Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

2. Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости перепродажи (реверсии). Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2)принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования.

"Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем".

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь "риск - доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. В практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1)метод кумулятивного построения;

2)метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)метод выделения;

4)метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения - интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным. Если оценщику удалось найти примеры конкретных продаж объектов с известными арендными ставками, но существующее использование не совпадает с наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, то предполагается использовать метод конечной отдачи, основанный на эквивалентности конечной отдачи (отношение эффективного - реального, реализованного - текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающее возврат капитала в конце срока функционирования объекта и суммы инвестиций) и ставки дисконта для конкретного инвестора.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

-  моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

-  расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

-  полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

t

PV = ∑C_t/ (1+i) ^t + M/ (1+i) ^n, (18)

i=1

где PV - текущая стоимость;

C_{t -} денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Итак, основные достоинства и недостатки трех подходов к оценке можно увидеть в табл.3.

Таблица 3 - Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Подход	Достоинства	Недостатки
Затратный	- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); применим в сфере страхования;	-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный	- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.	- требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Доходный	большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода	сложность составления прогноза; субъективность расчета ставки дисконтирования.

3. Анализ практики расчета стоимости недвижимости

 

3.1 Описание и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: пос. Мичуринский, Новосибирская область, ул. Барханная 5, представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 - этажного жилого дома (см. рис.4).

Рисунок 4 - Местоположение объекта оценки

 

Описание района окружения объекта

Местоположение - г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40.

Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта "Куприна", транспорт - автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Новосибирске ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Новосибирске осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Обского водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Новосибирска. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Вывод:

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

 

Таблица 4 - Описание здания и оцениваемых помещений

Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Тип здания			5-этажный панельный жилой дом
Год постройки здания			1965 г.
Год последнего кап. ремонта			Нет данных
Объемно-планировочные решения			В плане здание имеет прямоугольную форму
Объект оценки			Квартира, назначение: жилое. Площадь: общая 57,6 кв.м. Этаж: 5
Адрес объекта оценки			г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40
Имущественные права на объект оценки			Общая совместная собственность
Обременения, связанные с объектом оценки			Отсутствуют
Начальное функциональное назначение			Жилое помещение
Информация о текущем использовании объекта оценки			Жилое помещение
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Близость к скоростным магистралям. Транспортная доступность	В 300 метрах проходит улица Гусинобродское шоссе Транспортная доступность хорошая. Ближайшая остановка - "Куприна" Транспорт - автобус, маршрутное такси
Качество обустройства двора:	Подъезд к жилому дому асфальтирован
Физические свойства объекта оценки
Данные о физическом износе жилого дома		Расчет физического износа представлен в п.5.3.1
Данные об устаревании объекта оценки		Согласно данным ЕНАО (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100) нормативный срок службы объекта оценки 143 год. Оставшийся срок службы составляет 98 лет.
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания		План квартиры с экспликацией составлен по состоянию на 28.01.2010 г.
Данные о внешнем виде фасада дома		Фасад здания находится в хорошем состоянии.
Площадь квартиры общая, м2		57,6
Строительный объем квартиры, м3 (по внутреннему обмеру)		147,46
Жилая площадь квартиры, м2		43,0
Внутренняя высота помещений, м		2,56
Площадь общей комнаты, м2		18,5
Санузел		Совместный
Наличие лоджии/балкона		Есть
Общее состояние квартиры		Удовлетворительное. Ремонт не производился с момента постройки дома. В квартире устроены деревянные полы. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки:
Фундамент		Железобетонный
Стены		Бетонные панели
Перегородки		Бетонные панели
Перекрытия		Бетонные панели
Кровля		Мягкая, рулонная
Полы		Деревянные
Проемы		Окна - 2-створчатые, деревянные. Входная дверь - деревянная
Внутренняя отделка		Простая
Системы инженерного обеспечения
водоснабжение		Есть
канализация		Есть
электроснабжение		Есть
отопление		Есть
вентиляция		Есть

Анализ наиболее эффективного использования

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

-   сначала, анализ участка земли как незастроенного;

-   затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка - квартал жилой застройки, разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивные особенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройку жилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными, торговыми).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участка может быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию - 5-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективного использования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующим строительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта - жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходным вариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцем также при сдаче жилых помещений в аренду.

