Навигация
Основные понятия, используемые в работе
36701
знак
5
таблиц
0
изображений
1.4. Основные понятия, используемые в работе
1. Под рыночной стоимостью понимают наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости на открытом рынке в условиях конкуренции при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, а на цену сделки не влияют посторонние факторы.
2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные, а среди них экономически наиболее эффективные.
3. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).
Затратный подход, основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный метод, позволяющий получить оценку стоимости объекта из условия ожидаемых покупателем (инвестором) доходов (прямых - прибыль, и косвенных - экономия на налогах).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества
Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.
1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшим и наиболее эффективным использованием для данного объекта является продолжение текущего использования. Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.
1.6. Дата оценки стоимости объекта
Апрель 2008 года.
2. Оценка земельного участка
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
VL=95*TL*SL (1)
где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;
TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;
SL - площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка 1 066 кв.м.
Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: VL= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.
3. Оценка объекта затратным подходом
3.1. Определение полной восстановительной стоимости здания
Полная восстановительная стоимость здания VR определяется по формуле
VR=CD+Ci+P (2)
где: Со - прямые затраты, тыс. руб.;
Сi - косвенные затраты, тыс. руб.;
Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.
Прямые затраты рассчитываются по формуле:
(3)
где: 
- прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;
- строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;
К - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.
Косвенные затраты Сi составляют 40% от прямых затрат.
Предпринимательская прибыль застройщика Р рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли принимаем равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.
Таким образом, получим:
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.
Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3 985 руб. /1 куб. м.;
Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40
Прямые затраты:
CD =3 985 руб./ куб. м. *18 085 куб.м. * 1,40 = 100 896215 руб. = 100 896,21 тыс. руб.
Косвенные затраты:
Сi = 40%* CD =40% * 100 896,21 тыс.руб. = 40 358,50 тыс.руб.
Предпринимательская прибыль застройщика:
Р = 35,0% * (Сi + CD) = 35,0% * (40 358,50 тыс. руб. + 100 896,21 тыс.руб.) = 49 439,14 тыс.руб.
Полная восстановительная стоимость здания:
VR= 100 896,21 тыс. руб. + 40 358,50 тыс.руб. + 49 439,14 тыс.руб. = 190693,85 тыс.руб.
3.2.Определение накопленного износа здания.
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE (4)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
DF – функциональный износ здания, тыс. руб.;
DE – внешний износ здания, тыс. руб.
Для определения физического износа определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Результаты расчетов приведены в таблице 1.
Далее, в соответствии с исходными данными, определяются функциональный и внешний износы.
В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.
DF = 120,0% * 3 791,71 тыс. руб. = 4 550,04 тыс. руб.
Поскольку ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.
DE = 0,25 % * 189 585,25 тыс.руб. = 473,96 тыс. руб.
Накопленный износ здания:
D = 26030,05 тыс. руб. + 4 550,04 тыс. руб. + 473,96 тыс. руб. = 31054,05 тыс. руб.
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев