Порядок и правила пользования жилым помещением

2.1 Порядок и правила пользования жилым помещением

Жилое помещение, которое может быть предоставлено для удовлетворения потребности в жилье, должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Причем объектом договора жилищного найма в домах (ст. 673 ГК, ст. 62 ЖК) государственного, муниципального жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), не связанное с несдаваемыми внаем жилыми помещениями общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме[20].

Данное правило не распространяется на дома или квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, т.е. на частный жилищный фонд, где внаем могут быть сданы неизолированные жилые помещения (смежные, проходные, часто комнаты). Это положение обосновывается также и постановлениями Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34, от 23 июля 1993 г. № 726 и от 28 февраля 1996 г. № 199 о внесении изменений в «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений в РСФСР», утвержденными постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335, предусматривающими заключение гражданами договоров жилищного найма только в домах государственного и муниципального жилищных фондов[21].

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет понятие жилищных отношений через категорию «жилое помещение». В соответствии с п. 1 ст. 671 и п. 1 ст. 672 Гражданского кодекса по договору социального либо коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. В соответствии же с подп. 1 п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного (имеется в виду круглогодичного) проживания, т.е. квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома[22].

Закон Российской Федерации при установлении объекта жилищных отношений оперирует более широким понятием, нежели «жилое помещение», — таким, как «недвижимость в жилищной сфере». Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах данного имущества, включающее в себя:

·          земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

·          жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

·          сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Однако важно отметить, что в рамках жилищного законодательства Российской Федерации не совсем четкое определения понятия «жилое помещение». Несмотря на это, в рамках иных отраслей российского права существуют схожие определения понятия «жилое помещение». Так, в соответствии с примечанием к ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания. Аналогичное определение жилища содержится в рамках ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с тем что жилищное законодательство не содержит точного определения категории «жилое помещение», требования, предъявляемые к жилому помещению, можно установить исходя из общего смысла законодательства, отдельных нормативных положений Жилищного кодекса, Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170[23].

В ч. 1 ст. 671, ч. 2 ст. 671, ч. 1 ст. 672 Гражданского кодекса РФ, социальный наем, коммерческий наем (или просто наем жилого помещения) и аренда упоминаются раздельно. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, указанные виды договоров разграничиваются по нескольким основаниям:

- по субъекту — нанимателем по договорам коммерческого найма может быть только физическое лицо, арендатором по договору аренды — только юридическое;

- по сроку — договор социального найма бессрочен, а договор найма жилого помещения (коммерческого найма) заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет); договор коммерческого найма может также быть заключен на срок не больше года (краткосрочный наем); договор аренды заключается на срок, определенный самим договором;

- по предоставляемым правам — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; по договору коммерческого найма помещение предоставляется во владение и пользование, по договору социального найма помещение может предоставляться как во владение и пользование, так и только в пользование;

- по источнику предоставления жилого помещения — по договору социального найма помещение предоставляется из государственного, муниципального или общественного фондов; договорах аренды и коммерческого найма собственник имущества так жестко не оговаривается;

- по норме жилой площади — жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, когда граждане имеют право на дополнительную жилую площадь; договор коммерческого найма заключается в отношении изолированного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), а в отношении объекта договора аренды ограничений нет;

- по основанию для вселения — основанием вселения в жилое помещение по договору социального найма является договор социального найма, выдаваемый на основании решения фондораспорядителя, а при аренде или коммерческом найме — соответствующий договор.

- Чаще всего по договору коммерческого найма помещение предоставляется из состава индивидуального жилищного фонда. Договор заключается строго в письменной форме. Изменение собственника не влечет за собой прекращения договора найма[24].

Наниматель и проживающие с ним граждане в соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы недопустимо. Если договором сроки внесения оплаты не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. В обязанности нанимателя входит текущий ремонт.

Новеллой Гражданского кодекса является закрепление, кроме нанимателя, круга лиц, которые также имеют право пользования жилым помещением. При наличии согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем граждан наниматель может разрешить вселение в помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов. Для вселения несовершеннолетних детей согласия не требуется. Однако в случае вселения несовершеннолетнего в жилище одного из разведенных родителей могут возникнуть спорные вопросы.

Так например, Р. обратилась в суд с иском в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына А. (1994 года рождения) к Н. и В. о признании права на жилую площадь в их квартире в г. Казани и вселении, ссылаясь на следующее. С октября 1999 г. по апрель 2001 г. она проживала в указанной квартире вместе с мужем Н. и их общим сыном А. и свекровью В. Квартира была предоставлена ответчикам в связи со сносом дома, зарегистрированы в ней ответчики и несовершеннолетний А. Из-за конфликтных отношений с мужем истица с сыном выехала из данной квартиры. В настоящее время она намерена с сыном проживать там, однако ответчики им в этом препятствуют.

Решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 17 декабря 2002 г. Р. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан 20 января 2003 г. решение суда в части отказа во вселении А. отменила и в этой части вынесла новое решение об удовлетворении требования о вселении его в спорную квартиру, в остальной части решение оставила без изменения.

Президиум Верховного Суда Республики Татарстан 18 июня 2003 г. кассационное определение отменил в части вынесения нового решения о вселении А. в упомянутую квартиру и оставил без изменения решение суда первой инстанции, в остальной части кассационное определение оставил без изменения.

