Навигация
Анализ лучшего и наиболее эффективного
47899
знаков
10
таблиц
1
изображение
2 Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).
Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.
Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]
Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:
· предполагаемая доходность;
· местоположение объекта недвижимости;
· конструктивные особенности;
· экономическая целесообразность;
Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.
Доходность от сдачи в аренду:
Административное 700*418*12=3.511.200
Складское 250*418*12=1.254.000
Производственное 300*418*12=1.504.800
Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000
Торговое 900*418*12=4.514.400
При анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и т.д.) наиболее эффективно его использование под здание общественного питания (ресторан).
Оцениваемый объект расположен в центре города, где ежедневно ведется активная как деловая, так и культурная жизнь и является привлекательным для использования его под ресторан, в связи с высокой потребностью элиты нашего города в заведении подобного типа. Так же существенным преимуществом объекта является расположение его на одной из центральных магистралей города.
Таблица 2.1
Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2 [6,с.7]
| Тип здания | Назначение | Площадь | Местоположение | ||
| Отд. | с/о | Цен. | |||
| Административное | Офис, банк | До 200 | 320 | 500 | 800 |
| 200-500 | 300 | 450 | 700 | ||
| 500-1000 | 250 | 400 | 600 | ||
| Более 1000 | 160 | 350 | 550 | ||
| Складское | Склад, автогараж | До 200 | 400 | 350 | 280 |
| 200-500 | 380 | 300 | 250 | ||
| 500-1000 | 280 | 250 | 180 | ||
| Более 1000 | 260 | 240 | 160 | ||
| Производственное | Пищевое производство, мастерская ремонра, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка | До 200 | 350 | 400 | 350 |
| 200-500 | 360 | 350 | 300 | ||
| 500-1000 | 320 | 300 | 200 | ||
| Более 1000 | 300 | 280 | 180 | ||
| Общественного питания | Столовая, ресторан, кафе | До 200 | 300 | 450 | 1100 |
| 200-500 | 280 | 400 | 1000 | ||
| 500-1000 | 220 | 350 | 800 | ||
| Более 1000 | 150 | 330 | 700 | ||
| Торговое | Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека | До 200 | 380 | 600 | 1000 |
| 200-500 | 350 | 500 | 900 | ||
| 500-1000 | 250 | 400 | 700 | ||
| Более 1000 | 180 | 380 | 600 | ||
Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под ресторан, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей и составляет 1000 р./м2. ( выбор осуществлялся, исходя из того, что площадь объекта составляет 418 м2, расположение – центральная магистраль города).
Похожие работы
... последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически ...
ени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта: Снд=Саналога ±∑К, где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные ...
... - Интервью с собственником; - Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов; - Сравнительный анализ аналогов - Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта; - Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта. 3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, ...
... ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i) будет выглядеть следующим образом: Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла» 3.Заключение 3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент. На основании вышеизложенных положений главную ...
0 комментариев