Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

2.3 Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Сн = ИК + (ЧОД — РОД) |PVA|ⁿ + (С_n/n — ИК_n) |PV|ⁿ ,

где: Сн — стоимость недвижимости;

ИК — ипотечный кредит;

ЧОД — чистый операционный доход;

РОД — расходы по обслуживанию долга;

С_n/n — цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК_n — остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA — фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента);

PV — фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц);

ст.д — ставка дохода на собственный капитал;

n — анализируемый период.

Пример. Оценить недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце десятого года объект можно будет продать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал 15%.

1. Ипотечная постоянная

0,01029 х 12 = 0,1234.

2. Расходы по обслуживанию долга

900 х 0,1234 = 111.

3. Остаток долга на конец 10_го года

·  ежемесячный взнос 900 х 0,01029 = 9,26.

·  остаточный срок кредитования после перепродажи 30– 10= 20лет.

·  остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 90,8194 = 841.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

(150 – 111) х 5,01877 = 196.

5. Текущая стоимость выручки от перепродажи

(1200 – 841) х 0,2472 = 89.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

196 + 89 = 285.

7. Стоимость недвижимости

285 + 900 = 1185.

 

2.4 Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

С_н = ИК_о + (ЧОД — РОД) |PVA|ⁿ + (С_n/n — ИК_n) |PVА|ⁿ ,

где ИК_о — остаток долга на дату оценки

ИК_n — остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

9,26 х 96,02 = 889.

2. Остаток задолженности на дату перепродажи:

·  остаточный срок кредитования после перепродажи 30 – 3 – 10 = 17 лет;

·  остаток долга на дату перепродажи 9,26 х 86,8647 = 804.

3. Рыночная стоимость собственного капитала

(150 – 111) х 5,01877 + (1200 – 804) х 0,2472 = 294.

4. Стоимость недвижимости

294 + 889 = 1183.

 

2.5 Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации

Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход, цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров:

ЧОД — сумма чистого операционного дохода;

КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;

ст.% — процентная ставка по кредиту;

N — срок кредитования;

n — длительность анализируемого периода;

ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

a — процентное изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по_

зволяет заменять ряд исходных параметров:

ИК = С_н х КИЗ,

РОД = ИК х ИП = С_н х КИЗ х ИП,

ст.% ст.%

ИКn = ИК х /колонка № 6/^N х /колонка № 5/^N-n ,

ст.% ст.%

ИК_n = С_н х КИЗ х / колонка № 6 /^N х / колонка № 5/ ^N_n ,

C_n/n = С_н (1 ± a )

Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:

С_н = С_н х КИЗ + (ЧОД – С_н х КИЗ х ИП) |PVA|ⁿ + [C_н (1 ±a) – С_н х

ст.% ст.% ст.д.

х КИЗ / колонка № 6 /^N х / колонка № 5/ ^N-n ]|PV|n

 

Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора 15%.

Подставим информацию об условиях кредитования в трансформированную формулу

С_н = 0,7С_н + (1000 – 0,7Сн х 0,1518) х 3,3522 + [С_н (1 – 0,2) – 0,7С_н х х0,0127 х 66,9744] х 0,4972.

В результате преобразования получим

С_н (1 – 0,4506) = 3352,2; С_н = 6102.

Заключение

 

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй. Т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

·  во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;

·  во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:

·  приобретение

·  использование

·  ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);

На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости.

 

Список используемой литературы

 

1.Ипотечное кредитование: Учебное пособие / Под ред. И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.

2.Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие / Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

3.Саркисянц А.Г. Ипотечное кредитование в России и за рубежом // Аудитор. — 2006. — №12. — С. 39–47

4.Крупнов Ю.С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. — 2005. — №16. — С. 13–24.