Загальні положення про оренду

37. Загальні положення про оренду

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Характеристика: двосторонній, оплатний. Може бути консенсуальним та реальним.

Сторони – наймодавець (орендодавець) та наймач (орендатор).

ЦК не пред’являє спеціальних вимог до сторін договору найму – ними можуть бути як юридичні так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноваженні ними особи.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути майнові права. Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК та іншим законом. До договору оренди застосовуються загальні правила про форми угод.

Відмінності від інших договорів: наймач отримує майно не у власність, а у тимчасове користування, за цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником; предметом договору найму можуть бути тільки індивідуально-визначенні, неспоживні речі (нежилі приміщення, устаткування, авто), не знищуванні і процесі їх використання, за цією ознакою договір оренди відрізняється від договору займу, за яким зайомщик набуває майно у власність та зобов’язаний повернути не теж саме, а таку ж кількість речі того самого роду і якості; оплатний договір – за цією ознакою договір відрізняється від договору суди.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. 38. Договір позички

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Характеристика: безоплатний, консенсуальний (тоді двосторонній) чи реальний (тоді односторонній).

Предметом може бути тільки індивідуально визначенні речі, не споживчі у процесі використання, оскільки вони повинні бути повернені після закінчення строку договору.

Сторони – позикодавець та користувач. Позикодавцем може бути фізична чи юридична особа. Особа, що здійснює управління майном, може бути позикодавцем за згодою власника. Юридичні особи, що здійснюють підприємницьку діяльність, не можуть передавати речіі у безоплатне користування особі, яка є засновником, учасником, керівником, членом його органу управління чи контролю. Договір позички речі побутового призначення між фізичними особами може укладатися усно. Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі. Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до статті 793 ЦК (Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню). Договір позички транспортного засобу, в якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Найбільше подібностей договору позички з договором найму (оренди), однак відрізняється від нього безоплатним характером. Подібність з договором зберігання обумовлена тим, що їх предметом є індивідуально визначенні неспоживчі речі, які підлягають поверненню власнику. Різниця в тому, що в договорі зберігання річ передається для зберігання, а в договорі позички – для користування. За договором позички річ залишається у власності позикодавця, у той час, коли за договором займу майно передається у власність позичальника. Крім того, вони розрізняються за предметом – предметом договору позички є тільки неспоживчі, індивідуально визначенні речі, а предметом договору займу – речі, визначенні родовими ознаками.

39. Договір найму житлового приміщення: поняття, суб'єктний склад. Відмінність від договору оренди. Члени сім'ї наймача

За договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Характеристика: двосторонній, оплатний, консенсуальний або реальний (згідно ЖК тільки консенсуальний).

Сторони: наймодавець та наймач.

Сторони можуть бути фізичними чи юридичними особами. Якщо наймач є юридичною особою, він може використовувати житло тільки для проживання в ньому фізичних осіб. Сторони в договорах найму приміщень в домах державного та громадського житлового фонду – житлово-експлуатаційна організація та ордероодержувач..

Договір укладається у письмовій формі. Не дотримання письмової форми не тягне недійсності договору. Предметом можуть бути приміщення, а саме квартира, чи її частина, жилий дім, чи його частина. Приміщення повинно бути придатним для постійного проживання. відмінності від договору найма: предмет договору найма житла – тільки жиле приміщення; коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж в договорі найма – а саме, вони мають не тільки право користуватися житлом в домах державного та громадського житлового фонду, але і мають право обміну, вселенні членів родини і ін.; договір найма житла породжує права та обов’язки не тільки для наймача, але й для членів його родини; договір найму житла в домах державного та громадського житлового фонду мають безстроковий характер. У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору – встановлюється за рішенням суду.