Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

1.3 Предпосылки и порядок заключения договора строительного подряда

В древнем Риме первоначальным фактором являлась - волеизъявление сторон договора. Договор должен был основываться на согласованном волеизъявлении сторон. В древнем праве (ius civile) считалось, что согласие лица на сделку, если такое согласие выражено официальным методом, является подтверждением действительной воли лица заключить соглашение.

В современном мире у заказчика (инвестора) появляется желание, продиктованное экономической выгодой о строительстве и также обязательно волеизъявление сторон для заключения рассматриваемого договора. Сейчас, чтобы приступить к строительству того или иного объекта, необходим земельный участок с соответствующим разрешённым использованием (отведенного для строительства объекта), обязательное получение разрешения, согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Далее он принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования (ТЭО) строительства объекта. Следующий шаг, техническая документация. Техническая документация включает: исходно-разрешительную (ИРД), предпроектную и проектную документацию (проекты на строительство) и др. К исходно-разрешительной документации относятся: разрешение на строительство, государственные акты либо акты органов местного самоуправления на право пользования землей, решение об отводе мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта и другая документация, необходимая для заключения договора.

Далее получение разрешения, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом. (п.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Хотелось бы отметить, что вводится императивная норма по выдачи разрешений на строительство, Градостроительным кодексом части 3 статьи 51 вступает в действие с 1 января 2012 года (статья 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).

Проекты строительства, осуществляемые за счёт собственных финансовых ресурсов, заёмных и привлечённых средств инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами). Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычном порядке, т. е. путём вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так и посредством проведения специальных подрядных торгов, на что и ориентирует действующее законодательство.

Порядок организации и проведения торгов определяется: Распоряжением Госкомимущества РФ и Госстроя РФ от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7 "Об утверждении Положения о подрядных торгах в Р.Ф." (с изменениями от 18 октября 1994 г.).

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет на утверждение заказчику (инвестору). После утверждения их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершёнными. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

 

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

  2.1 Стороны договора

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. Данная формулировка сторон в пришла к нам из древнего Рима и звучала так: договором подряда (найма работы, locatio-conductio opens) назывался договор, по которому одна сторона (подрядчик, conductor) принимала на себя обязательство исполнить в пользу другой стороны (заказчика, locator) известную работу, а заказчик принимал на себя обязательство уплатить за эту работу определенное денежное вознаграждение.

В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства.

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ.

На практике, как правило, заказчик передаёт свои функции по контролю, надзору и принятию решений третьей стороне инженеру (или инженерной организации) (ст.749 ГК РФ). Правовой основой данного союза является договор об оказании услуг.

В строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генподрядчиков принимают на себя организации общего профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций. Данная специфика регулируется (ст.706 ГК РФ). Если субподрядчик с согласия генерального подрядчика заключит отдельный договор с заказчиком, то этот субподрядчик будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком, а также сможет получать от него оплату за выполненные работы напрямую.

Если же субподрядчик будет назван в договоре строительного подряда в качестве стороны, это автоматически повлечёт за собой превращение генерального подрядчика и субподрядчика в долевых или солидарных должников (кредиторов) со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Распределение риска между сторонами регулируются (ст.741 ГК РФ).

Судебная практика к (ст.741ГК РФ): Подрядчик осуществлял строительство административного здания речного пароходства. Весенним разливом реки, смыло фундамент, и работы по его сооружению подрядчик выполнил повторно. Предъявляя их к оплате, подрядчик полагал, что, поскольку приёмка соответствующих работ произведена по актам формы N 2, риск их гибели перешел на заказчика. Решение суда: Акты, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приёмки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика. При таких обстоятельствах фундамент здания должен быть восстановлен за счет подрядчика и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).

  2.2 Форма договора Форма договора строительного подряда в основном письменная, причём договор составляется в виде единого многостраничного документа, детально продуманного взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком, данный документ подписывается обеими сторонами (см. Приложение №1). Вводная часть договора должна включать в себя: а) его наименование (договор подряда на строительство), б) дату его подписания, в) полное фирменное наименование его участников, под которым они зарегистрированы, г) подробное наименование должности, фамилии, имени, отчества лица, подписывающего договор. Наименование документа, из которого следуют его полномочия на подписание договора (устав, положение, лицензия, доверенность), д) названия сторон (Заказчик, Подрядчик) для того, чтобы не повторять каждый раз названия фирм.

Далее: 1.Предмет договора, 2.Стоимость работ, 3.Сроки выполнения работ, 4.Права и обязательства подрядчика, 5.Права и обязательства заказчика, 6.Строительная площадка, 7.Обеспечение строительства материалами, оборудованием и инвентарём, 8.Страхование строительных рисков, 9.Обстоятельства непреодолимой силой, 10.Производство, сдача и приёмка работ, 11.Гарантии качества работ, 12.Журнал производства работ, 13.Оплата работ и взаиморасчёты, 14.Охрана строительной площадки и объекта, 15. Правила безопасности при провидении работ, 16.Имущественная ответственность, 17.Право собственности, 18.Контроль и надзор заказчика за ходом строительства, 19.Прочии условия, 20.Изминение условий договора, 21.Разрешение споров между сторонами, 22.Расторжение договора, 23.Юридические адреса сторон.

А также приложение к договору: c перечнем документов, прилагаемых к договору, (см. Приложение №2).

Обязательный момент в договоре - техническая документация, данная документация является неотъемлемой частью договора строительного подряда (это должно быть зафиксировано в его тексте). Если же в договоре нет указаний на состав и содержание технической документации, а также указаний на то какая из сторон, и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию, то это влечёт за собой признание договора подряда незаключённым.