Отчет исполнить в двух или трех экземплярах (по желанию Заказчика)

2.  Отчет исполнить в двух или трех экземплярах (по желанию Заказчика).

3.  Собственноручно подписать отчет и заверить печатью
Третий (второй) экземпляр отчета и Заявки-Договора хранить в течение 4 лет[13] (Налоговый Кодекс ЧастьI, ст23 п. 8)

ГЛАВА II Оценка действующего предприятия.

2.1. Определение задания на оценку.

Согласно Договора N 18/2003 от «02» марта 2003 года ОЦЕНЩИК получил заказ от собственника «Предприятие А» на оценку рыночной стоимости торгово-закупочного «Предприятия-А»[14], расположенного по адресу: Пермская область, г.Нытва, ул. Сидорова-5, для принятия управленческих решений на уровне объединения предприятий (холдинга), решения вопроса о возможности продажи объекта.

В ходе осуществления оценки использовалась информация о финансовом положении предприятия за 2002 год, данные, представленные Заказчиком и данные собственного визуального осмотра.

Рассматриваемое предприятие существует с 2001 года, входит в состав холдинга, имеет устойчивое положение на рынке продаж и намерения дальнейшего расширения объемов реализации продукции.

Заказчик: Общество с Ограниченной Ответственностью «Предприятие А», в лице директора Иванова Ивана Ивановича..

Адрес Заказчика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Сидорова-5

ИНН 8602190258

р\сч 40802810549170000000, Корр. счет номер 30101810900000000603 в Нытвенском
1631 ОСБ Западно-Уральского Банка Сбербанка РФ г. Пермь БИК 047102870.

ОЦЕНЩИК: Предприниматель без образования юридического лица
Недоростков Михаил Иванович

Адрес Оценщика: Российская Федерация, Пермская область, г. Нытва, ул. Симонова 16/5-10, тел. (342-72) 3-08-49.

Оценщик осуществляет свою деятельность на основании лицензии на право осуществления деятельности по оценке от 07 февраля 2002 года, номер 003455, выданной Департаментом Имущественных Отношений Администрации Пермской области сроком до 07 февраля 2005 года.

Гражданско-правовая ответственность Оценщика вследствие причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением Оценщиком своей деятельности застрахована страховым обществом «Пермь-Аско» (ООО), полис номер И2Ю N2 068594 от 08.07.2002г,

(Нытвенское отделение, Краснокамский Филиал, 617000, г. Нытва, ул. Комсомольская 28-21, тел. 3-04-11)

2.1.1 Цель оценки: Определение рыночной стоимости для продажи.

Под термином "рыночная стоимость" в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

продавец не обязан продавать объект гражданских прав, а покупатель не обязан его приобрести;

стороны, участвующие в сделке, хорошо осведомлены о предмете данной сделки и действуют в своих интересах;

объект гражданских прав представлен на открытом рынке;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект гражданских прав и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект гражданских прав выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является представлением меновой стоимости, или той денежной величины, которую можно получить за объект собственности, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости.

Цена реальной сделки может отличаться от оценочной рыночной стоимости, что определяется мотивами сторон, умением вести переговоры, от условий сделки и других факторов.

2.1.2 Дата оценки: по состоянию на 23 марта 2003 года.

Под датой оценки в настоящем отчете понимается:

Расчетная величина рыночной стоимости, полученная в результате настоящего анализа, действительна только на вышеуказанную дату. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил и могут вызывать изменения как общего уровня цен так и относительной покупательной способности денег.

Дата осмотра объекта 23.03.03г

Дата составления отчета 08.04.03г

 2.1.3 Состав оцениваемых прав: Полное право собственности.

Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.

2.1.4. Функция оценки: Согласно информации, полученной от Заказчика, результаты определения стоимости будут использованы в качестве консультации при совершении возможной сделки купли-продажи оцениваемого объекта.

2.2 Исходные данные

 

2.2.1 Применяемые стандарты оценки:

·  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519.

2.2.2 Осмотр объектА оценки и СБОР данных

Внешний осмотр оцениваемого объекта производился 23 марта 2003 года.

Справочная и техническая информация, необходимая для расчетов, предоставлена Заказчиком. Для получения дополнительной информации были проведены интервью с руководителями и ответственными лицами.

 

№ п/п	Параметры	Значения параметров
	Дата осмотра объекта	23.03.03г
	Дата составления Отчета	08.04.03г
	Дата оценки	по состоянию на 23.03.03

 

Основные характеристики объекта.

