Пользование жилыми помещениями

Содержание

1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

2. Государственный контроль за использование и сохранностью жилищного фонда

3. Задание. Составить договор безвозмездного пользования жилым помещением

1.   Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Раздел 2 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ЖК РФ прежде всего посвящен праву собственности на жилье, которое занимает центральное место среди других вещных прав (аренда, ипотека, право оперативного управления и др.). Если собственник жилого помещения имеет полный объем жилищных прав по отношению к принадлежащему ему жилому помещению (владеет, пользует, распоряжается), то члены его семьи имеют ограниченное вещное право по отношению к данному помещению (им принадлежит только право пользования).[1]

В ст. 30 ЖК РФ не дублируются нормы ГК РФ, а закреплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. [2] В ст. 17 ЖК РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а также может быть использовано для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Следует отметить, что в жилищных отношениях граждане и другие участники могут иметь как вещные права, т.е. права, связанные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на обязательствах, например договоре найма жилого помещения и др.

В ЖК РФ делается ссылка на гражданское законодательство. В первую очередь имеется в виду ГК РФ, в разделе которого содержаться основные нормы, касающиеся вещных прав. Конечно, среди этих прав особое место занимает право собственности на имущество, закрепленное в ст. 209 ГК РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.[3]

Все остальные права по сравнению с правом собственности являются ограниченными вещными правами.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности, жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать пава и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Анализируя нормы ст.30 ЖК РФ, необходимо отметить следующее.

В ч.2 данной статьи установлено, что собственник жилого помещения может предоставлять его гражданам по договору найма (коммерческого найма) и другим договорам, а юридическим лицам – по договору аренды. Из ч.2 ст.671 ГК РФ следует отметить, что договор аренды может применяться лишь в отношениях с юридическими лицами, которые должны использовать помещение только для проживания граждан.

При этом ст.30ЖК РФ не установлены требования (условия) предоставления жилья другим лицам, в том числе условие о соблюдении нормы площади жилья. Однако такие требования закреплены в отношении членов семьи нанимателя жилого помещения. Ст.70 ЖК РФ: Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя[4]

Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также бремя содержания общего имущества многоквартирного дома или коммунальной квартиры (ч. № 3 ст. 30 ЖК РФ). Данная норма базируется на положениях ст.210 ГК РФ. Которой установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Кроме того, ст.211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу и риск случайной гибели (повреждения) имущества несет его собственник.

В соответствии с ч.4 ст.30 ЖК РФ на собственника жилого помещения возложены обязанности (они сформулированы в общем виде). В частности, он не должен допускать бесхозяйного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. В связи с этим следует обратить внимание, что ст.293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению. Систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, назначить также собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интерес соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику врученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями ст 7 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Порча жилых домов, жилых помещений. А равно порча их оборудования. Самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование из не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает административный штраф в размере от 20 до 25 МРОТ.

Согласно ст.7.22 КоАП РФ устанавливается ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений. Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника). Если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением. Влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40до 500 МРОТ; на юридических лиц – от 400 до 500 МРОТ.

В указанной статье называется «собственник»жилого помещения, т.е. подразумевается одно лицо, в том числе гражданин. Между тем необходимо иметь ввиду, что жилое помещение может находиться в общей собственности (долевой или совместной). Наличие нескольких собственников одного жилого помещения предполагает их совместное участие в осуществлении прав и исполнении обязанностей по отношению к данному жилому помещению (ст.244-256 ГК РФ)

Наряду с собственником жилого помещения право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, имеют члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении (п.1ст.292 ГК РФ)[5], его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (в соответствии с частью 1 СТ.31 ЖК РФ).

Нормы статьи 31 посвящены правовому регулированию отношений по пользованию жилыми помещениями гражданами, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Выделяют три группы граждан, которые могут проживать в жилом помещении совместно собственником: члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения. Например, договора пожизненного содержания с иждивением, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора коммерческого найма.

По общему правилу члены семьи собственника жилого помещения пользуются им наравне с собственником. Однако, может быть установлен иной режим пользования ими жилым помещением (ч.2 ст.31 ЖК РФ) По соглашению собственника с членами его семьи их права могут быть ограничены в части пользования жильем, например, может быть достигнута договоренность о пользовании членом семьи не всем жилым домом (квартирой), а одной из комнат жилого помещения и т.п.[6]

Члены семьи собственника должны использовать жилое помещение (кК и сам собственник) по назначению, а также обеспечивать его сохранность.

В ч.3 ст.31 ЖК РФ закреплено, что дееспособные граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникшим из пользования жилым помещением. Это означает, что, например, задолженность по техническому обслуживанию жилого помещения может быть взыскана не только с собственника, но и с члена его семьи.

Что касается членов семьи нанимателя по договору социального найма, то относительно их прав и обязанностей следует руководствоваться ст. 69 ЖК РФ. Данной статьей установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Статьей 31 ЖК РФ (ч.4 и 5) урегулированы и отношения, возникающие между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Однако для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения ст.19 Вводного закона установлено исключение. На них действие ч.4 ст.31 ЖК не распространяется, если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Следовательно, прекращение семейных отношений в этих случаях не является основанием для лишения граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, права пользования данным жилым помещением и вселением из него.

Право проживания в жилом помещении может возникнуть не только из факта совместного проживания собственника и членов его семьи (ст.31 Ж К РФ), из соглашений собственника с бывшим членом его семьи (п.4 ст.31ЖК РФ), но и из завещательного отказа (ст.1137 ГК РФ: Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ: По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).