Р. в надзорной жалобе указала на правомерность и обоснованность определения кассационной инстанции и на ошибочность выводов судов первой и надзорной инстанций в отношении жилищных прав ее несовершеннолетнего сына и в связи с этим поставила вопрос об отмене определения президиума Верховного Суда Республики Татарстан как вынесенного с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 16 апреля 2004 г. жалобу удовлетворила по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

В силу ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем с соблюдением правил настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (ст. 53 ЖК РСФСР) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Таким образом, по смыслу Закона равное с нанимателем и другими членами его семьи право пользования жилым помещением возникает у лица в случае вселения в это жилое помещение в установленном законом порядке и проживания в нем.

Разрешая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований Р. о вселении несовершеннолетнего А. в квартиру к отцу, суд исходил из того, что хотя сын истицы и ответчика и приобрел право пользования данной квартирой, однако местом его жительства в связи с раздельным проживанием родителей является квартира истицы и это подтверждается решением мирового судьи от 20 мая 2002 г. о взыскании алиментов на А. с ответчика Н.

Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом суда и удовлетворил вышеназванные исковые требования Р., указав, что вынесение судом решения о взыскании алиментов на ребенка не может служить основанием для ограничения его в праве пользования спорной квартирой; кроме того, суд первой инстанции не учел и то обстоятельство, что отец ребенка - ответчик по делу каких-либо прав в отношении него не лишен, может проживать с ним и воспитывать его.

Отменяя кассационное определение в части удовлетворения исковых требований по мотивам его несоответствия нормам материального и процессуального права, суд надзорной инстанции исходил из того, что, проживая раздельно, истица и ответчик фактически достигли соглашения о месте жительства их несовершеннолетнего сына, определив в качестве такового место жительство матери ребенка. В подтверждение данного факта надзорная инстанция привела упомянутое решение мирового судьи о взыскании с ответчика алиментов, из которого следует, что истица вместе с сыном проживают в ее квартире. Суд надзорной инстанции указывает и на обоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у несовершеннолетнего А. права на жилую площадь в спорной квартире.

С такими выводами суда надзорной инстанции Судебная коллегия не может согласиться, так как они не основаны на законе и не соответствуют обстоятельствам дела, установленным и исследованным судом первой инстанции.

Как видно из материалов дела, истицей заявлялось требование о признании за ней права на спорную квартиру и вселении туда ее и сына, требование о признании за ребенком права на жилую площадь в данной квартире ею не заявлялось и соответственно судом первой инстанции не рассматривалось. В мотивировочной части решения суда первой инстанции лишь констатируется факт приобретения несовершеннолетним А. права пользования спорной квартирой.

Следовательно, суд надзорной инстанции исказил судебное решение в части, касающейся жилищных прав несовершеннолетнего сына истицы и ответчика, и более того, признал отсутствие права ребенка истицы на спорное жилое помещение, ссылаясь при этом на обстоятельства, которые не были установлены судом первой инстанции, тем самым существенно нарушил нормы процессуального права, поскольку Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (ст.ст. 386, 387, 390) таких прав надзорной инстанции не предоставлено.

Нельзя признать правильным вывод суда надзорной инстанции о том, что решение мирового судьи о взыскании алиментов на ребенка в пользу истицы, проживающей отдельно от ответчика, является доказательством фактического достижения соглашения между родителями ребенка о его месте жительства, а значит и основанием для суда в соответствии с п. 3 ст. 65 СК РФ отказать во вселении сына истицы в спорное жилое помещение.

В деле отсутствуют данные, подтверждающие этот вывод. Из материалов дела видно, что истица с ребенком выехала из спорной квартиры временно по семейным обстоятельствам из-за ухудшившихся взаимоотношений с супругом, при разрешении мировым судьей ее требования о взыскании алиментов на ребенка устанавливался лишь факт неоказания ответчиком материальной помощи на содержание ребенка и нахождения его на иждивении истицы, проживающей с ребенком отдельно от ответчика, вопрос же о месте жительства ребенка в том содержательно-правовом смысле, который придает ему Семейный кодекс Российской Федерации (п. 3 ст. 65), мировым судьей не мог разрешаться как ему неподсудный. Применение норм Семейного кодекса Российской Федерации (п. 3 ст. 65) для разрешения спора, прямо затрагивающего жилищные права несовершеннолетнего, не может быть признано законным, так как основания возникновения и прекращения жилищных прав несовершеннолетних, содержание этих прав определяются нормами гражданского и жилищного законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила определение президиума Верховного Суда Республики Татарстан, оставила в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан[25].

При вселении временных жильцов и постоянно проживающих с нанимателем граждан необходимо соблюдение требований о норме предоставления жилой площади. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, имеют равное с ним право пользования жилым помещением. Указанные граждане могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о солидарной ответственности, т.е. фактически они становятся сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Временные жильцы не должны проживать в помещении дольше шести месяцев. По первому требованию нанимателя или любого гражданина проживающего совместно с ним они обязаны в течение семи дней покинуть помещение[26].

Перед наймодателем ответственность за временных жильцов и граждан, совместно проживающих с ним, несет наниматель.

По истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право предоставляет гарантию стабильности удовлетворения жилищных прав граждан.

Таким образом, собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания других лиц на основании договора.