№ п/п	Параметры	Значения параметров
	Сегмент рынка	Рынок коммерческих предприятий
	Текущее использование	Торгово-закупочная деятельность
	Специализация	Оптовая торговля посудой
	Юридическое описание	Общество с Ограниченной Ответственностью «Предприятие-А»
	Регион	Пермская область
	Район	Районный центр
	Адрес, Месторасположение объекта	617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5
	Собственник объекта	ООО «Предприятие Б»
	Состав оцениваемого объекта
I	Основные средства
1	Административно-хозяйственное двухэтажное кирпичное здание.	Полное право собственности
2	Складской ангар	Полное право собственности
3	Земельный участок 50х80м= 400м2	Аренда
4	Автомобиль грузовой-фургон ГАЗ-27050	выпуска 1998г
5	Автомобиль грузовой-фургон на базе ЗИЛ-5301	выпуска 1996
	Компьютеры Celeron-560	5шт
	Количество рабочих мест	12 чел

 

Продукция

поставляется центрозавозом через головное предприятие в составе холдинга от нескольких заводов-изготовителей.

ü  Керамическая посуда,

ü  кухонные вытяжки (вентиляционные устройства)

ü  пластиковая посуда

ü  вешалки бытовые и офисные для одежды

Заказчики

Заказчиком продукции предприятия являются организации розничной торговли (в том числе и частные предприниматели) по территории Пермской области. Рассматривается возможность заключения договоров с организациями соседних областей.

Рынок сбыта и основные конкуренты

Рынок сбыта характеризуется в основном мелкими частными предпринимателями – 30%. Основной конкурент – отечественный предприниматель среднего звена занимает около 30% рынка сбыта. Предметом конкуренции является ассортимент и цена продукции. Основной конкурент выигрывает в цене, проигрывает в ассортименте.

Структура управления и персонал

По состоянию на 23.03.03г. в штате ООО "Предпритие А" состояло 12 работников

из них:

ИТР	4 человека
Производственный персонал	8 человек

С 1 декабря 2002 года принят на работу 1 человек, уволено – нет.

Образовательный уровень работающих на предприятии выглядит следующим образом.

Образовательный уровень персонала предприятия

Таблица № 3.3.

Образование	Количество	Процентное соотношение
Высшее	3	25 %
Среднее профессиональное	1	8 %
Начальное профессиональное	2	17%
Среднее	5	42%
Неполное среднее	1	8%

Средняя заработная плата на предприятии на 01.03.2003 года составляла 1200 рублей или в пересчете в доллары США – $ 38 в месяц.

 

Руководящий состав предприятия:

Директор	1953 года рождения. Образование высшее. В 1976 году закончил Харьковский политехнический институт по специальности инженер-электронщик. На занимаемой должности с 01.12.1999 года.
Заместитель директора- технический директор	1955 года рождения. Образование высшее. В 1977 году закончил Челябинское высшее военное автомобильное командное училище по специальности инженер по эксплуатации и ремонту автомобилей и гусеничных машин.. На занимаемой должности с 01.12.1999 года.
Главный бухгалтер	1975 года рождения. Образование высшее. В 2002 году закончила Высшую Школу Экономики по специальности экономист по бух учету и аудиту На занимаемой должности с 01.12.1999 года.
Бухгалтер	1972 года рождения. Образование средне-специальное. В 1990 году закончила Кунгурский сельскохозяйственный техникум по специальности бухгалтер. На занимаемой должности с 1.12.2002 года.

 

Выводы

1. ООО "Предприятие А" - это вновь сформированное предприятие. Штат предприятия укомплектован опытными работниками.

2. В настоящее время предприятие наращивает объем производства. Предприятие обладает значительным интеллектуальным потенциалом и поддержкой вышестоящей организации холдинга. Рынок сбыта освоен только на 5% свободного от конкурентов объема.

3. С выходом на проектную мощность предприятие имеет шансы занять нишу на внутреннем рынке оптовой торговли посудой в Пермской области, оцениваемую в 30% от емкости всего рынка.