3.2 Применение подходов к оценке стоимости

 

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного дохода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Оценка стоимости нового строительства

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях базисной стоимости строительства по объектам-аналогам (УПБС-2001). Стоимость строительства объекта определяем с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Расчет стоимости нового строительства

 

Таблица 5 - Расчет стоимости строительства.

№ п/п	Наименование	Кол-во ед. изм.	Стоимость ед. изм. в ценах 2001г.	ПВС в ценах 2001 г.	Индекс перехода на дату оценки	ПВС в текущих ценах	НДС	Итого ПВС
ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
1	Трёххконатная квартира (УПБС-2001, т.№ 7.2)	57,6	3844	221 414,4	4,62	1 022 935	184 128	1 207 063
	ИТОГО							1 207 063

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 2001 г. Индекс пересчета из цен 2001г. в цены 2009г., выпущен Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области - "Индексы цен в строительстве" выпуск №34, введены с 01 ноября 2008г.

Таким образом, стоимость затрат на строительство оцениваемых помещений составит: 1 207 000 рубля.

Оценка износа

Износ мы определяем как уменьшение стоимости воспроизводства или заменяющей стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ обычно выражается в процентных величинах и может основываться на двух способах измерения. Первый - это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта.

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Физический износ.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

 

Таблица 6 - Расчет физического износа.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивных элементов, %	Физический износ конструктивных элементов, %	Удельный износ конструктивных элементов, %
Фундаменты	3	25	0,75
Стены и перегородки	34	35	11,9
Перекрытия	13	35	4,55
Крыши	4	35	1,4
Полы	10	35	3,5
Проемы	12	35	4,2
Отделочные работы	5	35	1,75
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	13	35	4,55
Прочие работы	6	25	1,5
ИТОГО	100		34,1

Согласно ВСН 53-86 (р)"Правила оценки физического износа жилых зданий" у долгоживущих элементов предельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежит сносу по ветхости. При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточная стоимость равна 0.

Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Полная потеря эксплуатационных характеристик здания и полная потеря стоимости здания возможна при следующем равенстве:

Максимальный физический износ: И_физ = 80%

Максимальный экономический износ: И_экон = 100%

Физический износ = 34,1 х 1,25 = 43%, где 1,25 - коэффициент, приводящий к стоимостному выражению физического износа.

Функциональный износ.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям: избыток или недостаток мощности, избыточные эксплуатационные расходы, производственный дисбаланс, безопасность и др. функциональные характеристики. Эта потеря обычно выражается в виде избыточных капитальных затрат.

Функциональный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется в виду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства. Объект оценки удовлетворяет современным требованиям строительства и пожарной безопасности, поэтому затраты на приведение объектов оценки в соответствие с действующими строительными нормами и правилами не требуется. В соответствии с вышесказанным, оценщик считает, что функциональный износ оцениваемого объекта (И_фун) равен 0 %.

Внешний износ.

Внешний (экономический) износ - износ внешней среды - представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам оцениваемого объекта факторами.

Экономический износ характеризуется наличием негативных факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как: сокращающийся спрос на такого рода помещения; изменение арендных ставок, в то время, как стоимость эксплуатации остаётся постоянной или растёт более медленными темпами. В данном случае внешний износ принимаем равным 0%.

Расчет итоговой величины износа.

Суммарную величину износа оцениваемого объекта определяем в таблице 15.

 

Таблица 7 - Расчет итоговой величины износа.

Виды износа	Сумма износа, %.
Физический	43
Функциональный	0
Внешний	0
Совокупный износ	43

Рыночная стоимость права общей долевой собственности на земельный участок

Сделки с землей регулируются Гражданским, Земельным Кодексами РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей.

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело, прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

·  индивидуальное (жилищное) строительство;

·  крестьянское (фермерское) хозяйство;

·  личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

·  приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

данные о взаимосвязи участка с окружением;

экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

·  методом техники остатка для земли;

·  методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

·  методом сравнения продаж;

·  методом разбиения;

·  методом капитализации;

·  методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

стоимость зданий и сооружений;

·  чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

·  коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений.

Y_зд = V_зд · R_зд, (19)

где, V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений;

Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа "Взнос на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле:

R_зд = R_возм + R_зем, (20)

где, R_возм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается или по безрисковой ставке ЦБ.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Y_зем =Y - Y_зд, (21)

где, Y_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;

Y - общий чистый операционный доход;

Y_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.