Навигация
Оценка объекта доходным подходом
36701
знак
5
таблиц
0
изображений
5. Оценка объекта доходным подходом
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.
Расчеты производятся по приведенным далее формулам для каждого анализируемого года и приводятся в таблице 5.
5.1. Потенциальный валовой доход от аренды здания
Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле
PGI = (rB*SB + rb*Sb)*m, (9)
где:
гв - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; Sb - полезная площадь здания, кв. м.;
rb- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; Sb- полезная площадь подвала, кв.м.;
m - количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.
При этом учитываем ежегодное повышение арендной платы на 10,0 %
PGI1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.
PGI2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.
PGI3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.
PGI4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.
PGI5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.
5.2. Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле
EGI = PGI*k, (10)
где: к - коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей).
EGI1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тыс. руб.
EGI2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тыс. руб.
EGI3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тыс. руб.
EGI4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тыс. руб.
EGI5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тыс. руб.
5.3. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
Текущие операционные расходы СОЕ по эксплуатации здания определяются путём суммирования:
- фонда оплаты труда персонала (при этом учитываем ежегодное повышение на 5,0 %);
- отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
- платежей за коммунальные услуги (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- прочих расходов (при этом учитываем ежегодное повышение на 7,5 %);
- амортизационных отчислений на полное восстановление здания.
При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.
Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.
СОЕ1 = 540 + 145,8 + 2215,08 + 1423,98 + 1895,85 = 6220,71 тыс. руб.
СОЕ2 = 756 + 204,12 + 3174,95 + 2041,04 + 1895,85 = 8071,96 тыс. руб.
СОЕ3 = 793,8 + 214,33 + 3413,07 + 2194,16 + 1895,85 = 8511,21 тыс. руб.
СОЕ4 = 833,49 + 225,04 + 3669,05 + 2358,67 + 1895,85 = 8982,10 тыс. руб.
СОЕ5= 875,16 + 236,29 + 3944,23 + 2535,57 + 1895,85 = 9487,10 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания 
в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле
(11)
где: 
– остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;
– амортизационные отчисления на полное восстановление здания в прогнозируемом году, тыс. руб.
Остаточная стоимость здания в первом прогнозируемом году принимается равной остаточной стоимости здания, рассчитанной ранее по формуле (5).
= 158531,20 тыс. руб.
=158531,20– 1895,85 = 156635,35 тыс. руб.
= 156635,35 - 1895,85 = 154739,50 тыс. руб.
= 154739,50 - 1895,85 = 152843,65 тыс. руб.
= 152843,65 - 1895,85 = 150947,80 тыс. руб.
Налог на имущество NI определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году
(12)
NI1 = 158531,20 * 0,01 = 1585,31 тыс. руб.
NI2 = 156635,35 * 0,01 = 1566,35 тыс. руб.
NI3 = 154739,50 * 0,01 = 1547,39 тыс. руб.
NI4 = 152843,65 * 0,01 = 1528,43 тыс. руб.
NI5 = 150947,80 * 0,01 = 1509,47 тыс. руб.
Налог на прибыль NU определяется по формуле:
(13)
NU1 = (7816,18 - 6220,71 -1585,31 ) * 0,24 = 2,44 тыс. руб.
NU2 = (16069,68 - 8071,96 - 1566,35 ) * 0,24 = 1543,53 тыс. руб.
NU3 = (20773,80 - 8511,21 – 1547,39 ) * 0,24 = 2571,65 тыс. руб.
NU4 = (22851,60 -8982,10 -1528,43 ) * 0,24 =2961,86 тыс. руб.
NU5 = (25387,88 - 9487,10 -1509,47 ) * 0,24 = 3393,67 тыс. руб.
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев