Навигация
5.9. Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: 
– единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
PVB = - 2 466 тыс. руб. + 23198,95 тыс. руб. + 16854,25 тыс. руб. = 37587,20 тыс. руб.
Результаты расчетов представляют в таблице 5.
5.10.Стоимость объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков Vdi определяется по формуле
VDI=PVB+VL, (20)
Стоимость земельного участка (VL) определена ранее по формуле (1).
VDI = 37587,20 тыс. руб. + 7088,90 тыс. руб. = 44676,10 тыс. руб.
Таблица 5. Расчёт стоимости здания доходным подходом
| Наименование показателей | Значение показателей по годам | ||||
| 1 год | 2 год | 3 год | 4 год | 5 год | |
| Полезная площадь здания, кв.м. | 3516 | 3516 | 3516 | 3516 | 3516 |
| Полезная площадь подвала, кв.м. | 666 | 666 | 666 | 666 | 666 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб. | 0,37 | 0,41 | 0,45 | 0,49 | 0,54 |
| Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, руб. | 0,22 | 0,24 | 0,26 | 0,29 | 0,32 |
| Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб. | 11708,28 | 17298,72 | 18986,40 | 20674,08 | 22783,68 |
| Потенциальный валовой доход от аренды подвала, тыс.руб. | 1318,68 | 1918,08 | 2077,92 | 2317,68 | 2557,44 |
| Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб. | 13026,96 | 19216,80 | 21064,32 | 22991,76 | 25341,12 |
| Коэффициент заполняемости | 0,6 | 0,85 | 1 | 1 | 1 |
| Действительный валовой доход тыс.руб. | 7816,18 | 16069,68 | 20773,80 | 22851,60 | 25136,88 |
| Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб. | 540,00 | 756,00 | 793,80 | 833,49 | 875,16 |
| Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб. | 145,80 | 204,12 | 214,33 | 225,04 | 236,29 |
| Плата за коммунальные услуги, тыс.руб. | 2215,08 | 3174,95 | 3413,07 | 3669,05 | 3944,23 |
| Прочие расходы, тыс.руб. | 1423,98 | 2041,04 | 2194,16 | 2358,67 | 2535,57 |
| Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб. | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 | 1895,85 |
| Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб. | 6220,71 | 8071,96 | 8511,21 | 8982,10 | 9487,10 |
| Остаточная стоимость здания, тыс.руб. | 158531,20 | 156635,35 | 154739,50 | 152843,65 | 150947,800 |
| Налог на имущество, тыс.руб. | 1585,31 | 1566,35 | 1547,39 | 1528,43 | 1509,47 |
| Налог на прибыль, тыс.руб. | 2,44 | 1543,53 | 2571,65 | 2961,86 | 3393,67 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб. | 1903,57 | 6783,69 | 10039,40 | 11275,06 | 12642,49 |
| Чистый операционный доход от аренды помещений кафе, тыс. руб. | 360,59 | 552,91 | 635,85 | 731,23 | 840,91 |
| Реальный денежный поток, тыс.руб. | 2264,16 | 7336,60 | 10672,25 | 12006,29 | 13483,40 |
| Ставка дисконтирования, % 1 | 19,0 | 22,0 | 24,0 | 25,0 | 25,0 |
| Коэффициент дисконтирования | 0,84 | 0,69 | 0,55 | 0,44 | 0,35 |
| Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. | 2265 | 5062,25 | 5869,74 | 5282,77 | 4719,19 |
| Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб. | 2466 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс. руб. | 16 854,25 | ||||
| Текущая стоимость здания, тыс. руб. | 38 135,38 | ||||
| Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб. | 44 676,10 | ||||
6. Согласование результатов оценки
Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:
1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства. Затратный метод полезен для оценки уникальных по своему виду и назначению объектов с небольшим физическим износом.
2. Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов.
3. Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
(21)
где 
, 
, 
- коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
Получим:
V = 0,2 * 165620,10 тыс. руб. + 0,3 * 58914,74 тыс. руб. + 0,5 * 44676,10 тыс. руб. =95 475,04 тыс. руб.
Таким образом, рыночная стоимость здания составляет 95 475,04 тыс. руб.
Заключение
В данной работе представлена оценка объекта недвижимости тремя методами: затратным, рыночным и подходным. Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
Библиография литературы
1. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
2. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке зданий и сооружений: Учебное пособие - М: изд-во АСВ, 1998. - 214 с.
3. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
4. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Челябинск, ЭКСМО, 2007
5. http://www.lcmc.ru/reports/chelyabinsk be 2007 for site.pdf
Похожие работы
... заданий, а также знаний по эффективному выбору вариантов сделок с недвижимостью. Задания для выполнения контрольных работ для студентов заочного отделения по дисциплине «Экономика недвижимости» Задания по контрольной работу устанавливаются в зависимости от начальной буквы фамилии студента согласно следующему распределению: Начальная буква фамилии студента № теоретического вопроса ...
... объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый. 3. Экологические факторы и их влияние стоимость недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, что такое хорошая и плохая экология, а во- ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом. Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее ...
0 комментариев