Элитное жилье
Анализ НЭИ земельного участка как вакантного
Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости
Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли
Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле
Навигация
Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли
Оценка жилой недвижимости
145145
знаков
15
таблиц
4
изображения
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.
Vзем = Yзем / Rзем, (22)
где, Vзем - остаточная стоимость земли;
Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
Оценщиком под рыночной стоимостью земельного участка при оценке квартиры понимается оценка местоположения.
Стоимость сдачи оцениваемую трехкомнатную квартиру в аренду в г. Новосибирске ул. Урицкого на момент оценки (с учетом технического состояния) составляет порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).
1. Расчет чистого операционного дохода относимого к зданиям, сооружениям и земле
ЧОД = ПВД - Н - ЭР, (23)
где, ЧОД - чистый операционный доход;
ПВД - потенциальный валовой доход;
Н - недозагрузка;
ЭР - эксплуатационные расходы.
Таблица 8 - Расчет ЧОД.
| Показатели | Ед. изм. | Кол-во |
| Арендная плата | руб./мес. | 16000 |
| Кол-во платежных периодов | мес. | 12 |
| Потенциальный валовой доход (ПВД) | руб./год | 192 000 |
| Недозагрузка | % | 35 |
| Эксплуатационные расходы (ЭР) | руб./год | 19 200 |
| Чистый операционный доход (ЧОД), приходящийся на земельные участки, здания и сооружения | руб./год | 105 600 |
2. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на здания и сооружения
Yзд = Vзд х Rзд
Таблица 9 - Расчет ЧОД, приходящегося на здания и сооружения.
| ЧОД на здания и сооружения, рублей | Yзд. | 44 722 |
| Текущая стоимость зданий и сооружений, рублей | Vзд. | 688 026 |
| Коэф. капитализации для зданий и сооружений* | Rзд. | 0,065 |
*Коэффициент капитализации для зданий и сооружений получен методом прямой капитализации (ЧОД/Рын.ст-ть)
Таблица 10 - Расчет коэффициента капитализации.
| Наименование | ПВД (аренда в год), рублей | Затраты на содержание, рублей | Недозагрузка, рублей | Рын. стоимость, рублей | ЧОД, рублей | Расчет |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 168000 | 16800 | 25200 | 1 850 000 | 126000 | 0,068 |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 180000 | 18000 | 27000 | 2 100 000 | 135000 | 0,064 |
| г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина | 180000 | 18000 | 27000 | 2 100 000 | 135000 | 0,064 |
| Коэффициент капитализации | 0,065 | |||||
Таким образом, ставка капитализации для зданий и сооружений равна 6,5 %. Чтобы получить ставку капитализации для земли рассчитали ставку возмещения капитала.
Нормативный срок жизни объекта - 143 года (шифр ЕНАО 0,7% в год - 10100). Оставшийся срок жизни объекта 98 лет. Тогда ставка возмещения капитала в конце года составит:
СSFF=1/ (98 - 1) = 0,010= 1,0%
Rзем. (коэффициент капитализации для земли) = 6,5% - 1,0% = 5,5%.
Похожие работы
... ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре). Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи. После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора. На государственную ...
... времени. Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: - принципы, основанные на представлениях пользователя; - принципы, связанные с объектами ...
... (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования. 2. Описание и анализ объекта оценки 2.1 Описание объекта оценки Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65. Для начала рассмотрим общую ...
... темы диссертации. Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие концептуальных положений и методического инструментария по формированию и оценке потребительской ценности объекта жилой недвижимости с учетом образа жизни потребителей и маркетинговых рисков. В процессе реализации поставленной цели были решены следующие задачи: - исследование тенденций развития рынков ...
0 комментариев