Право распоряжения жилыми помещениями

2.2 Право распоряжения жилыми помещениями

Собственник может сдавать жилое помещение третьим лицам на основании договора коммерческого найма.

Поскольку договор коммерческого найма является двусторонним, то наймодатель (собственник жилого помещения) также имеет определенные права и несет обязанности.

Он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В обязанности наймодателя входит и капитальный ремонт жилого помещения. Наймодатель должен при желании нанимателя продлить закончившийся договор аренды на новый срок. При отказе нанимателю по мотивам прекращения сдачи помещения внаем наймодатель не имеет права предоставлять помещение другим нанимателям в течение года. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. При неуведомлении нанимателя и наличии у него желания договор считается продленным на тот же срок[27].

В качестве одного из прав нанимателя Гражданский кодекс также регламентирует заключение договора поднайма. Наниматель с согласия собственника передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Также, как и при вселении временных жильцов, необходимо соблюдение нормы жилой площади, ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения также остается наниматель. Однако в отличие от вселения временных жильцов поднаем является возмездным. Во взаимоотношениях между поднанимателем и нанимателем последний приобретает статус наймодателя. Срок поднайма не может превышать срока найма.

Договор найма может быть расторгнут в добровольном или судебном порядке. Инициатором добровольного расторжения договора коммерческого найма является наниматель. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя об этом за три месяца.

В судебном порядке договор расторгается в случаях.

·          невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

·          разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

·          если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

·          в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При невнесении платы, разрушении или порче помещения наниматель должен быть предупрежден о необходимости устранения нарушений. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших снованием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранить допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года[28].

Последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения определены законодательством как выселение из жилого помещения на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан)[29].

В ряде случаев в качестве оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса. Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.

Порядок исключения гражданина из членов кооператива устанавливается Уставом жилищно-строительного либо жилищного кооператива, решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке[30].

Однако важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселении его из занимаемого жилого помещения после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере фактически производится принудительное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собственности. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда.

Так, например, Президиум Верховного Суда Российской Федерации рассмотрел в порядке надзора по протесту заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Макарова Н.И. гражданское дело по иску АООТ "ПТГО-Север" к Дорониной Л.С. и Доронину Н.В. о выселении и по встречному иску Дорониной Л.С. к АООТ "ПТГО-Север" о признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гуцола Ю.А., заключение заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Кехлерова С.Г., полагавшего протест удовлетворить, Президиум Верховного Суда Российской Федерации установил:

Акционерное общество открытого типа "ПТГО-Север" (АООТ "ПТГО-Север") обратилось в суд с иском к Дорониным Л.С., Н.В. о выселении из квартиры 50 дома 19-а по улице Победы в г.Тосно Ленинградской области без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований указывалось, что ответчики вселились в квартиру без законных на то оснований. Кроме того, решением Совета директоров АООТ "ПТГО-Север" Дорониной Л.С. отказано в продаже квартиры в этом доме, поскольку она обеспечена жильем - имеет на праве собственности 1/2 часть дома в г.Тосно.

Доронина Л.С. предъявила встречный иск о признании права собственности на спорную квартиру. При этом- указала, что в квартиру вселилась в 1994 г. на основании смотрового ордера, была включена в списки лиц, подлежащих заселению в указанный выше дом по ул.Победы в г.Тосно.

Дело судом рассматривалось неоднократно.

Решением Тосненского городского суда от 20.03.2000 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13.04.2000 г., исковые требования АООТ "ПТГО-Север" удовлетворены: Доронина Л.С. и Доронин Н.В. выселены из квартиры 50 дома 19-а по улице Победы в г.Тосно в принадлежащую Дорониной Л.С. на праве собственности 1/2 долю домовладения 251 по улице Ленина в г.Тосно. В удовлетворении исковых требований Дорониной Л.С. отказано.

Постановлением президиума Ленинградского областного суда от 24.07.2000 г. решение Тосненского городского суда от 20.03.2000 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13.04.2000 г. оставлены без изменения, а протест прокурора Ленинградской области - без удовлетворения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.08.2001 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений по делу оставлен без удовлетворения.

В протесте, внесенном в Президиум Верховного Суда РФ, поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального права, и направлении дела на новое рассмотрение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, Президиум не находит оснований к отмене судебных постановлений.

