Оценка рыночной стоимости имущества и недвижимости предприятия

Содержание

Характеристика объекта оценки

Введение

Затратный подход

Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов оценки

Список используемых источников

 

Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является гараж с пристроем, входящий в состав машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина Звениговского района. Данный объект недвижимости находится по адресу Республика Марий Эл Звениговский район, в юго-восточной части кадастрового квартала. Общая площадь застройки составляет 481, 4 кв. м. Объект оценки второй группы капитальности.

Описание объекта:

Фундамент – ленточный

Стены – кирпичные оштукатуренные, арбалитовые плиты

Перекрытия – железобетонные, деревянные обрешетки

Кровля – совмещённая, шиферная

Полы – бетонные,

Проёмы – простые, ворота

Отделочные работы – отделка

Внутренние сантехнические устройства – электричество

Прочие.

Данные об объекте недвижимости представлены из технического паспорта на 27.10.2009 года.

 

Введение

 

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина.

Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.

Затратный подход

оценка недвижимость имущество стоимость

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (С_зем), его благоустройства и строительство (С_восст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

С_затр=С_зем+С_восст-И_сон,

где И_сов - величина совокупного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).

При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1.Метод количественного анализа. При использования этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.

2.Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.

3.Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнения курсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС).

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

 

С_пв=С_ед*К_п*V_стр*( К_69-84* K_84-91* К_тек)* К_пп*1,18 ,

где: C_ед - восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб;

К_п - суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

V_стр - строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К_69-84- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K_84-91- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; К_тек - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки); К_пп - коэффициент предпринимательской прибыли дня данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

По данным сборника №26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» из таблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объем здания – 4025 куб.м.

Усреднённые коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К_69-84= 1,22 и K_84-91= 1,55 .

Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,10.

С_пв=10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18= 5715964руб.

Оценка физического износа

Существует несколько методов опенки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующие методы.