Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

3. Расчет остатка чистого операционного дохода, относимого к земле

V_зем = Y_зем/R_зем

 

Таблица 11 - Расчет ЧОД, относимого к земле.

Общий чистый операционный доход	Y	105 600
Чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям	Yзд.	44 722
Остаточная стоимость земли	Vзем.	1 106 873
Остаточный чистый операционный доход от земли	Yзем.	60 878
Коэффициент капитализации для земли	Rзем.	0,055

Таким образом, рыночная стоимость местоположения составит: 1 106 873 рубля.

Расчет итоговой величины стоимости по затратному подходу

В настоящий момент рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу равна:

С = С_земли + С _зам.

Рыночную стоимость местоположения земельного участка мы определили в предыдущем параграфе. Она составила 1 106 873 руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом с учетом износа, равна:

 

Таблица 12 - Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

Расчетный параметр	ед. изм.	Расчетное значение	Примечание
Стоимость земельного участка	руб.	1 106 873	-
Стоимость нового строительства объекта оценки	руб.	1 207 063	-
Накопленный износ	руб.	519 037	-
Стоимость объекта оценки затратным подходом	руб.	1 794 899	-

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом (таблица 21). Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале "Справочник по недвижимости" от 23 - 30 ноября 2009г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

 

Таблица 13 - Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Параметры сравнения	Объект оценки	Объект №1		Объект №2		Объект №3		Объект №4
Источник информации		Объявление в справочнике по недвижимости, НИАН (www.nian.tv), т.3357005, Ольга Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89139288148, Ирина Николаевна		Объявление в справочнике по недвижимости, АН "Клбч-Информ, т.2540147, Людмила Анатольевна		Частное объявление в справочнике по недвижимости, т.89137440916
Цена продажи (предложения), руб/м2.		30 833		35 000		35 593		39 655
Передаваемые права	помещ. -собств.	помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.		помещ. -собств.
Корректировка на передаваемые права		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Условия продажи	продажа на открытом рынке	продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке		продажа на открытом рынке
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		30 833		35 000		35 593		39 655
Торг		торг		торг		торг		торг
Корректировка		-5%		-5%		-5%		-5%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Дата	ноябрь 2009 г.	ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.		ноябрь 2009 г.
Корректировка на дату		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29 291		33 250		33 813		37 672
Корректировка		0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена		29291		33250		33813		37672
ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.	5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом		5 - этажный панельный жилой дом
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Общая площадь, кв. м.	57,6		60		60		59		58
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Наличие балкона (лоджии)	есть		есть		есть		есть		есть
Корректировка			0%		0%		0%		0%
Скорректированная цена			29291		33250		33813		37672
Этаж	5/5		2/5		4/5		2/5		5/5
Корректировка			-2%		-2%		-2%		0%
Скорректированная цена			28705		32585		33137		37672
Техническое состояние	удовлетворительное (ремонт не прозводился с момента постройки дома)		хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Корректировка			-10%		-10%		-10%		-10%
Скорректированная цена			25776		29260		29756		33905
Удельный вес			0,2		0,2		0,2		0,4
Скорректированная цена			5155		5852		5951		13562
Средневзвешенное значение за 1кв.м			30 520
Рыночная стоимость, рублей			1 757 952

  Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это - транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Корректировка на техническое состояние.

Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки - деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта - отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере - 10%.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 30 520 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.

Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет - 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.

Расчет рыночной стоимости имущество доходным подходом

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на жилье подобного типа в рассматриваемом районе. Стоимость сдачи трёхкомнатной квартиры в аренду в г. Новосибирске по ул. Есенина на дату оценки составит порядка 16 000 руб. в месяц (данные риэлтерских фирм).

Оценщики предполагают, что если объект оценки сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду квартиры за год оценщиками принят равным 192 000 рублей, а с недозагрузкой 35% - 124 800 рублей.

 

Таблица 14 - Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки).

	Ед. измерения	Показатели
Потенциальный валовой доход	рублей	192 000,00
Недозагрузка	%	35,00
Действительный валовой доход	рублей	124 800,00
Затраты на содержание	рублей	19 200,00
Чистый эксплуатационный доход	рублей	105 600,00
Ставка капитализации	%	0,065
Стоимость объекта	рублей	1 624 615

Вывод по разделу: стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет:

1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей

3.3 Согласование результатов и выводов итоговой стоимости   Описание процедуры согласования

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Обоснование выбора использованных весовых коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.

Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 15.

Таблица 15 - Определение весовых коэффициентов

Показатели	Подход
	затратный	сравнительный	доходный
Достоверность и полнота информации	0,25	0,50	0,25
Допущения, принятые в расчетах	0,25	0,50	0,25
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	0,15	0,70	0,15
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0, 20	0,60	0, 20
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	0,15	0,70	0,15
ИТОГО	0, 20	0,60	0, 20

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:

V = V₁ *Q₁ + V₂ *Q₂ + V₃ *Q₃ (2.)

где V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;

Q₁, Q_2,, Q_{3 -} средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Таблица 16 - Рыночная стоимость объекта оценки.

Вывод по разделу: рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Есенина, д.63, кв.40, на дату оценки 30 ноября 2009 г. составляет:

1 739 000 (Один миллион семьсот тридцать девять тысяч шестьсот) рубля

[1] Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть пер­вая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).

[2] Ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть пер­вая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).

[3] п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть пер­вая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).

[4] п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть пер­вая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).

[5] п. 2 ст. 15 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)