Судом при рассмотрении дела было установлено, что собственником кв. N 50 в д. N 19-а по ул.Победы в г.Тосно является АООТ "ПТГО-Север" (на основании свидетельства о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области от 8 сентября 1998 г. N 51433). Доронины Л.С. и Н.В. проживают в ней без законных оснований, вселились на спорную жилую площадь в нарушение установленного порядка, предусмотренных законом документов на право проживания акционерное общество им не выдавало. Договор найма либо аренды с ответчиками акционерным обществом не заключался, основания для возникновения права собственности, предусмотренные законом, на спорное жилое помещение у Дорониной Л.С. отсутствуют. Директор Тосненского филиала АООТ "ПТГО-Север" Казаковцева В.И. при выдаче смотрового ордера на спорную квартиру превысила предоставленные ей полномочия, разрешив Дорониной Л.С. вселиться в жилое помещение.

Таким образом, не имелось оснований для признания за Дорониной Л.С. права собственности на кв.50 в д.19-а по ул.Победы в г.Тосно, в связи с чем в иске о признании права собственности на спорную квартиру ей судом отказано обоснованно.

Ссылку в протесте на Положение о порядке и условиях распределения жилой площади во вновь построенном доме 17-а по ул.Победы в г.Тосно от 14.12.93 г. (позже дому присвоен N 19-а), принятое на конференции трудового коллектива, согласно которому Доронина Л.С. якобы имела право на получение спорной квартиры, а также другие, указанные в протесте, документы нельзя признать обоснованной, поскольку всем им была дана правовая оценка судом первой инстанции в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РСФСР, а доводы протеста в этой части по существу сводятся к иной оценке доказательств.

То обстоятельство, что после вселения в кв.50 д. 19-а по ул.Победы (в нарушение, как указывалось выше, установленного порядка) Доронина Л.С. произвела в ней отделочные работы и оплачивала коммунальные услуги, не свидетельствует о заключении с нею договора найма.

Более того, имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о том, что в очереди на улучшение жилищных условий на предприятии Доронина Л.С. не состояла (л.д.267), а состояла в очереди на улучшение жилищных условий по месту жительства (л.д.321).

Нельзя согласиться и с доводом в протесте о том, что с Дорониной Л.С. фактически был заключен договор найма жилого помещения, отвечающий признакам, указанным в п.1 ст.671 части второй ГК РФ. Согласно названной норме, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как установлено судом первой инстанции, собственником (АООТ "ПТГО-Север") не принималось решения о предоставлении Дорониной Л.С. спорного жилого помещения во владение и пользование.

При указанном положении состоявшиеся по делу судебные постановления не могут быть отменены в порядке надзора по доводам протеста.

Руководствуясь п.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, Президиум Верховного Суда Российской Федерации постановил:

решение Тосненского городского суда от 20 марта 2000 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 апреля 2000 г, постановление президиума Ленинградского областного суда от 24 июля 2000 г и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2001 г оставить без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации - без удовлетворения[31].

ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Если в собственности будут и дом и земля, то стоимость их дороже, чем стоимость одного дома, т.к земля имеет рыночную стоимость и при изъятии подлежит выкупу наряду с постройками и стоимостью насаждений (ст. 32 ЖК РФ, ст. ст.49,55 Земельного кодекса РФ, ст.306 ГК РФ) . Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд[32].

Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии и сносе[33].

Таким образом, на основании всего вышеизложенного следует заключить, что крайне важен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный (ст.- 32). В ЖК детализирована процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развиваются соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии недвижимого имущества, устанавливаются особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, на основании всего вышеизложенного следует сделать вывод о том, что цель данной курсовой работы достигнута: сделан всесторонний анализ института реализации гражданского права собственности на жилое помещение. Для достижения поставленной цели было найдено решение для ряда промежуточных задач исследования:

·          рассмотрены понятие и принципы права собственности на жилые помещения;

·          охарактеризованы формы распоряжения собственным жилым помещением, такие как: пользование, сдача внаем, продажа и т.д.

·          рассмотрены механизм принудительного изъятия жилых помещений из права собственности.

На основании всего вышеизложенного в целом следует сделать вывод о том, что:

1.         Право собственности на жилые помещения, собственности на социально значимое материальное благо, которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства — жилищным правом.

2.         Основные черты. Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, т. е. с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства). Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

3.         Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением прежним собственником, членами семьи прежнего собственника (право следования). Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (владельческая защита).