 

Анализ бухгалтерского баланса

 

	Данные бухгалтерского баланса (после анализа)
	А К Т И В
	Текущие активы:	335 763
	Денежные средства	11870 (касса + р/ч)
	Краткосрочная дебиторская задолженность:	124 408
	Счета к получению	57 999
	Прочая дебиторская задолженность	66 409 (НДСсч19+Авансы выд + проч деб)
	Товарно-материальные запасы:	198 750
	Сырье, материалы, комплектующие	66 (ГСМ)
	Незавершенное производство	654 (сч.44 Издержки обращения)
	Готовая продукция	198 030 (товары)
	Расходы будущих периодов	735 («1С:Предпр» + отпускные)
	Долгосрочные активы:	100 330
	Земля, здания и оборудование	52 276 (30578оборуд + произв- хоз.инвентарь)
	Незавершенные инвестиции	48054 ( адм-хоз. здание)
	Суммарный АКТИВ	436 093
	П А С С И В
	Текущие обязательства	463 563
	Краткосрочные займы	40 077
	Кредиторская задолженность	423 486
	Счета к оплате	399 614 (поставщики и подрядчики)
	Налоги к уплате	11 044 (задолженность перед бюджетом 8684 + внебюджетные фонды 2360
	Прочая кредиторская задолженность	12 828 ( в.т.ч. по зарплате 3 074)
	Собственный капитал	-27 470
	Акционерный капитал	800 (уставный капитал)
	Нераспределенная прибыль	«-»28 270 (непокрытый убыток прошлых лет)
	Суммарный пассив	436 093

ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Пермская область образована 03.10.38г. В состав области входит 1 национальный округ. Территория 160,6 тыс. кв. км. Население по данным 1968 года – 3076 тыс. чел., в том числе городское 2091 тыс. чел, сельское – 985 тыс чел. Расстояние от Москвы до Перми – 1680 км. От Москвы до Нытвы – 1570км[15].

В состав Пермской области входят 12 городов областного подчинения, 12 городов районного подчинения, 56 рабочих поселков, 503 сельсовета.[16]

Город Нытва является районным центром среднего масштаба. Основные отрасли – дерево- и металлообработка. Дата основания города 1756 год на базе Нытвенского медеплавильного завода. Статус города присвоен в 1942 году[17]. Площадь города 2 524 га[18]. Среднестатистическая численность населения Нытвенского района порядка 52 тысяч человек[19], города Нытва – 22 тыс. чел. По состоянию на 2000 г из 52100 чел населения района более 50% состояли на учете в управлении социальной защиты населения. Большую часть рабочих мест обеспечивает градообразующее предприятие – металлургический завод ОАО «Нытва, которое находится на расстоянии 5 км от объекта оценки. В настоящее время на заводе происходит передел собственности между Москвой и Самарой, частичное перепрофилирование завода на выпуск продукции для ОАО АвтоВАЗ, сокращение численности рабочих мест до 20%.

В городе имеются также два мелких мясокомбината, маслозавод, кондитерский цех, три мелких деревообрабатывающих предприятия, Учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых (производит в основном мебельную фурнитуру), Автотранспортное предприятие и одна Станция технического обслуживания автомобилей.

Комбинат Строительных Конструкций, построенный в 1985 году, разрушен, оборудование сдано в металлолом. Остался только главный производственный корпус, в котором частный предприниматель пытается организовать мелкосерийное производство дерево- и металлоконструкций для оборудования нефтяной и газовой промышленности.

Завод «Металлист» (производство овощных контейнеров, шанцевого инструмента) полностью разрушен. Перепрофилирование на производство стеновых утеплителей проведено неудачно.

Город расположен в 5 км от автомобильной трассы «Казань-Екатеринбург». В 12 км от черты города находится развилка федеральной автомобильной дороги по направлению на Москву через Казань и по направлению на Санкт-Петербург через Вологду. Имеется железнодорожная станция с выходом на ст. Чайковская (20км) Свердловской Ж.Д.

Описываемый земельный участок расположен на окраине города, в промышленном районе «Комары», находящемся в настоящее время в состоянии упадка. С южной и юго-восточной стороны участка находятся заболоченные участки местности. Территория объекта оценки в отдельные годы частично подтопляется грунтовыми водами. Источник водоснабжения отсутствует. Оборудование собственного питьевого водоисточника исключено из-за заболачивания участка. Болотную воду можно использовать в технических целях. Ближайшие пункты водоснабжения:

ü  колодец типа «журавль» на расстоянии 1000м без оборудованных подъездных путей (вода пригодна для питья);

ü  водоразборная колонка на улице на расстоянии 300метров (вода условно пригодна для питья)

ü  водонапорная башня на железнодорожной станции на расстоянии 1000м.(вода пригодна для питья)

Окружающая застройка – частные деревянные одноэтажные дома. К участку ранее была подведена железнодорожная ветка длиной 1км от железнодорожной станции. Сети канализации, водо- и газоснабжение отсутствуют. Имеется воздушная линия электропередач на 360в.

В 20 метрах от участка проходит центральная дорога, предназначенная для вьезда и выезда из города грузового автотранспорта.

