Удосконалення нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин

3.2 Удосконалення нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин

Справжнє економічне піднесення України почнеться тоді, коли в обіг буде введено її головне багатство - землю, яка отримає свою справжню ціну і господаря. Найважливіший крок у цьому напрямі - ухвалення Земельного кодексу України, що набув чинності з 1 січня 2002 року. Проте цей основоположний документ запрацює лише за умов ухвалення низки законів, що врегулюють існуючі розбіжності та неузгодженості з іншим законодавством.

Без сумніву, сучасний і перспективний стан економіки потребують законодавчого врегулювання процесу проведення грошової оцінки земель та земельних ділянок, яка узгоджувалася б з міжнародними стандартами. Саме в проекті Закону України "Про оцінку земель" [33] і визначаються засади проведення грошової оцінки земель та земельних ділянок, основні положення відповідної документації, права, обов'язки та відповідальність учасників землеоціночної діяльності, її державне регулювання. Розкрито методи нормативної та експертної грошової оцінки земель та земельних ділянок, їх основні положення, особливості оцінки земель, земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Ухвалення законопроекту сприятиме удосконаленню плати за землекористування, розвитку ринку земель і, зокрема, системи іпотечного кредитування. Воно матиме позитивні правові, соціально-економічні та міжнародні наслідки. Все це фактично унеможливить проведення некваліфікованої або недобросовісної оцінки, отже захищеними будуть інтереси мільйонів громадян, які набули або набувають у власність земельні ділянки. Суттєвим вбачається і розвиток інвестування при одночасному зниженні ризиків деформацій на земельному ринку України.

Надто важливим є проект Закону України "Про ринок земель". Цим документом будуть встановлені правові засади організації, розвитку та функціонування ринку земель. Таким чином вдасться реалізувати права і встановити обов'язки громадян, осіб без громадянства, юридичних осіб, територіальних громад і держави на придбання земельних ділянок у власність та розпорядження придбаними ділянками.

Із прийняттям даного проекту закону в Україні буде організовано прозорий ринок земель державної, комунальної та приватної власності. Отже з'явиться можливість проводити земельні торги, що зумовить підвищення інвестиційної активності, розвиток інфраструктури ринку земель.

Поліпшенню господарювання має сприяти проект Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" [3]. Сьогодні необхідні нові підходи прийняття рішень в галузі земельних відносин, ефективного використання земельних ресурсів, створення оптимальних умов для суттєвого збільшення соціального, інвестиційного і виробничого потенціалів землі, перетворення її у самостійний фактор економічного зростання. Все це - пріоритети нинішньої політики держави в галузі земельних відносин.

Досвід орендних земельних відносин висвітлив багато проблем, перш за все економічних, які вимагають невідкладного правового врегулювання. На разі є необхідність зняти штучні перепони доступу до права підприємницької діяльності з використанням землі на умовах оренди. Необхідно посилити економічну відповідальність за стан об'єктів оренди, чітко диференціювати її між орендарем і орендодавцем, забезпечити надійний захист прав суб'єктів орендних відносин.

У проекті Закону України "Про державний земельний кадастр" [33] передбачається створення нормативно-технічної бази ведення державного земельного кадастру - ефективного механізму регулювання земельних відносин і державного управління земельними ресурсами через призму земельно-кадастрової інформації та реалізації положень Земельного кодексу України щодо гарантії державою права власності та користування земельними ділянками, раціонального використання та охорони земель.

Законопроект визначає правові і організаційні засади ведення державного земельного кадастру, використання кадастрових відомостей спрямованих на захист права власності та користування земельними ділянками, раціонального використання та охорони земель.

В проекті закону висвітлено поняття та призначення державного земельного кадастру і основні завдання та принципи його ведення. Визначено, що об'єктом державного земельного кадастру є всі землі та земельні ділянки в межах території України та тісно пов'язані з ними об'єкти нерухомості. Розкрито зміст складових державного земельного кадастру та визначено систему, яка складається з трьох рівнів його ведення. Також визначено склад основної і допоміжної документації та перелік основних видів робіт і обстежень, які забезпечують ведення державного земельного кадастру. Встановлена трирівнева архітектура автоматизованої системи державного земельного кадастру та визначена структура бази даних державного земельного кадастру.

Ухвалення Закону України "Про державний земельний кадастр" та запровадження автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру створить сприятливі передумови для реєстрації прав на землю та нерухомість, гарантії надійності цих прав, сприятиме інвестиційній активності, розвитку ринку землі і нерухомості, підтримці системи оподаткування та земельноіпотечного кредитування.

 

ВИСНОВКИ

 

За результатами дослідження орендних земельних відносин у сільському господарстві України в курсовій роботі отримані наступні висновки:

1. В результаті здійснення земельної реформи в Україні понад 6,8 млн. селян отримали у власність земельні частки (паї) та земельні ділянки загальною площею 21 млн га, з яких 74% передано в оренду новоствореним господарським формуванням ринкового спрямування. У структурі договорів оренди домінує короткострокова оренда терміном до 5 років (91,5%), що є перепоною для капіталовкладень у поліпшення земель. Подовження термінів оренди сприятиме запровадженню раціональних сівозмін, здійсненню планування господарської діяльності, розширенню іпотечного кредитування, підвищенню ефективності використання землі.

