­бой ответственность, условленную договором, платеж неустойки, потерю за­датка, а также обязанность возместить весь ущерб, причиненный неисполнением (кас. реш. 1871, №378).

Договор запродажи прекращается, помимо исполнения, по следующим причинам: а) с истечением условленного срока запродажа теряет свою силу по отношению к обязанности контрагентов заключить договор купли-продажи (т. X, ч. 1, ст. 1682), но сохраняет еще свое значение и после этого срока, на­сколько вопрос касается определенных запродажей последствий; Ь) если к ус­ловленному сроку не будет приобретено право собственности, то и договор ку­пли-продажи не может быть исполнен, но это обстоятельство не освобождает от ответственности за неисполнение; с) такое же последствие влечет за собой ги­бель запроданной вещи или не появление ожидавшейся вещи, например, если жучок выел посев или солнце со жгло траву, и так как невозможность исполне­ния наступает по причинам, не зависящим от воли контрагентов, то договор прекращается, освобождая стороны от всякой ответственности.[10]

Для договора запродажи недвижимости закон наш устанавливает специ­альные положения о задатке, которые не могут иметь применения к другим до­говорам и к запродаже движимых вещей. Условие о задатке может быть вклю­чено в запродажную запись, но оно может быть выражено и в особом акте, за­даточной расписке (т. X, ч. 1, ст. 1685). Задаточная расписка должна содержать в себе: а) указание времени ее выдачи, Ь) определение условий договора, кото­рый обеспечивается задатком, т. е. купли-продажи или запродажи, с) обозначе­ние срока, в который стороны обязываются заключить договор и который не должен превышать одного года (т. X, ч. 1, ст. 1686). Если стороны в условленный срок или, если срок не был установлен, в течение года со времени выдачи расписки не совершат предположенного договора, то с этого момента начина­ется течение давности для силы задатка.