На расстоянии 1км находится действующее предприятие ООО УПП «Мебельная фурнитура» ВОС, на расстоянии 2,5 км разрушенный Комбинат Строительных Конструкций, на расстоянии 1,5км – останки завода «Металлист» (два производственных корпуса и огороженная территория с железнодорожным тупиком).

Оцениваемый земельный участок относится ко 2-ой зоне градостроительной ценности: Зона примыкающая к территории административного центра, с развитой инфраструктурой. Адрес земельного участка: г. Нытва, ул. Сидорова, 5.

Местоположение здания выгодно подходит для использования в качестве объекта административно-промышленного назначения. При данном, предполагаемом использовании на стоимость оцениваемого объекта положительно влияет хорошая транспортная доступность, неразвитая окружающая застройка, тип существующих улучшений. Использование в качестве магазина розничной торговли или предприятия общественного питания исключено из-за низкой плотности населения в данном районе и низкого уровня доходов населения.

Состояние экологии удовлетворительное, в среднем по городу.

2.3  РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

 

Общие положения.

Затратный (или имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиков встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Метод стоимости чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1)  Оценивается рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования

2)  Выявляются и оцениваются нематериальные активы

3)  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных

4)  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость

5)  Оценивается дебиторская задолженность

6)  Оцениваются расходы будущих периодов

7)  Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость

8)  Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского баланса.

 

Оценка административно-хозяйственного здания методом расчета стоимости замещения

 

Основные характеристики объекта.

№ п/п	Параметры	Значения параметров
	Сегмент рынка	Рынок коммерческой недвижимости
	Текущее использование	Офис и производственное помещение
	Вид данных	оценка
	Юридическое описание
	Регион	Пермская область
	Район	Районный центр
	Адрес, Месторасположение объекта	617000 г. Нытва, ул. Сидорова,5
	Собственник объекта	ООО «Предприятие А»
	Состав оцениваемого объекта	Двухэтажное здание и участок прилегающей территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров.
	Право собственности на здание	Полное право собственности
	Право на земельный участок	Аренда
	Обременение	Нет
	Земельный участок
	Площадь участка	640 кв. м
	Зона	Производственная
	Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка	Срочная аренда (до конца срока осталось 5 месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления
	Сервитуты	Нет
	Форма	Прямоугольная
	Топография	Ровный
	Состояние участка	45% под зданием, 20% не разработан (дерн), 35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия.
	Неблагоприятные условия окружающей среды	Близость грунтовых вод, рядом находится заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами
	Транспортная доступность участка	Главная автомобильная дорога для движения грузовых автомобилей в городе Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик Расстояние до ж.д. станции 1км
	Качество дорог	С твердым покрытием, с отдельными участками щебеночного покрытия
	Состояние дорог	Требует ремонта, отсутствуют водостоки
	Расстояние до остановки общественного транспорта	100м
	Расписание движения общественного транспорта	через 40минут; возможны срывы; с 10 до 11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв. суббота и воскресенье через 1 час
	Расстояние до центра города	5 км
	Расстояние до областного центра	85км
	Расстояние до Москвы	1570 км
	Доступные инженерные коммуникации
	Расстояние до городской сети водоснабжения	300 м
	Расстояние до городской сети канализации	300 м
	Расстояние до воздушной линии электропередач напряжением 6 кВ	200 м через действующий неэлектрофицированный железнодорожный путь
	Расстоянние до осветительной воздушной линии электропередач 380в	подведена к участку
	Расстояние до телефонного распределительного щита городской телефонной сети	500м
	Условия приема телерадиосигнала	Доступность прямого сигнала только в пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом местности Строится ретрансляционная вышка в 12 км от участка.
	Здание
	Общая характеристика объекта	Двухэтажное кирпичное здание
	Адрес, местоположение	г. Нытва, ул. Сидорова 5
	Целевое назначение и разрешенное использование	Многофункциональное производственно-офисное здание
	Год постройки	1993
	Площадь застройки по паспорту БТИ	343,6 м2
	Строительный объем по паспорту	2282 м3
	Количество этажей	2
	Площадь общая	497,26 м2
	Полезная площадь общая
	Площадь первого этажа	248,63 м2
	Полезная площадь 1-го этажа	125,26
	Площадь второго этажа	248,63 м2­­­­
	Полезная площадь 2-го этажа	171,54 м2
	Фундамент	Ленточный из блоков ФБС
	Стены	кирпичные
	Внутренние перегородки	шлакоблочные
	Колонны и столбы	Нет
	Перекрытия	Железобетонные
	Кровля	плоская с гидроизолирующим покрытием
	Перекрытия	Сборные железобетонные плиты
	Крыша	Совмещенная кровля с мягким гидроизолирующим покрытием
	Окна	Двойные створные окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве.
	Внутренняя отделка	Обычная
	Двери	Входные простые, внутренние - филёнчатые
	Стены	оштукатурены, побелены, окрашены
	Полы	Бетонные, покрытые плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой, покрашенные в комнатах.
	Потолок	Побелен
	Отопление	Автономное от расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью 12кВт
	Электропроводка	Закрытая
	Водоснабжение	Электропогружной насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной скважины.
	Первоначальная балансовая стоимость	Неизвестна
	Год последнего капитального ремонта	2000г.
	Наличие обременений (ограничений)	Нет
	Техническое состояние	Хорошее (износ менее 20%)
	Группа капитальности	Первая
	Коммунальные услуги
	Электроснабжение	за 1 кВт – 1р22к
	Электрокотел N= 12кВт	в холодное время года до 97000 руб в месяц
	Канализация	Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца
	Телефон	315 руб в месяц без НДС

