Метод срока жизни объекта и его элементов

1. Метод срока жизни объекта и его элементов.

Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.

Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности.

В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

где Т_фi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента или системы; Т_нi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (В_i) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

2. Экспертный метод оценки

Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных, элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы иди здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности.

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.

4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.

На основании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.

Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

Т_эф1= 2010 – 1969 = 41 (год),

где, 2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.

Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан по формуле:

Т_эф2 = 2010 – 2001 = 9 (лет),

где 2001 – год последнего ремонта.

Доля физического износа определяется по формуле:

И_физ% =

Сумма физического износа определяется по формуле:

И_физ =

Расчет физического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.

Таблица 1

Конструктивный элемент	Удел. вес,%	ВС, руб	Сроки жизни,год		Износ %	Сумма износа,руб
			Тэк	Тэф
Фундаменты	10	571596	120	41	34,2	195486
Стены	30	1714789	110	41	37,3	639616
Перекрытия	8	457277	100	41	41,0	187484
Кровля	9	514437	25	9	36,0	185197
Полы	12	685916	100	41	41,0	281226
Проёмы	13	743076	30	41	136,7	1015785
Отделка	5	285798	10	9	90,0	257218
Отдел. работы	8	457277	40	9	22,5	102887
Внутрен. сан-тех. устройства	5	285798	35	9	25,7	73450
Итого:	100	5715964				2938349

Определив физический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.

С_зд = 5715964-2938349=2777615 руб.

Таким образом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615 рублей.

Краткий анализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.

Результаты мониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что по состоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д. Сергушкино и д. Нуктужи.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.

1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.

2. На основе экономических единиц сравнения - с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).

3. С использованием элементов матричной алгебры.

Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.

1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.

2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (С_ан).

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного полхода.

В данной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь 2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:

- д. Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию – 1986, цена продажи 1100000 руб.

- д. Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод в эксплуатацию – 1969 год, цена продажа 700000 руб.

- д. Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, ввод в эксплуатацию – 1972год, цена продажи 1300000 руб.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

.

Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.

Элементы и единицы сравнения

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физические характеристики.

Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.

Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже

При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.

1.Методы на основе анализа парных продаж.

2.Экспертные методы расчета поправок.

3.Статистические методы.

При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностью подбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большого количества информации.

Основа экспертных методов расчета поправок - субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучат объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.

Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе - выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.

Особенности корректировок

1. Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок.

2. Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.

3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п.

4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше - по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).

5. Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центра города (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы: (магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнина или холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.

6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначение и использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.

Таблица 2 Данные объекта оценки и объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	А1	А2	А3
Местоположение	с.Красный Яр	д.Кужмара	д.Сергуш-кино	д.Нуктужи
Год ввода в эксплуатацию	1969	1986	1969	1972
Общая площадь, кв.м	481,4	200	120	215
Смотровая яма	-	-	-	+
Погреб	-	-	+	+
Освещение	+	+	+	+
Дата продажи	01.12.10	01.10.10	01.06.10	01.11.10
Рыночная стоимость, руб.		1100000	700000	1300000

На основании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.

Таблица 3 Расчет корректировок

№	Характеристика	Объект оценки	А1	А2	А3
Количественные корректировки
1	На площадь
	Разность площадей,кв.м		281,4	361,4	266,4
	Стоимость 1м2, руб		5500	5833	6047
	Сумма корректировки		+1547700	+2108046	+1610921
	Скорректированная цена, руб		2647700	2808046	2910921
2	Корректировка на местоположение
	Корректировка в %		0	0	0
	Сумма корректировки		0	0	0
	Скорректированная цена, руб		2647700	2808046	2910921
3	Корректировка на дату продажи
	Корректировка в %		1,1	4,58	0,6
	Сумма корректировки		+29125	+128609	+17466
	Скорректированная цена, руб		2676825	2936655	2928387
4	Корректировка на физические характеристики
	Физический износ, %	30	20	30	30
	Корректировка в %		-10	0	0
	Сумма корректировки		-267683	0	0
	Скорректированная цена, руб		2409142	2936655	2928387
Качественные характеристики
5	На смотровую яму		0	0	-1
6	На погреб		0	-1	-1
7	Освещение		0	0	0
Сумма качественных корректировок			0	-1	-2
Абсолютные корректировки			0	1	2

На основании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналогов необходимо провести согласование расчетов.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты.

В практике оценки при согласовании используются следующие методы:

1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.

Таблица 4 Согласование расчетов

№ аналога	Стоимость, руб.	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
1	2409142	0,29	698651
2	2936655	0,35	1027829
3	2928387	0,36	1054219
Всего	8274184	1	2780699

В результате согласования была получена итоговая величина стоимости гаража.

Таким образом, рыночная стоимость гаража по сравнительному подходу составляет 2780699 рублей.

Доходный подход

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода от его перепродажи.

Среди методов доходного подхода можно выделить три основных метода:

1.Метод валовой ренты.

2.Метод прямой капитализация.

3.Метод дисконтированных денежных потоков.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной, объективной информации.

Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.

Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценки имущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.

В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Формула имеет следующий вид:

С =

где, С – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;

К_кап – коэффициент капитализации.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1.  Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

2.  Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.

3.  Определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода.

4.  Расчет коэффициента капитализации.

5.  Определение стоимости объекта оценки путем капитализации, ожидаемого годового (среднегодового) дохода в текущую стоимость.

Определение ожидаемого годового дохода

ПВД – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S х С_а х 12,

где, S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

С_а – арендная ставка за 1кв. м площади.

Аренда данного гаража составляет 35000 рублей в месяц, соответственно арендная ставка за 1м² площади в месяц 72,7 рублей.

ПВД = 481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:

ДВД = ПВД - Потери

Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.

Потери в данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).

ДВД = 419973 – 83995 = 335978 (руб.)

Чистый операционный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплаты операционных расходов (ОР):

ЧОД = ДВД – ОР

Поскольку в данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.

Расчет коэффициента капитализации

К_кап = Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка

Безрисковая ставка составляет 9%.

Ставка возврата на капитал =

Ставка возврата на капитал = = 0,0127 или 1,3 %

К_кап = 9%+1,3% = 10,3%

Стоимость объекта оценки:

С =  = 3261922 (руб.)

Таким образом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922 рублей.

Согласование результатов оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешенной стоимости – определением удельных весов каждого из подхода.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по формуле:

С_рын = С_затр х В_затр + С_сравн х В_сравн + С_дох х В_дох

Согласование результатов представлено в таблице 5.

Таблица 5 Согласование результатов

№	Подход	Стоимость, руб	Вес	Скорректированная стоимость, руб.
1	Затратный	2777615	0,31	861061
2	Сравнительный	2780699	0,32	889824
3	Доходный	3261922	0,37	1206911
Сумма		8820236	1	2957796

В результате согласования получена итоговая величина стоимости гаража: 2958 рублей (Два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей).

Список используемой литературы

1.Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва: «Филин», 1999. – 567 с.

2.Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. – Санкт-Петербург: «Питер», 2001. - 336 с.

3.Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С. П. Коростелев. - Москва: «Русская деловая литература», 1998 - 224 с.

4.Крутик, A. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - СПб: «Лань», 2001. - 480 с.

5.Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин. - М.:«АСВ», 1998-214 с.

6.Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А. Федотова. - М.: «Финансы и статистика», 2002. - 496 с.

7.Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В. Григорьева. – М.: «Недра-М», 1997. - 320 с.

8.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) здании и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.

9.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970. - 32с.