2. Орендна плата є одним із чинників підвищення соціального захисту населення, особливо селян. Однак, річна виплата орендної плати складає 41% від рівня обумовленого договорами оренди.

3. Встановлено, що грошова оцінка та площа орендованих земель є основними чинниками, під впливом яких формується розмір орендної плати в областях України. Решта впливу обумовлена відсутністю конкурентного середовища на ринку оренди землі та низькою інформованістю населення стосовно їх прав, що призводить до монополізації ринку оренди землі, заниження орендної плати, затримки її виплати, завищення цін на видану продукцію та надані послуги в рахунок орендної плати.

4.. Встановлено комплекс взаємопов'язаних причин, що стримують розвиток орендних земельних відносин, серед яких слід виділити три групи: природні, організаційні й економічні. Природні – викликані якісними властивостями ґрунтів та специфікою природних умов регіону. Організаційні – пов'язані із затяжним характером перехідного періоду, низькою обізнаністю населення стосовно їх прав, відсутністю дієвих механізмів раціонального використання угідь і розвиненої інфраструктури аграрного ринку. Економічні – обумовлені відсутністю механізмів залучення середньо-і довгострокових інвестицій у сільське господарство та збитковістю більшості підприємств.

5. Удосконалення орендних земельних відносин потребує формування комплексної системи їх правового регулювання, з чітким дотриманням її в умовах виробництва та прийняття довгострокової урядової програми розвитку оренди в аграрному секторі, що дозволить суб'єктам орендних відносин повною мірою реалізувати всі правомочності, закладені в тріаді «володіння –користування – розпорядження» земельними ділянками. Всі заходи мають спрямовуватись на максимально можливий захист прав орендодавців і бути прийнятними для орендарів. Подальший розвиток орендних земельних відносин потребує створення відповідної правової бази, зокрема прийняття передбачених Земельним кодексом законів України: «Про ринок землі», «Про державну реєстрацію земельних ділянок», «Про державний земельний (іпотечний) банк», «Про державний земельний кадастр», "Про державну реєстрацію об'єктів нерухомого майна".

6. Розвиток орендних земельних відношень в Україні на сучасному етапі стримується мораторієм на продаж землі. Мораторій на продаж землі в Україні обумовлений лише політичними чинниками. В країні наявні важливі передумови ринку землі, зокрема, сформовані основи земельного законодавства, критична маса власників землі сільськогосподарського призначення, частина з яких є потенційними продавцями земельних ділянок, та відповідний попит на землю, який має сприяти капіталізації сільського господарства. .

Ринок землі є невід’ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля — найважливіший ресурс для сільськогосподарського виробництва. Земля не є класичним товаром і тому, ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. Однією з таких особливостей ринку землі в розвинутих країнах є те, що при правильній експлуатації земля не тільки не втрачає свою вартість, але й збільшує її, що стримує власників земельних ділянок від їх продажу. Тобто підсилюється обмеженість пропозиції земельних ресурсів.

Світова практика свідчить, що в умовах ринку землевласники вельми неохоче продають свої земельні ділянки, віддаючи перевагу здачі землі в оренду. Вони зацікавлені в отриманні стабільного прибутку, саме тому в кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду.

Відсутність в Україні цивілізованого ринку землі негативно впливає на орендні відносини в сільському господарстві, породжуючи коло економічних проблем:

- відсутність можливостей щодо конкурентного продажу земельних ділянок збільшує пропозицію орендодавців землі, що обумовлює низькі ціни оренди (близько 20 євро/га за рік).

- невисокий рівень орендної плати обумовлює заниження цін на земельні ділянки. Як наслідок, окремі земельні масиви не знаходять орендарів і не використовуються.

- мораторій на продаж землі в Україні не запобігає здійсненню трансакцій з землею сільськогосподарського призначення, проте породжує їх тіньовий обіг за відсутності прозорого ринку. В результаті зазнають втрат жителі сільської місцевості — власники землі, які отримують нижчу ціну за свої земельні ділянки порівняно з умовами конкурентного ринку.