 

Особые отметки по описанию здания.

Подвальное помещение отсутствует. Пол в коридорах выложен мелкой плиткой 10х10см.

В комнатах имеется настил из досок, покрытый фанерой и линолеумом. Система отопления смонтирована в 2002 году: батареи из чугунных секций, трубопроводы пластиковые. Отопление автономное от электрокотла мощностью 12кВт, установленного в одном из помещений на 1 этаже здания. Имеется две работающие телефонные линии. Техническая вода из небольшой скважины электронасосом подается из бака-накопителя емкостью 1куб.м. по внутренней сети водопровода в туалеты на первом и втором этаже. Питьевая вода привозная.

На первом этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.1 в приложении №5):

ü  тамбур 2,5х1,5 м

ü  вестибюль 2,5м х 4 м

ü  5 помещений со входами из общего коридора:

-  9,5 х 3,9 м

-  5,1 х 3,9м

-  2,5 х 5,6 м

-  9,7 х 5,6 м

L1	L2	S
9,5	3,9	37,05
5,1	3,9	19,89
2,5	5,6	14
9,7	5,6	54,32
Итого площадь		125,26

ü  помещение 5,7 м х 5,6 м с перегородкой, планируемое под сауну и душ;

ü  туалет

ü  помещение 5,4 х 3,9 м, разделенное перегородкой под электрощитовую, отопительный котел и место для оператора.

На втором этаже оцениваемого здания расположены (см. рис.2 в приложении № 5):

ü  9 помещений со входами и общего коридора:

1)  5,8 х 3,85 м;

2)  5,8 х 3,85 м;

3)  2,9 х 3,85 м;

4)  2,9 х 3,85 м;

5)  3,3 х 3,85 м;

6)  5,7 х 5,6 м;

7)  3,1 х 5,6 м;

8)  2,8 х 5,6 м;

9)  4,8 х 5,6 м

№	L1	L2	S
1	5,8	3,85	22,33
2	5,8	3,85	22,33
3	2,9	3,85	11,165
4	2,9	3,85	11,165
5	3,3	3,85	12,705
6	5,7	5,6	31,92
7	3,1	5,6	17,36
8	2,8	5,6	15,68
9	4,8	5,6	26,88
ИТОГО			171,535

ü туалеты;

ü запасной выход на улицу с металлической лестницей;

ü накопительный бак с технической водой в одном из помещений

Расчет стоимости аналога объекта методом укрупненных нормативов.

 (по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости[20])

Выбор сборника, соответствующего типу здания по назначению:

СБОРНИК № 26

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ВСОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЯХ ИОРГАНИЗАЦИЯХ

Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР

Определение аналога по типу и назначению. Поиск соответствующей таблицы.

Том 2 сборника 26. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания

Отдел III. Административные и коммунально-бытовые здания

Таблица 52. Административные здания двухэтажные кирпичные

Характеристика

Фундаменты бутобетонные ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия из гипсобетонных плит. Перекрытия железобетонные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы печным отоплением, канализацией (люфт-клозеты), освещением, радио и телефоном. Группа капитальности I.

