Использование сравнительного подхода

3.2. Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6 ,с.17]

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [5,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1.  Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2.  Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3.  Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4.  Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5.  Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

*Относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

·  15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

·  10% между центром и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1.  поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2.  подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3.  при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1.  среднего арифметического значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.

2.  модального значения.

В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.

3. медианного значения:

4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03  4808,265

Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.

4.  скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена – 4808,265 тыс.р.

5.  скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

Таблица 3.7

Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.

Похожие работы

Оценка экологических факторов при определении стоимости объектов недвижимости

Скачать

10029

0

0

... последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, в существенной мере влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически ...

Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

Скачать

9918

1

0

ени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта: Снд=Саналога ±∑К, где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные ...

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

Скачать

110197

19

0

... -   Интервью с собственником; -   Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов; -   Сравнительный анализ аналогов -   Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта; -   Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта. 3.1.4  Используемые в заключении стандарты и методы оценки, ...

Анализ стоимости объектов недвижимости

Скачать

31372

1

2

... ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i)  будет выглядеть следующим образом: Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла» 3.Заключение 3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент. На основании вышеизложенных положений главную ...