- оскільки тіньові трансакції не передбачають сплату податків і відрахувань до державного і місцевих бюджетів, останні також зазнають значних втрат.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ від 16 січня 2003 року N 436-IV // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 9 січня 2007 року N 549-V, ОВУ, 2007 р., N 8, ст. 276 2. ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ від 25 жовтня 2001 року N 2768-III // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 27 квітня 2007 року N 997-V 3. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV (Законом України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV цей Закон викладено в новій редакції), // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 19 грудня 2006 року N 489-V 4. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про плату за землю” від 3 липня 1992 року N 2535-XII // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 19 грудня 2006 року N 489-V 5. Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки // УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ від 3 грудня 1999 року N 1529/99 6. Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) // УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ від 2 лютого 2002 року N 92/2002 (Із змінами і доповненнями, внесеними Указом Президента України від 13 вересня 2002 року N 830/2002 ) 7. Про затвердження Типового договору оренди землі // КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 3 березня 2004 р. N 220 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України
 від 13 грудня 2006 року N 1724) 8. Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю) // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року N 5 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах від 24 вересня 2001 року N 166, від 26 лютого 2002 року N 25) 9. Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах станом від 28 вересня 2005 року N 286) 10. Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 4 червня 1999 р. за N 354/3647 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах станом від 29 грудня 2003 року N 322)

11.       Аграрное, земельное и экологическое право Украины. Общие части учебных курсов. Учебное пособие. Под редакцией докт. юрид. наук, профессора Погребного А.А. и.канд. юрид. наук, доцента Каракаша И.И.— X.: ООО «Одиссей», 2000.— 350 с.

12. Артюшин В., Кобець М., Пугачов М. Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні // Київ, 2007, Аналітико –дорадчий центр “Блакитної стрічки ПРООН” за підтримки Європейського Союзу. – 60 с.

13. Башнянин І., Лазур П.Ю., Медведєв В.С. Політична економія. - К.: Ніка-Центр: Ельга, 2000.

14. Білецька Л.В., Білецький О.В., Савич В.І. Економічна теорія: політекономія, мікроекономіка, макроекономіка.- К.: Центр навчальної літератури, 2005.

15.Економічна теорія: Політекономія: Підручник/ за вид. В.Д.Базилевича. – 3-тє вид., перероб. і доп.-К.: Знання – Прес , 2004.

16. ДАНКЕВИЧ А.Є. РОЗВИТОК ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН У СІЛЬСЬКОМУ ГОСПОДАРСТВІ ( Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук) // Київ – 2005, ННЦ "Інститут аграрної економіки" Української академії аграрних наук.

17. Данкевич А.Є. Ефективність використання орендованих земель у сільськогосподарських підприємствах // Економіка АПК. – 2003. – № 12. – С. 36-40.

18. Данкевич А.Є. Проблеми та перспективи розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві // Землеустрій і кадастр. – 2004. – № 1-2. – С. 88-92.

19. Данкевич А.Є. Формування орендної плати за землі сільськогосподарського призначення // Агроінком. – 2005. – № 3-4. – С. 85-88.

20. Запорожець А. М. Аграрне право зарубіжних країн. — Харків: Фірма «Кон-ум», 2005. — 230 с.

21. Основи економічної теорії: політекономічний аспект: Підручник для студентів екон. спец. вищих закладів освіти / За ред. Г.Н. Климка, В.П. Нестеренка. — 2-ге вид., перероб. і допов. — К.: Вища шк.—Знання, 1997.

22. Основи економіки: Навчальний посібник.(О.О. Беляєв, А.С. Бебело, В.М. Сукноваленко та ін.) – К.:КНЕУ, 2006.

23. Паламарчук Л. В. ЕКОЛОГО–ЕКОНОМІЧНІ АСПЕКТИ ЕКОНОМІЧ-НОГО ОБОРОТУ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ ( Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук) // Київ – 2004, Робота виконана в ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”

24. Паламарчук Л.В. Ринок землі в Україні: сутність, принципи, цілі, функції, механізм // Матеріали Всеукр. наук. конф. “Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного кодексу України”. – К.: Інститут землеустрою УААН, 2002. – С. 56 – 59.

25. Політична економія: Навчальний посібник / К.Т. Кривенко, В.С. Савчук, О.О. Бєляєв та ін. — К.: КНЕУ, 2001.

26. Тетянич Л. Оренда земельного паю // газета «ГоловБух», 8 жовтня 2007 р., № 55 (534), с. 19

27. Тихонов А.Г., Паламарчук Л.В. Наукові засади ринку землі в Україні // Землевпорядний вісник. – 2002. - № 3. – С. 64 – 70.

28. Тихонов А.Г., Паламарчук Л.В. Наукові аспекти економічного обороту землі в Україні // Землевпорядкування. – 2002. - № 3. – С. 8 – 21.

29. Трансформаційна економіка: Навчальний посібник. (За ред. Савчука В.С., Зайцева Ю.К.-К.: КНЕУ, 2006.)

30.       Янчук В.З. Аграрне право України. К.: Юрінком Інтер. 2000 – 681 с.

31. http:// www/dkzr.gov.ua - Офіційний Інтернет-сайт Державного агентства земельних ресурсів України

32. http://www.zem.te.ua - Офіційний Інтернет-сайт Головного управління земельних ресурсів у Тернопільській області України

33. http://www.kmu.gov.ua - Офіційний Інтернет-сайт Кабінету Міністрів України

[1] Запорожець А. М. Аграрне право зарубіжних країн. — Харків: Фірма «Кон-ум», 2005. — 230 с.

[2] Данкевич А.Є. Ефективність використання орендованих земель у сільськогосподарських підприємствах // Економіка АПК. – 2003. – № 12. –     С. 36-40.