Таблица 52

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Объем здания до 10000 куб. м

Территориальные вид внутренней отделки

пояса простая повышенная

а б

1 19,1 20,4

2 20,2 21,6

3 21,4 22,9

4 22,5 24,1

5 23,8 25,4

6 38,2 40,8

7 46,7 49,9

8 49,6 53

9 53,4 57,1

Примечание 1. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Вид внутреннегоблагоустройства а б

Электроосвещение 2,4 2,2

Радио 0,5 0,4

Телефон 0,8 0,7

Печное отопление 4,7 4,2

Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства стоимость последних определять в следующих размерах:

центрального отопления 4,1 %

водопровода 0,8 %

канализации 0,7 %

телевидения 1 %

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %

(к табл. 52)

№п.п. Наименование а б

1 Фундаменты 9 8

2 Стены и перегородки Перекрытия 21 19

3 Перекрытия 14 13

4 Кровля 4 3

5 Полы 8 10

6 Проемы 10 9

7 Отделочные работы 16 21

8 Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства 9

9 Прочие работы 9 9

Итого 100 100

В качестве объекта-аналога для оцениваемого здания выбрано типовое двухэтажное административное кирпичное здание со следующими характеристиками:

ü  группа капитальности - первая

ü  фундаменты – железобетонные ленточные

ü  основной тип стен – кирпичные оштукатуренныеъ

ü  перекрытия – железобетонные

ü  кровля рулонная по железобетонным плитам

ü  полы цементные и покрытые линолеумом

ü  внутренняя отделка обычная

ü  центральное отопление

ü  канализация

ü  освещение

ü  телефон

Восстановительная стоимость 1м³ здания в ценах 1969г. для второго территориального ценового пояса, 2-го климатического района составляет 20 руб 20 коп. при расчетном объеме до 10 000м³. . (УПВС, сб.№ 26, табл. 52).

Удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС составляют:

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, в %
Фундаменты	9
Стены и перегородки	21
Перекрытия	14
Крыша	4
Полы	8
Проемы	10
Отделка	16
Внутренние сантехнические, электротехнические и слаботочные устройства	9
Прочие работы	9
ИТОГО:	100%
Дополнения и корректировка
водопровод	«+»0,7
канализация	«+»0,6
печное отопление	«-»4,7
центральное отопление	«+»4,1
ИТОГО	107%

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога

Оцениваемое здание имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости рассчитаны за единицу сравнения для условий 2 климатического района. Для определения оценочной стоимости зданий по I, III или IV климатическому району к единичной стоимости соответствующего территориального пояса применяется поправочный коэффициент (см. техническая часть УПВС N 26). В данном случае поправочный коэффициент не применяется, так как здание находится во втором климатическом районе.

Восстановительная стоимость подвала (верх перекрытий которых находится на расстоянии менее 2-х метров от тротуара) используемого под служебные или другие цели, определяется умножением объема подземной части здания на стоимость 1 м3, принятую для оценки надземной части здания, без каких-либо поправочных коэффициентов. (Стр. 29 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом здании подвал отсутствует.

Восстановительная стоимость здания с мансардой (помещением, которое устроено в габаритах чердачного пространства и находится под общей крышей здания) рассчитывается с применением поправки 0,97 (Стр. 33 разъяснений по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС). В оцениваемом объекте мансарда отсутствует.

Здание оборудовано дополнительно водопроводом (К=0,8) и канализацией (К=0,7). Поскольку канализация не централизованная, а с выгребной ямой, применяется К=0,6.

Поскольку вода в водопроводе техническая, а не питьевая, из автономной скважины на территории участка, применяется коэффициент 0,7

Скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога в ценах 1969 года составляет: 20,2 х 1,0 = 20,20 рублей.

Стоимость здания аналога в ценах 1969 года рассчитывается по следующей формуле:

 

С ₆₉ =C х V х К=руб., где:

С - скорректированная стоимость 1 куб. метра объекта-аналога;

V - расчетный объем;

K - коэффициент корректировки.

Строительный объем оцениваемого здания 2 282 м3.

Стоимость возведения здания аналога в ценах 1969 года составляет:

С ₆₉ =20,20 руб х 2 282м³ х 1.07 = 46 096 рублей.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов в отраслевом разрезе.

C = C ₆₉ х К _69-84 х К _84-91 х К _91-11.00, где:

С 69 - удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости в ценах 1969г.

К 69-84 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г., введен постановлением Госстроя СССР N 94 от 11 мая 1983г. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,19

К 84-91 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1991г, введен Письмом Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. N 14-Д. Состоит из отраслевого и территориального коэффициентов. Для Пермской области – 1,59

К 91-11.00 - индекс удорожания к базисной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1991 г. на 2003г., с учетом компенсационных затрат стоимости материалов. Для Пермской области, административные здания - индекс составляет 20,864. В индексе не учтен налог на добавленную стоимость.

Итоговый коэффициент перехода из цен базового 1969 года на дату оценки 23.03.2003 г.

И= 1,19*1,59*20,864 = 39, 477

Окончательно полная стоимость замещения оцениваемого здания без учета износа в ценах на дату оценки составит:

C _23.03.2003= C ₆₉ х И _69-23.03.03 = 46 096 х 39,477 = 1 819 700 рублей. (округленно)

Расчет величины физического износа.

Исправимый физический износ (Отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе ВСН 53-86(р). В качестве исходных данных принимаются степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования. Рассматриваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и стоимость работ по устранимому износу не рассчитывается.

Неисправимый физический износ.

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации здания. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1.00.

1	Стоимость нового строительства, руб.	1 819 700
2	Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	0
4	Итого стоимость элементов с неисправимым физическим износом, руб.	1 819 700
5	Фактический возраст здания, лет	10
6	Нормативный срок эксплуатации, лет	83
7	Коэффициент к определению износа (п.5 / п.6)	0,12
8	Неисправимый физический износ, руб.	218 364

Расчет неустранимого износа производится по нормам амортизационных отчислений.

Исходные данные.

Шифр (наименование) объекта оценки: нежилое административное помещение Инвентарный номер: нет.

Группа капитальности объекта оценки: первая.

Шифр амортизационных отчислений 10002.

Годовая норма амортизационных отчислений 1,2 %

Нормативный срок эксплуатации здания 83 года.

Нормативный срок эксплуатации зданий (общая физическая жизнь) определяется в соответствии с функциональным назначением и конструктивными особенностями с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление (Постановление Совмин СССР от 22.10.90 г N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР).

Год постройки 1993

Год оценки 2003.

Действительный возраст на дату оценки 10 лет.

Износ = 10лет х 1,2% = 12%

 

Общий физический износ объекта оценки

Наименование	рублей.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	0
Неисправимый физический износ	218364
Итого общий физический износ	218364
Стоимость нового строительства	1 819 700
Остаточная стоимость (округленно до сотен)	1 601 300

Итого стоимость объекта оценки, исчисленная затратным методом на дату оценки 23 марта 2003 года, составляет 1 601 300 (один миллион шестьсот одна тысяча триста рублей).

Стоимость замещения объекта оценки[21] с учетом износа: = 1 601 300 руб

 

Оценка административно-хозяйственного здания в рамках сравнительного подхода.

 

Произведен расчет сравнительной стоимости административно-хозяйственного здания методом парных сравнений с использованием Компьютерной программы, предоставленной преподавателем Епишиной Э.Д (Пермский Государственный Технический Университет). Математический аппарат расчетов описан в данной работе выше.

Для сравнения использованы следующие кирпичные двухэтажные аналоги:

№п/п	Наименование объекта	Стоимость предложения о продаже, руб	Площадь общая,м2	Расположение
1	Административно-хозяйственное здание со встроенным гаражом под грузовой автомобиль,	1 800 000	532,6	окраина города, 3км от центра
2	Административно-хозяйственое здание совхоза	850 000	490,00	сельский район в 20км от города
3	Здание бывшей гостиницы	2 600 000	490,00	Центр города
4	Объект Оценки	?	497,26	окраина города, 5км от центра

В результате расчетов стоимость объекта установлена 1 750 000 руб

ВЫВОД: Стоимость административно-хозяйственного здания, исчисленная в рамках сравнительного подхода, составила 1 750 000 руб

 

Оценка административно-хозяйственного здания доходным методом не производится, поскольку здание находится в небольшом городе, в районе экономического упадка. Спрос на аналоги и использование аналогов в данном районе практически отсутствует. Получение прибыли без больших вложений капитала проблематично. Прибыль, доход, не являются определяющими факторами при формировании цены объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. (по административно-хозяйственному зданию)

В соответствии с определениями Рыночной стоимости, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наибольшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Основные предпосылки: Объект выставляется на открытый рынок. Предполагается наличие свободного будущего использования оцениваемого объекта. В качестве базы оценки применяется рыночная стоимость объекта.

В данном случае применяется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, т.е. принимая во внимание тип существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь его собственное мнение.

Для определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого помещения оценщик анализирует основные ценообразующие параметры недвижимости, которые, в целях максимизации рыночной стоимости, могут быть эффективно изменены – в данном случае основной характеристикой, напрямую влияющей на размер арендной платы, является качество отделки помещений.

Стоимость рыночной арендной платы, в соответствии с выполненными нами маркетинговыми исследованиями рынка недвижимости, принятая для дальнейших расчетов, для оцениваемых типов зданий расположенных в центральном районе г.Нытва, составляет (для объектов с разным качеством отделки):

Офисные площади: 80-100 руб./кв. м. в месяц;

Подвальные помещения: 28 - 35 руб./кв. м. в месяц;

Рассмотрим три варианта возможного будущего использования:

Вариант 1. Качество отделки – минимальное, что потребует затрат в размере 450 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 80 руб./м2 в месяц.

Вариант 2. Качество отделки – необходимое для исправления устранимого износа, что потребует затрат в размере 800 руб/м­². Ставка аренды для офисных помещений – 100 руб./м2 в месяц.

Вариант 3. Качество отделки – приближенное к европейским стандартам, необходимые затраты на ремонт 1 200 руб. на 1 м2 общей площади помещения. Ставка аренды для офисных помещений – 150 руб./м2 в месяц.

Третий вариант далее не используется из-за очевидного отсутствия спроса на данный вид услуг.

Исходя из доступной административной площади помещения исходные параметры для проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования составят:

Расчет потенциального валового дохода от объектов недвижимости:

Тип помещения	Полезная площадь, м2	Рыночная арендная плата, для аналогичного типа недвижимости, руб/м2 в год.			Потенциальный валовой доход, руб./год
		1	2		1	2
1 этаж	125,26	960	1200		120249	150312
2 этаж	171,54	960	1200		164678	205848
Затраты на ремонт					133560	237440
Итого					151367	118720

Для определения ставки капитализации (дисконтирования) оценщик воспользовался методом анализа рыночных аналогов. Так, в процессе исследования Нытвенского рынка коммерческой недвижимости было выявлено, что:

- при низком уровне отделки при для зданий, аналогичных оцениваемому расположенных на окраинах города ставка арендной платы составляет 20 - 30 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 1100 – 1200 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 22%;

- при среднем уровне отделки для зданий, аналогичных оцениваемому, ставка арендной платы составляет 80 – 100 руб. за м2, стоимость 1 м2 – 5700 – 5800 руб. Таким образом, ставка капитализации составляет в среднем 17%;

- здания с высоким уровнем отделки в городе практически отсутствуют.

Далее, пользуясь методами Доходного подхода, определяется настоящая стоимость будущих доходов для каждого варианта:

	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Потенциальный валовой доход, руб.	151367,00	118720,00
Потери от неплатежей арендной платы и не занятости, руб. (~ 15%)	22705,05	17808,00
Итого действительный валовой доход, руб.	128661,95	100912,00
Операционные расходы, %.	35%	36%
Чистый операционный доход, руб.	83630,27	64583,68
Общий коэффициент капитализации	22%	17%
Настоящая стоимость будущих доходов, руб.	380137,58	379904,00
Затраты на ремонт, руб.	133560,00	237440,00
Чистая настоящая стоимость проекта, руб	246577,58	142464,00

Основываясь на данных полученных в результате настоящего анализа, можно предположить, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование под офисные помещения с минимальным уровнем отделки, что позволит максимизировать доходность и приведет к большей стоимости объекта.

Заключение

об итоговой величине стоимости объекта оценки : (Административно-хозяйственное здание)

 

Итоговая таблица результатов оценки по трем подходам:

Наименование объекта оценки	Стоимость по затратному подходу	Стоимость  по  доходному подходу	Стоимость  по сравнительному подходу	Утилиза- ционная стоимость	Рыночная стоимость
Административно-хозяйственное здание	1 601 300 руб	246 577	1 750 000 руб	Не рассчитывалась	1 389 800 руб
Весовой коэфф.	0,4	0,2	0,4		1,0

 

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке
Административно-хозяйственного здания по состоянию на 23.03.03г

составляет __ _ _1 389 800_ _ __ рублей

 (Один миллион триста восемьдесят девять тысяч восемьсот рублей)

в том числе НДС 20% _ _ _ _231 633 _ _ _ _ руб

Заключение

о величине стоимости предприятия, исчисленной в рамках затратного подхода

Возвращаемся к основной формуле затратного подхода:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

№ п/п	Активы	Обязательства
	Суммарный актив баланса 436 093	Текущие обязательства 463 563 в том числе: -  краткосрочные займы 40 077 -  кредиторская задолженность 423 486
	Скорректированная стоимость здания 1 389 800 – 40 054 = 1 349 746
	Итого 1 785 839	Итого: 463 563
	Активы – Обязательства= 1 322 300

ВЫВОД: Рыночная стоимость предъявленного к оценке «Предприятия А»,

исчисленная в рамках затратного подхода

составляет __ _ _1 322 300_ _ __ рублей